Расторжение договора

46

Вопрос

Играет ли роль при решении вопроса о необходимости нотариального заверения соглашения, о расторжении или изменении нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры то, что к моменту его расторжения или изменения договор еще не был предоставлен на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр?

Ответ

Вопрос нотариального удостоверения соглашения о расторжении купли-продажи квартиры не зависит от регистрации перехода права собственности на данное имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При этом, регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

При этом, соглашение о расторжении договора купли-продажи можно заключить только в период действия договора. Дело в том, что обязательства между сторонами прекращаются надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ). Если договор был надлежаще исполнен (продавец передал квартиру по акту приема-передачи, а покупатель оплатил всю цену за квартиру), то такое соглашение заключить уже нельзя. Так, в одном примере стороны обжаловали отказ Росреестра зарегистрировать такое соглашение, но суд признал решение Росреестра законным (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27.09.2013 № 33-4416/2013).

Таим образом, вопрос нотариального удостоверения соглашения о расторжении купли-продажи квартиры, урегулированный ст.163, 452 ГК РФ, не зависит от регистрации перехода права собственности на данное имущество.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры

«СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ

договора купли-продажи квартиры

г. Москва «01» августа 2015 г.

Львов Александр Владимирович, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и Колесов Юрий Иванович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящее соглашение (далее – Соглашение) о нижеследующем.

1. Стороны договорились расторгнуть Договор купли-продажи квартиры, заключенный
между ними 22 июля 2015 года. Предметом Договора является квартира (далее –
квартира) № 22 на 3-м этаже многоквартирного жилого дома № 69 по улице Лесная в
городе Москве, состоящая из 2 жилых комнат, общей площадью 46,2 кв. м, площадью без
учета лоджий и балконов 45,6 кв. м, жилой площадью 28 кв. м.

2. Стороны не исполнили Договор купли-продажи квартиры надлежащим образом:

покупатель не выплатил полную стоимость квартиры.

3. Продавец обязуется вернуть выплаченную Покупателем часть стоимости квартиры в
размере 1 600 000 (Один миллион шестьсот тысяч) руб. в течение 7 (семи) рабочих дней
со дня подписания настоящего Соглашения.

4. Настоящее Соглашение подлежит государственной регистрации в Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

5. Расходы по государственной регистрации Соглашения несет Покупатель.

6. Настоящее Соглашение составлено в трех экземплярах, один из которых хранится в
делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Москве (Росреестр по Москве) по адресу: 115191, г. Москва, ул. Большая
Тульская, 15, один – у Покупателя, один – у Продавца.

7. Адреса и подписи сторон

Продавец

Львов Александр Владимирович, 26 марта 1971 года рождения,

паспорт серии 46 02 № 545177выдан УВД Воскресенского р-на Московской обл.,

проживающий по адресу: г. Москва, бул. Яна Райниса, д. 24, корп. 2, кв. 474.

_______________ А.В. Львов

Покупатель

Колесов Юрий Иванович, 25 августа 1976 года рождения,


паспорт серии 45 01 № 122366 выдан ОВД р-на Отрадное г. Москвы,


проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 20, кв. 6.

_______________ Ю.И. Колесов

Такое соглашение можно заключить только в период действия договора (как правило, до государственной регистрации перехода права собственности на покупателя). Дело в том, что обязательства между сторонами прекращаются надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ). Если договор был надлежаще исполнен (продавец передал квартиру по акту приема-передачи, а покупатель оплатил всю цену за квартиру), то такое соглашение заключить уже нельзя. Так, в одном примере стороны обжаловали отказ Росреестра зарегистрировать такое соглашение, но суд признал решение Росреестра законным (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 сентября 2013 г. № 33-4416/2013).

Чтобы Росреестр зарегистрировал это соглашение, необходимо показать, что договор не был надлежащим образом исполнен. Так, в одном примере суд признал отказ Росреестра в регистрации такого соглашения незаконным, поскольку покупатель не выполнил свои обязательства по полной оплате квартир (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2008 г. № 18АП-812/2008 по делу № А07-16248/2007). Если же в договоре будет непредусмотрительно указано, что покупатель исполнил свои обязательства полностью, а продавец передал квартиру по акту приема-передачи, то Росреестр законно откажет в регистрации (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 сентября 2013 г. № 33-4416/2013).

Государственную регистрацию проводит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). Наофициальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов*».

29.01.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль