Расторжение договора

222

Вопрос

В Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 29 декабря 2015 года были внесены изменения, вступившие в силу. В частности, в статье 30 теперь указано, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления, подлежат нотариальному удостоверению. В случае, если расторжение договора купли-продажи квартиры, находящейся в доверительном управлении (и приобретенной на основании нотариально удостоверенного договора), происходит до обращения его сторон в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на квартиру, требуется ли нотариальное удостоверение такого соглашения о расторжении?

Ответ

Если договор купли-продажи квартиры был нотариально удостоверен, то соглашение о его расторжении также должно быть нотариально удостоверено, если в самом договоре не предусмотрено иное правило.

Это объясняется тем, что в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное – см. например, Постановление ФАС МО от 25.10.2012 № А40-34311/06. При этом, за удостоверение соглашения о расторжении нотариально удостоверенного договора уплачивается пошлина в размере, установленном п.п.12 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Нотариусом удостоверено соглашение о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, переход права собственности не зарегистрирован. Стороны обратились к нотариусу для расторжения данного соглашения. Возможно ли расторжение такого соглашения?

«Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным кодексом, другими законами или договором. В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Статьей 452 ГК установлены специальные правила, относящиеся к форме соглашения об изменении (прекращении) договора. Такое соглашение должно быть облечено в ту же форму, что и договор. Так, если для заключения договора законом предусмотрены особые требования письменной формы (например, путем составления одного документа, подписанного сторонами), те же требования применяются и к соглашению о его изменении (прекращении). Если договор удостоверен нотариально, то соглашение о его изменении (расторжении) также подлежит обязательному нотариальному удостоверению.*

Закрепляя правила о форме соглашения об изменении (прекращении) договора, законодатель не установил необходимость государственной регистрации такого соглашения. Требование о государственной регистрации соглашения об изменении (прекращении) договора установлено в законе только в отношении отдельных договоров. Например, в соответствии с п. 2 ст. 1037 ГК РФ досрочное расторжение договора коммерческой концессии, заключенного с указанием срока, а также расторжение договора, заключенного без указания срока, подлежат государственной регистрации.

Вместе с тем судебная практика распространяет изложенный в п. 1 ст. 452 ГК принцип зависимости и на требование о государственной регистрации. Об этом свидетельствует, в частности, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"».

Такая позиция Высшего Арбитражного Суда представляется вполне логичной и легко объяснимой.

Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты. Согласно ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Соглашение же о расторжении договора является, по сути, также договором, при заключении которого прекращаются обязанности плательщика ренты по содержанию ее получателя и происходит переход права собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом договора.

Даже если исходить из того, что само соглашение о расторжении договора не подлежит государственной регистрации (хотя это утверждение вряд ли можно отнести к бесспорным ввиду вышеизложенного), то факт, что переход права собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации, сомнения не вызывает. Следовательно, соглашение о расторжении договора будет считаться прекращенным и обязательства по нему исполненными в полном объеме только после государственной регистрации права собственности.

В приведенном случае договорные обязательства по содержанию с иждивением на какой-то период прекратились лишь фактически: содержание не производилось. Юридически же соглашение о расторжении договора не оформлено: переход права собственности на квартиру не прошел процедуру государственной регистрации.

С учетом этого не видим препятствий в расторжении такого соглашения, если стороны договора пожизненного содержания с иждивением решили возобновить приостановленные на время обязанности по исполнению заключенного ими договора».

27.01.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль