Условия договора аренды

84

Вопрос

В договоре аренды указана следующая ответственность Арендатора: 1) В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные п.6.3. настоящего договора, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,7% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.2) За неисполнение обязательства, предусмотренного п. 4.1.16. (не освобождение арендуемого помещения в связи с аварийным состоянием) настоящего Договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере годовой арендной платы за помещение. 3) За неисполнение обязательства, предусмотренного п. 4.1.18 (не подписание акта возврата помещения при прекращении договора аренды) настоящего Договора, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 5% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки возврата помещения. Правомерны данные условия в договоре аренды (для Арендодателя)?

Ответ

Указанные в вопросе условия договора аренды (п.п.1 и 3) не противоречат законодательству и могут быть включены в договор по соглашению сторон (ст.ст.421, 330, ч.3 ст.622 ГК РФ).

Условие, указанное в п.2 вопроса, также не противоречит законодательству при наличии в договоре условия о возможности расторжения договора аренды в связи с аварийным состоянием помещения, т.к. обязанность по освобождению помещения должна быть связана с фактом прекращения договора аренды (ст.622 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1

«Статья 330. Понятие неустойки

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.* По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства

Статья 421. Свобода договора

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422)».*

2. Постановление ФАС ПО от 30.04.2014 № А57-23599/2011

«Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение и постановление, отклоняет доводы кассационной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.5. договора аренды от 27.09.1999 № 2070 предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки, в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.*

Согласно части 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Пунктами 2.1., 2.2. договора аренды земельного участка от 27.09.1999 № 2070 определен конкретный срок оплаты арендной платы.

Принятые на себя обязательства по оплате арендованного земельного участка, ответчиком надлежащим образом не исполнялись, в результате чего ответчику в порядке пункта 2.5. договора аренды от 27.09.1999 № 2070 арендодателем на несвоевременно уплаченную сумму арендных платежей начислены пени за период с 15.04.2009 по 27.02.2012 в сумме 155 303 руб. 51 коп.

Согласно произведенному истцом в порядке пункта 2.5. договора аренды от 27.09.1999 № 2070 расчету, ответчику начислены пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной в размере 8,25% годовых, за период с 15.04.2009 по 27.02.2012 в сумме 155 303 руб. 51 коп.

Представленный расчет проверен судами обеих инстанции, и признан правильным.

Истец в порядке статьи 65 АПК РФ наличие задолженности по договору аренды от 27.09.1999 № 2070 и ее несвоевременную оплату подтвердил представленными в дело доказательствами.

Ответчик факт несвоевременной оплаты арендной платы не опроверг, доказательств уплаты неустойки по договору аренды от 27.09.1999 № 2070 за период с 15.04.2009 по 27.02.2012 в сумме 155 303 руб. 51 коп. ответчиком не представлено.

Учитывая изложенное, установив, что арендная плата уплачена арендатором с просрочкой, действия ответчика противоречат гражданскому и земельному законодательству Российской Федерации и нарушают права истца, установленные договором аренды земельного участка от 27.09.1999 № 2070, суд первой инстанции удовлетворил требования в части взыскания пени за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.09.1999 № 2070 за период с 15.04.2009 по 27.02.2012 в сумме 155 303 руб. 51 коп.».*

3. Постановление АС СЗО от 06.02.2015 № А42-1614/2014

«В пункте 5.2 Договора его стороны предусмотрели, что за просрочку возврата арендованных нежилых помещений арендатор несет ответственность в виде штрафа в размере 10% от месячной стоимости арендной платы за каждый день просрочки. При этом уплата штрафа не освобождает арендатора от обязанности внести арендную плату за весь срок просрочки возврата нежилых помещений.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Возможность включения в договор аренды условия о начислении неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества предусмотрена в абзаце 3 статьи 622 ГК РФ.*

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А42-3767/2013 установлено, что Договор расторгнут с 11.05.2013, а нежилые помещения возвращены Арефьевой И.В. 30.05.2013.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку Обществом с учетом пункта 4.1 Договора допущена просрочка возврата нежилых помещений на 8 дней, то Арефьева И.В. в соответствии с пунктом 5.2 Договора правомерно начислила арендатору неустойку в сумме 440 000 руб.*

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 81) при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Общество заявило о снижении размера штрафа в порядке статьи 333 ГК РФ.

Суд первой инстанции, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 1 Постановления № 81, и не установив явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ходатайство о снижении неустойки отклонил и первоначальный иск удовлетворил в полном объеме.

В соответствии с положениями абзаца 3 пункта 3 Постановления № 81 суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки или увеличить размер сниженной судом на основании статьи 333 ГК РФ неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки с направлением дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 АПК РФ).

Принимая во внимание изложенное, у суда кассационной инстанции не имеется оснований для пересмотра решения суда первой инстанции в части неприменения им статьи 333 ГК РФ.»

4. Определение ВАС РФ от 26.10.2012 №А65-29285/2011

«Как следует из судебных актов, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений от 27.07.2010 № 1, по условиям которого арендодатель предоставил ответчику во временное владение и пользование на срок с 27.07.2010 по 31.12.2013 нежилые помещения № 35, 36, 37 общей площадью 88,2 кв. м, расположенные на первом этаже четырехэтажного здания «Дом Быта» по адресу: г. Лениногорск, ул. Ленинградская, д. 16.

Вышеназванный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26 сентября 2010 года.

Пунктом 2.3. договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно в случаях аварийного состояния помещения или всего здания, необходимостью проведения капитального ремонта или реконструкции здания, а также в связи с необходимостью, не зависящей от воли арендодателя.* О расторжении договора и освобождении помещений арендодатель должен уведомить арендатора не позднее, чем за 3 месяца.

Письмом от 29.04.2011 № 110 истец уведомил ответчика о своем намерении провести перепланировку и капитальный ремонт первого этажа здания по ул. Ленинградская, д. 16, г. Лениногорск в период с 01.06.2011 по 01.08.2011 и предложил варианты осуществления предпринимательской деятельности в период выполнения строительно-ремонтных работ.

Ответчик на указанное письмо не ответил, каких-либо действий не предпринимал.

Письмом от 26.07.2011 № 141 истец направил ответчику предложение о досрочном расторжении договора и освобождении помещений.

В ответном письме от 29.07.2011 № 267 ответчик отказался от досрочного расторжения договора и освобождения помещений, мотивировав это отсутствием необходимости в проведении ремонтных работ.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды сделали вывод о том, что при заключении договора стороны пришли к соглашению о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2.3 договора.*

Истец воспользовался предусмотренным договором правом; надлежащим образом уведомил арендатора о расторжении договора аренды; ответчик спорные помещения не освободил, в связи с чем суды удовлетворили исковые требования».

5. Постановление ФАС УО от 16.08.2006 № А60-6615/06-С7

«Кроме того, в случае неосвобождения арендатором занимаемых помещений в сроки, предусмотренные арендодателем, арендатор уплачивает штраф в размере 1% годовой суммы арендной платы, установленной арендодателем, за каждый день пребывания в помещении (п. 4.3 договора).

Требование о взыскании штрафа, предусмотренного п. 4.3 договора, судом апелляционной инстанции обоснованно отклонено исходя из того, что данная мера ответственности может быть применена только за нарушение сроков освобождения помещения, установленных арендодателем. Поскольку доказательств назначения арендатору срока для освобождения помещения не представлено, оснований для применения ответственности, предусмотренной п. 4.3 договора, не имеется».*

22.01.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль