Регистрация права

75

Вопрос

Если договор сервитута заключен в более поздний срок, чем оформление документов (в том числе ввод в эксплуатацию) на строительство сооружения. А именно прокладка кабельной линии (для уточнения: ввод в эксплуатацию в 2006 году, а договор заключен в 2016 году). Будут ли приняты данные документы Росреестром на регистрацию права собственности или нам необходимо вновь собирать пакет документов по строительству с датами более поздними, чем заключенный договор.

Ответ

Спорные ситуации с Росреестром не исключены.

Ст.25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ предусмотрено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения.

В 2006 г. действовал порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установленный ст.55 ГрК РФ. Одно из обязательных условий получения разрешения являлось и является наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором располагается сооружение.

Таким образом, если в процессе правового анализа представленных на регистрацию документов, органами Росреестра будет установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию выдано в отсутствии у застройщика правоустанавливающих документов на участок, не исключено, что Росреестр откажет в регистрации права (на практике такие случаи встречаются). Однако, данный отказ может быть признан незаконным, если разрешение на ввод в эксплуатацию не признано в установленном порядке недействительным – см. например, Постановление 7 ААС от 24.02.2012 № А45-15351/2011.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление 7 ААС от 24.02.2012 № А45-15351/2011

«Сообщением от 10.06.2011 года № 15/044/2010-494 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области сообщило об отказе в государственной регистрации права на общежитие на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Федеральный закон № 122-ФЗ) в связи с отсутствием у заявителя на момент выдачи разрешения на строительство и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию права на земельный участок для строительства объекта недвижимости, поскольку представленный регистрирующему органу договор аренды от 01.09.2010 года №11/11-гзаключен после даты выдачи разрешения на строительство № RU 54521309-41 и даты выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 54521309-23.*

Заявитель, полагая, что отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд первой инстанции с соответствующим заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные Обществом требования, принял по существу правильное решение.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и основанными на правильном применении норм права, при этом отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующего.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 789 АПК РФ, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктами 15 статьи 4 АПК РФ лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом; если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В силу положений части 1 статьи 198 АПК РФ право на обращение в суд с заявлением о признании ненормативных актов недействительными, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов принадлежит гражданам, организациям и иным лицам, если оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пункт 3 части 1 статьи 199 и часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривают распределение бремени доказывания по заявлению о признании ненормативного правового акта недействительным, а именно: заявитель должен доказать нарушение его прав и законных интересов оспариваемым актом, а орган, принявший этот акт, должен доказать его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта.

В силу положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, статей 199 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для признания незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц являются несоответствие этих действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этими действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Исходя из данных норм, суд должен установить несоответствие или соответствие ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) регистрирующего органа закону или иному нормативному правовому акту и нарушение или отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен Федеральным законом № 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно Федеральному закону № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 2, 16, 17 Федерального закона № 122-ФЗ).

Исходя из статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация перехода права по договору производится на основании заявлений сторон договора.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 25 Закона № 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

К таким документам относится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

В силу положений части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик в числе других документов должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, к заявлению о государственной регистрации Общество приложило платежное поручение об оплате государственной пошлины, доверенность представителя, кадастровый паспорт объекта недвижимости, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 54521309-23 от 18.08.2009 года, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, справку о балансовой стоимости объекта. Дополнительно 17.12.2010 года в регистрирующий орган представлено разрешение на строительство общежития № RU 54521309-41 от 30.12.2008 года.

Согласно положениям пункта 2 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Учитывая, что представленные на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям статьи 18 Федерального закона № 122-ФЗ отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, суд первой инстанции сделал правильный вывод об отсутствии у заинтересованного лица законных оснований для истребования у Общества дополнительных документов.

Суд первой инстанции, установив, что при обращении с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества Общество представило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, разрешение на строительство пришел к правомерному выводу о подтверждении Обществом факта создания объекта недвижимости, подлежащего регистрации.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, согласно схемы расположения РСУ и двухэтажного общежития на 60 мест на лесном участке, представленном в аренду по договору аренды лесного участка от 01.09.2010 года №11/11-г объект недвижимости – общежитие расположен именно на лесном участке, переданном в аренду по указанному выше договору.

Названный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 22.12.2010 года.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, данный участок образован в результате размежевания земельного участка с кадастровым номером 54:21:023401:109, который на момент выдачи разрешения на строительство общежития (30.12.2008 года) и разрешения его на ввод в эксплуатацию (18.08.2009 года) арендован Обществом согласно договорам от 26.06.2008 года № 92 и от 17.06.2009 года № 181, акт выбора земельного участка утвержден в 2003 году.

Согласно пункту 2.1. указанных договоров земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:21:023401:109 предоставлен ОАО «Новосибирскнефтегаз» под строительство и эксплуатацию объектов обустройства Верх-Тарского нефтяного месторождения.

С учетом изложенных обстоятельств судом первой инстанции правомерно признаны необоснованными доводы заинтересованного лица о самовольной постройке Обществом общежития.

Положения пункта 1 статьи 25 Федерального закона № 122-ФЗ не устанавливают обязанности Общества представлять в регистрирующий орган документы, подтверждающие предоставление Обществу земельного участка для строительства рассматриваемого объекта недвижимости, а также документы, содержащие описание такого земельного участка с указанием вида разрешенного использования.

Следовательно, у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на общежитие ввиду непредставления документов, подтверждающих право на земельный участок.

Принимая во внимание, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается уполномоченным органом после предоставления, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, в установленном законом порядке такое разрешение не оспорено и не признано недействительным, доводы заинтересованного лица о непредставлении Обществом документа, подтверждающего право осуществлять строительство на земельном участке, о не подтверждении создания Обществом объекта недвижимого имущества в установленном законом порядке, о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки являются несостоятельными».

04.02.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.