Долевое строительство

93

Вопрос

Имеется ДДУ, после введения в эксплуатацию, площадь уменьшилась на 2 кв.м. В ДДУ указано, что при уменьшении площади квартиры, уменьшение стоимости не производится. Можно ли вернуть переплаченную стоимость квартиры? Интересует также практика Московская.

Ответ

Ряд судебной практики сводится к мнению, что при наличии данного условия в договоре долевого участия, взыскать переплату не удастся.

Суды, как правило, мотивируют это тем, что каких-либо запретов на установление соглашением сторон договора долевого участия в строительстве условия о допустимом отклонении фактической и договорной площади объекта долевого строительства, при котором стороны не производят между собой перерасчет, действующее законодательство не содержит.

Данные выводы приведены в Апелляционном определении Московского городского суда от 24.09.2015 № 33-34848/2015, Апелляционном определении Омского областного суда от 09.07.2014 № 33-4252/2014, Апелляционном определении Новосибирского областного суда от 17.04.2014 № 33-3253/2014, Постановлении 8 ААС от 03.04.2014 № А70-8647/2013.

Иные выводы встречаются реже – см. Постановление ФАС УО от 19.03.2009 № А60-29037/2008.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Постановление 8 ААС от 03.04.2014 № А70-8647/2013

«В соответствии с пунктом 2.5. договора указанная в пункте настоящего договора площадь объекта является проектной и подлежит уточнению на основании данных технической инвентаризации. При возникновении расхождений между общей проектной площадью объекта и данными технической инвентаризации перерасчет не производится.

Так, согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.*

Согласно статье 420 ГК РФ под договором понимают согласованное волеизъявление субъектов гражданского права, направленное на установление, изменение или прекращение правоотношений.

По смыслу части 1 статьи 421 ГК РФ, юридические лица свободны в заключении договора, что означает свободный выбор стороны договора, условий договора, волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условий, а также выбор контрагента. Данный выбор является исключительной прерогативой субъекта гражданских правоотношений.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

Стороны были свободны в данном случае в определении условий договора о площади объекта (ст. 421 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что спорный договор участия в долевом строительстве № 440 от 04.02.2011 не содержит условие о соразмерном уменьшении цены договора, а напротив при возникновении расхождений между общей проектной площадью объекта и данными технической инвентаризации перерасчет не производится (пункт 2.5 договора).

Поскольку заявителями не доказан факт наличия между сторонами условия о соразмерном уменьшении цены договора, у суда первой инстанции не имелось оснований для включения требования Кульмаметова Н.Н. и Кульмаметовой Р.А. в размере 78 430 руб., а также начисленных на эту сумму процентов в размере 6 146,95 руб. в реестр требований кредиторов ООО «Жильё-2006».

По изложенным выше основаниям, довод подателей жалобы, что передача объекта долевого строительства меньшего размера должна влечь уменьшение цены договора, является несостоятельным и не подтверждается материалами дела.

Довод заявителей, что условие пункта 2.5 договора ничтожно, поскольку не соответствует требованиям закона РФ и ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом РФ в области защиты прав потребителей.

Вместе с тем, проанализировав условие пункта 2.5 договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что он не противоречит действующему законодательству.

Так, из буквального толкования пункта 2.5 договора следует, что указанная в пункте настоящего договора площадь объекта является проектной и подлежит уточнению на основании данных технической инвентаризации.

Таким образом, при заключении договора стороны обладали информацией об ориентировочной площади объекта. Основания для вывода, что цена 1 кв.м. согласована сторонами в твердой сумме, отсутствуют. Согласованная таким образом цена по договору и является стоимостью объекта долевого строительства».

2.Постановление ФАС УО от 19.03.2009 № А60-29037/2008

«Условия, содержащиеся в п. 2.3 договоров № 43-528, 156-28, 59-528, устанавливают методику расчета суммарной площади квартиры и являются существенными условиями указанных договоров (ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Причем окончательно суммарная площадь квартиры рассчитывается на основании результатов обмеров, производимых Бюро технической инвентаризации. Если по результатам обмеров Бюро технической инвентаризации, проведенных при вводе дома в эксплуатацию, суммарная площадь квартиры, увеличивается или уменьшается относительно площади, указанной в п. 1.1 договоров (проектная площадь), более чем на 1 кв. м, то производится пропорциональное увеличение или уменьшение размера стоимости квартиры дольщика для окончательного взаиморасчета. При этом, дольщик за счет собственных средств производит окончательный расчет с застройщиком. Между тем, если площадь квартиры, увеличивается или уменьшается относительно площади, указанной в п. 1.1 договоров, менее чем на 1 кв. м, то перерасчет стоимости квартиры не производится.

Таким образом, условия, содержащиеся в п. 2.3 договоров № 43-528, 156-28, 59-528 предусматривают возможность изменения застройщиком цены договоров в одностороннем порядке в сторону её увеличения, что ущемляет права потребителя*».

26.01.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.