Продажа имущества

73

Вопрос

Недвижимое имущество приобретено физическим лицом. Продавая его, физическое лицо намерено выступать как индивидуальный предприниматель. Требуется ли предварительно вносить изменения в ЕГРП в части субъекта права - был Иванов Иван Иванович, стал - Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович. Если да, то какова процедура внесения таких изменений? Если нет, то положением, какого н.п.а. это установлено?

Ответ

Вносить изменения в ЕГРП в части уточнения субъекта права как индивидуального предпринимателя не требуется.

По общему правилу, учитывая, что регистрация права собственности на недвижимое имущество индивидуальными предпринимателями как субъектом права законом не предусмотрена, в договоре купли-продажи субъект продавец должен выступать как физическое лицо.

В ст.5 ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым относятся в том числе граждане РФ. Индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются. Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется на гражданина в общеустановленном порядке независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.

В Постановлении 9 ААС от 06.06.2011 № А40-141878/2010 также указано, что индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются и по смыслу приведенной нормы относятся к гражданам.

Таким образом, в договоре купли-продажи субъект продавец должен выступать как физическое лицо. Тем не менее, существует мнение, что коммерсанту возможно в договоре купли-продажи недвижимости указывать в качестве продавца индивидуального предпринимателя, что не противоречит нормам гражданского законодательства

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» и «Системы Главбух»

1.ПИСЬМО УФНС РОССИИ ПО МОСКВЕ ОТ 11.03.2010 № 20-14/2/025291

«В пункте 1 статьи 23 ГК РФ установлено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

При этом установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, указанным в статье 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у гражданина статуса индивидуального предпринимателя.

Кроме того, в статье 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым относятся в том числе граждане РФ. Индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются.

Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется на гражданина в общеустановленном порядке независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.*

В данном случае порядок налогообложения доходов, которые получены от реализации объектов недвижимости, осуществляется в соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 НК РФ. А именно: индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему, при определении налоговой базы учитывают доходы, указанные в статьях 249 и 250 НК РФ.

Согласно статье 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных и выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

Следовательно, доходы от продажи земельных участков, приобретенных для дальнейшей реализации индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему и осуществляющим указанный им в ЕГРИП вид деятельности «подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества», подлежат налогообложению в рамках упрощенной системы.

При этом при превышении предельного размера доходов, установленного в пункте 4 статьи 346.13 НК РФ, индивидуальный предприниматель утрачивает право на применение упрощенной системы с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение».

2.Доход от продажи имущества, используемого в деятельности, переведенной на УСН, НДФЛ не облагается

«Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения доходы, в своей предпринимательской деятельности использовал принадлежащие ему на праве собственности две квартиры. Теперь коммерсант планирует продать эти квартиры. Как следует заключать договор купли-продажи с покупателем: от имени физического лица или от имени индивидуального предпринимателя? Будет доход от продажи таких квартир облагаться в рамках УСН или с него необходимо заплатить в бюджет НДФЛ?
(И.П. Рыженков, г. Орлов, Кировская область)

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, предусмотренные статьей 250 НК РФ.

Так, если недвижимое имущество использовалось коммерсантом в его предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН*.

При этом на основании пункта 3 статьи 346.11 НК РФ в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система, такие доходы освобождаются от обложения НДФЛ.

Таким образом, если недвижимость использовалась предпринимателем в «упрощенной» предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход в рамках такой деятельности. Следовательно, эту сумму нужно включить в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 29.04.2013 № 03-11-11/15091 и от 21.01.2013 № 03-11-11/15.

В отношении вопроса о том, как заключать договор купли-продажи с покупателем (от имени физического лица или от имени ИП), отметим следующее.

Гражданское законодательство не рассматривает в качестве собственника такое лицо, как индивидуальный предприниматель. То есть даже имущество, приобретенное коммерсантом за деньги, полученные от его предпринимательской деятельности, регистрируется на физическое лицо.

Согласно статье 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, его собственники, к которым отнесены в том числе граждане Российской Федерации.

Кроме того, Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 06.06.2011 № 09АП-10746/2011-АК указал, что индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются и по смыслу приведенной нормы относятся к гражданам.

Таким образом, право собственности на объект недвижимого имущества регистрируется за гражданином в общеустановленном порядке независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.

Подобные выводы содержат письма УФНС России по г. Москве от 11.03.2010 № 20-14/2/025291@ и от 05.03.2009 № 20-14/2/019833@.

В связи с этим коммерсанту целесообразнее в договоре купли-продажи квартир указывать в качестве продавца индивидуального предпринимателя, что не противоречит нормам гражданского законодательства.*

* Если предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения доходы, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ)».

28.01.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.