Оспаривание отказа в государственной регистрации

111

Вопрос

Между юридическими лицами заключен договор аренды, зарегистрированный в Управлении Росреестра. Между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды. Однако, в период между подписание дополнительного соглашения и его подачей на государственную регистрацию сменился собственник помещения, права Арендодателя перешли к другому лицу. Управлением Росреестра принято решение о приостановке регистрации, в связи с тем, что на момент обращения для гос. регистрации в ЕГРП нет сведений о зарегистрированных правах бывшего собственника на предмет аренды. Существует ли вероятность удовлетворения требования Арендатора об обжаловании решения об отказе в гос. регистрации дополнительного соглашения в случае неустранения замечания Росрестра?

Ответ

Вероятность удовлетворения требования арендатора об обжаловании решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды существует. Так, в Постановлении АС УО от 28.09.2015 № А60-56924/2014 суд удовлетворил такое требование.

В то же время имеется судебная практика по отказу в удовлетворении таких требований со ссылкой на тот факт, что прежний арендодатель в силу ст.ст.608, 617 ГК РФ перестал быть стороной по договору аренды, а, следовательно, не может приобретать и изменять права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«ООО «ТФ «Самара-Продукт» 13.03.2012 обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 15.04.2009 к договору аренды от 22.12.2006.

Сообщением от 18.04.2012 № 27/036/2012-255 Управление Росреестра по Саратовской области отказало обществу «ТФ «Самара-Продукт» в государственной регистрации названного дополнительного соглашения на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ООО «ТФ «Самара-Продукт», полагая, что отказ Управления Росреестра по Саратовской области является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО «ТФ «Самара-Продукт» требований, суды исходили из того, что с момента перехода права собственности от предпринимателя Алимова Д.В. к ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (новому арендодателю) на нежилое помещение, арендуемое обществом «ТФ «Самара-Продукт», прежний арендодатель в силу статьей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации перестал быть стороной по договору аренды от 22.12.2006 с ООО «ТФ «Самара-Продукт», а, следовательно, не мог приобретать и изменять права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды».*

  1. Определение ВАС РФ от 29.05.2013 № А57-12153/2012
  2. Постановление АС УО от 28.09.2015 № А60-56924/2014

«Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 1 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (п. 1 ст. 18 Федерального закона № 122-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ст. 9 названного Закона к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относятся: проверка действительности поданных заявителем документов, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, государственная регистрация прав, выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, выдача информации о зарегистрированных правах.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Пунктом 38 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 № 184, предусмотрено, что при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа рекомендуется, в том числе, проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа; наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица, например, у продавца и его представителя.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что представленное заявителем на государственную регистрацию дополнительное соглашение от 01.10.2013 № 1 к договору аренды от 22.06.2010 № 01 со стороны арендодателя подписано единственным участником и директором общества «Логист» Скульским С.Л., который на момент подписания являлся уполномоченным на то лицом.

Кроме того, судами установлено, что на момент обращения общества «Агентство юридической безопасности «Интеллект-С» с заявлением о государственной регистрации названного дополнительного соглашения арендные отношения на основании договора от 22.06.2010 № 01 не прекратились, так как в силу положений ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

После ликвидации общества «Логист» собственником арендуемых обществом «Агентство юридической безопасности «Интеллект-С» на основании п. 8 ст. 63 Гражданского кодекса Российской Федерации стал Скульский С.Л., к которому перешли права и обязанности арендодателя по названному договору.

После ликвидации общества «Логист» собственником арендуемых обществом «Агентство юридической безопасности «Интеллект-С» на основании п. 8 ст. 63 Гражданского кодекса Российской Федерации стал Скульский С.Л., к которому перешли права и обязанности арендодателя по названному договору.

Таким образом, суды верно установили, что факт ликвидации общества «Агентство юридической безопасности «Интеллект-С» не является основанием для отказа в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения. Положениями Федерального закона № 122-ФЗ срок для регистрации таких соглашений не предусмотрен.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что общество «Агентство юридической безопасности «Интеллект-С», обращаясь с заявлением о государственной регистрации спорного дополнительного соглашения, приложило к нему все необходимые для совершения указанного действия документы. При таких условиях управление Росреестра на дату рассмотрения спорного заявления обладало достаточной и достоверной информацией о подписании данного дополнительного соглашения уполномоченными лицами, отсутствии каких-либо противоречий в имеющейся информации, в связи с чем у него отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации.

Наличия у управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения, предусмотренных абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ, судами не установлено.*

С учетом изложенного суды правомерно признали незаконным решение управления Росреестра об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2013 № 1 к договору аренды от 22.06.2010 № 01, возложив на управление Росреестра обязанность по регистрации данного соглашения».

08.02.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль