Расторжение договора

190

Вопрос

В Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 29 декабря 2015 года были внесены изменения, вступившие в силу. В частности, в статье 30 теперь указано, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления, подлежат нотариальному удостоверению. В случае, если расторжение договора купли-продажи квартиры, находящейся в доверительном управлении (и приобретенной на основании нотариально удостоверенного договора), происходит до обращения его сторон в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на квартиру, требуется ли нотариальное удостоверение такого соглашения о расторжении?

Ответ

Если договор купли-продажи квартиры был нотариально удостоверен, то соглашение о его расторжении также должно быть нотариально удостоверено, если в самом договоре не предусмотрено иное правило.

Это объясняется тем, что в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное – см. например, Постановление ФАС МО от 25.10.2012 № А40-34311/06. При этом, за удостоверение соглашения о расторжении нотариально удостоверенного договора уплачивается пошлина в размере, установленном п.п.12 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Нотариусом удостоверено соглашение о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, переход права собственности не зарегистрирован. Стороны обратились к нотариусу для расторжения данного соглашения. Возможно ли расторжение такого соглашения?

«Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным кодексом, другими законами или договором. В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Статьей 452 ГК установлены специальные правила, относящиеся к форме соглашения об изменении (прекращении) договора. Такое соглашение должно быть облечено в ту же форму, что и договор. Так, если для заключения договора законом предусмотрены особые требования письменной формы (например, путем составления одного документа, подписанного сторонами), те же требования применяются и к соглашению о его изменении (прекращении). Если договор удостоверен нотариально, то соглашение о его изменении (расторжении) также подлежит обязательному нотариальному удостоверению.*

Закрепляя правила о форме соглашения об изменении (прекращении) договора, законодатель не установил необходимость государственной регистрации такого соглашения. Требование о государственной регистрации соглашения об изменении (прекращении) договора установлено в законе только в отношении отдельных договоров. Например, в соответствии с п. 2 ст. 1037 ГК РФ досрочное расторжение договора коммерческой концессии, заключенного с указанием срока, а также расторжение договора, заключенного без указания срока, подлежат государственной регистрации.

Вместе с тем судебная практика распространяет изложенный в п. 1 ст. 452 ГК принцип зависимости и на требование о государственной регистрации. Об этом свидетельствует, в частности, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"».

Такая позиция Высшего Арбитражного Суда представляется вполне логичной и легко объяснимой.

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты. Согласно ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Соглашение же о расторжении договора является, по сути, также договором, при заключении которого прекращаются обязанности плательщика ренты по содержанию ее получателя и происходит переход права собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом договора.

Даже если исходить из того, что само соглашение о расторжении договора не подлежит государственной регистрации (хотя это утверждение вряд ли можно отнести к бесспорным ввиду вышеизложенного), то факт, что переход права собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации, сомнения не вызывает. Следовательно, соглашение о расторжении договора будет считаться прекращенным и обязательства по нему исполненными в полном объеме только после государственной регистрации права собственности.

В приведенном случае договорные обязательства по содержанию с иждивением на какой-то период прекратились лишь фактически: содержание не производилось. Юридически же соглашение о расторжении договора не оформлено: переход права собственности на квартиру не прошел процедуру государственной регистрации.

С учетом этого не видим препятствий в расторжении такого соглашения, если стороны договора пожизненного содержания с иждивением решили возобновить приостановленные на время обязанности по исполнению заключенного ими договора».

27.01.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.