Субаренда участка

52

Вопрос

Вопрос по передаче земли в субаренду без согласия арендодателя (собственника). В 2008 году одна организация (назовем её "А") взяла в аренду земельные участки сельскохозяйственного значения из фонда перераспределения на 49 лет. О чем имеются 6 заключенных и прошедших регистрацию договоров. В 2014 году, в связи с уходом из данного региона организация А уступает свои права и обязанности по этим 6 договорам организации Б. Что так же подтверждается договорами прошедшими гос регистрацию. Сейчас организация Б хочет сдать часть арендуемых земель в субаренду организации С. В договорах аренды нет прямого запрета на передачу земель в субаренду. Там про субаренду вообще ничего не сказано. Есть п.2 ст.615 ГК который говорит нам о том, что при передаче арендуемого имущества в субаренду необходимо получить согласие собственника. Однако есть п. 6 ст. 22 Земельного кодекса, который говорит нам о том, что землю можно сдать в субаренду если нет прямого запрета на субаренду в договоре. Единственное необходимо уведомить о сделке Арендодателя (собственника). Вопрос - не противоречат ли данные статьи друг другу? Можно ли сдать в субаренду земли с/х назначения без согласия собственника просто его уведомив о факте передачи земли субарендатору (если нет прямого запрета на субаренду в договоре аренды)? Пройдут ли такие договоры субаренды гос. регистрацию?

Ответ

Положения п.2 ст.615 ГК РФ и п.6 ст.22 ЗК РФ не противоречат друг другу.

Это объясняется тем, согласно п.2 ст.607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Это означает, что при аренде земли применяются не общие нормы ГК РФ, а специальные нормы, предусмотренные земельным законодательством. На это, дополнительно указано и в п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90.

Таким образом, если договором аренды не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на передачу участка в субаренду, в силу п.6 ст.22 ЗК РФ в субаренду можно передать участок и без согласия арендодателя, при условии его уведомления. Росреестр должен зарегистрировать такой договор – см. Постановление ФАС ВВО от 02.08.2013 № А79-11107/2012.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЛЕНУМА ВАС РФ, ВАС РФ ОТ 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

«15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.*

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка».

05.02.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль