Признание права собственности

244

Вопрос

ООО-1 построило трансформаторную подстанцию (ТП). Но в Росреестре право собственности ООО-1 на трансформаторную подстанцию зарегистрировано не было. Далее ООО-1 передало по передаточному акту в собственность ООО-2 указанную трансформаторную подстанцию. Договор купли-продажи не составлялся, только передаточный акт. Однако, указанная процедура приема-передачи ТП не влечет никаких правовых последствий для ООО-2, поскольку ООО-1 на момент передачи не обладало правом собственности на ТП, надлежащим образом зарегистрированным. На сегодняшний день ООО-1 ликвидировано, никаких первичных документов, подтверждающих право собственности ООО-1 о вводе в эксплуатацию ТП, об оконченном строительстве и т.д. не сохранилось. На сегодняшний день ООО-2 в течение двух лет владеет ТП как своим собственным имуществом, осуществляет ремонт. Вопрос:1. Можно признать право собственности ООО-2 на ТП в указанной ситуации? И в каком порядке? 2. Судебная практика

Ответ

Признать право собственности на ТП в указанном случае возможно в судебном порядке путем подачи иска о признании права собственности при соблюдении условий, установленных в ч.3 ст.222 ГК РФ, либо в силу приобретательной давности, при соблюдении условий, предусмотренных ст.234 ГК РФ, а именно ООО-2 должно добросовестно, открыто и непрерывно владеть как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, при этом сохранение такой постройки не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Из вопроса следует, что здание (сооружение) ТП является объектом недвижимости.

Основания приобретения права собственности указаны в ст.218 ГК РФ. Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Учитывая тот факт, что право собственности на ТП не было зарегистрировано за ООО-1 и следовательно не возникло, оно не могло быть передано ООО-2.

Так как правоустанавливающие документы ООО-1 на ТП, подтверждающие законность строительства объекта недвижимости, отсутствуют и не могут быть восстановлены, ТП будет признана самовольной постройкой.

Примеры судебных актов представлены в обосновании.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1

«Статья 222. Самовольная постройка

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:*

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

«25. В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).*

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).*

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

26. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.*

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».

3. Постановление АС ВВО от 30.10.2015 № А39-3304/2014

«Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.*

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 13:15:0107003:3324, площадью 7702 квадратных метра принадлежит на праве собственности Предпринимателю на основании договора купли-продажи земельного участка от 01.02.2012 № 10. Участок приобретен у Администрации в порядке приватизации предоставленный для размещения производственной базы, расположенный по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Берсеневка, ул. Совхозная, уч. 4ж. Земельный участок относится к землям населенных пунктов и имеет разрешенное использование для размещения производственной базы.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка разрешенным использованием земли является размещение производственной базы.

На указанном земельном участке Предпринимателем возведено здание производственной базы площадью 715,2 квадратного метра; ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» выдан технический паспорт, в котором спорная постройка обозначена как «здание производственной базы».

С учетом данных обстоятельств суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом судов о том, что строение возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке.

В целях легализации самовольной постройки истец обращался с заявлением в уполномоченный орган с просьбой о выдаче ему разрешения на ввод в эксплуатацию указанного строения, в ответ на которое Администрация отказала, указав на самовольность постройки.

Суд округа также не может согласиться с выводом о непредпринятии Предпринимателем меры, предусмотренных действующим градостроительным законодательством, для получения необходимого разрешения на строительство объекта ни до начала строительства объекта, ни во время проведения работ.

По смыслу пункта 26 постановления Пленума № 10/22 надлежащими мерами к легализации самовольной постройки будут являться действия, направленные на получение разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, то есть данная норма предусматривает попытку получения хотя бы одного из указанных документов.

Таким образом, обращение истца в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного строения, с учетом приведенного пункта постановления Пленума № 10/22, указывает на предпринятие Предпринимателем попытки к получению соответствующих документов для легализации объекта недвижимости.

Кроме того, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно представленному истцом в материалы дела акту экспертного исследования от 17.02.2014 № 250/06, подготовленному ФБУ «Мордовская ЛСЭ», спорный объект соответствует действующим градостроительным и строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о наличии объективных оснований для признания права собственности за Предпринимателем на самовольную постройку - здание производственной базы».

4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»

«12. Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.*

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения самовольной постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности.

Согласно материалам дела заявитель в 1988 году купил и вступил во владение жилым домом, который был возведен продавцом в 1984 году на предоставленном ему для строительства земельном участке, однако без утвержденной проектной документации, необходимых разрешений.

В настоящее время заявитель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и использует купленное строение исключительно в предпринимательских целях (для осуществления торговли).

Так как заявитель приобрел на основании договора купли-продажи и земельный участок, на котором расположен спорный объект, он обратился к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - регистрирующий орган), с заявлением о государственной регистрации права собственности на дом.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя на данное строение, поскольку оно является самовольным как созданное без получения необходимых разрешений.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявления было отказано, так как спорный объект относится к самовольным постройкам, поскольку был создан без получения необходимых разрешений (статья 109 Гражданского кодекса РСФСР, утвержденного 11.06.1964).

Суд указал, что приобретение гражданских прав на созданную без получения необходимых разрешений самовольную постройку возможно лишь в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, требование индивидуального предпринимателя удовлетворил, исходя из следующего.

Спорный объект являлся самовольной постройкой лишь по формальному основанию - при ее создании отсутствовали административные разрешения на строительство. При этом постройка расположена на земельном участке индивидуального предпринимателя, а в дело были представлены доказательства того, что спорный объект был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания. Судом апелляционной инстанции также учтено, что постройка не может быть снесена в принудительном порядке, поскольку на требование о сносе данной самовольной постройки распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ.

В силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

Самовольная постройка поступила во владение заявителя на основании договора купли-продажи. Доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки, суду не представлено.

Следовательно, заявитель может быть признан владеющим этой постройкой добросовестно и как своей собственной. Кроме того, владение осуществляется непрерывно и открыто в течение срока, превышающего пятнадцать лет.

Суд апелляционной инстанции указал, что отсутствие административного разрешения на строительство при наличии у заявителя права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».*

5. Определение Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 5-КГ15-70

«Придя к выводу о наличии у объекта, о правах на который заявлено Тыщенко А.Н., признаков самовольной постройки, суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что истцом не соблюден порядок создания объекта, на который может быть признано право собственности, установленный гражданским законодательством, действующим на момент рассмотрения дела в суде.

Между тем ни в решении суда, ни в апелляционном определении судебной коллегии не приведены ссылки на нормы права, нарушенные Тыщенко А.Н. при строительстве гаража в период, когда он возводился, в том числе как капитальное строение. Также судами первой и апелляционной инстанций не было исследовано, нарушил ли Тыщенко А.Н. при осуществлении строительства гаража постановление межведомственной комиссии при исполкоме от 24 октября 1973 г.

Право Тыщенко А.Н. как ветерана ВОВ на предоставление земельного участка и возведение гаража никем не оспаривалось и не было отменено в установленном законом порядке.

Более того, право владения указанным объектом признавалось за Тыщенко А.Н. органом исполнительной власти путем заключения с истцом договора краткосрочной аренды земельного участка в период с 2005 года по 18 декабря 2013 года.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан*».

28.01.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль