Заключение договора

129

Вопрос

ИП (Продавец) намерен заключить с физ. лицом (Покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества. Можно ли в договоре купли-продажи отразить следующее:1. Заверения Покупателя Продавцом (ст. 431.2. ГК РФ), если один из контрагентов (Покупатель) не осуществляет предпринимательской деятельности? 2. Если существует возможность отразить заверения между контрагентами (об отсутствия залога и т.д.), то какие именно заверения в отношении отчуждаемого недвижимого имущества стоит прописать? 3. Для минимизации рисков у Покупателя, возможно ли совмещение в таком договоре двух конструкций: ответственность за представление (до заключения договора) неполной или недостоверной информации (ст. 434.1. ГК РФ) + ответственность в виде возмещения убытков за недостоверные заверения (ст. 431.2. ГК РФ)? Как будут на практике применимы такие конструкции?

Ответ

Предоставление заверений в соответствии со ст.431.2 ГК РФ возможно, если один из контрагентов не осуществляет предпринимательской деятельности.

В отношении договора купли-продажи недвижимости, продавец может заверить покупателя в том, что отчуждаемая вещь (в качестве примера):

- не находится под арестом;

- не заложена;

- не обременена правами третьих лиц;

- приобретена на законном основании;

- качество предмета купли-продажи соответствует установленным требованиям.

Относительно условий договора и одновременного применения условий ст.434.1 и ст.431.2 ГК РФ, следует учитывать, что новая ст.434.1 ГКРФ предполагает в том числе ответственность за «предоставление стороне неполной или недостоверной информации». Таким образом, применять ст.434.1 ГК РФ можно лишь тогда, когда недостоверная информация дана на стадии ведения переговоров. Если сторона предоставила ее при заключении договора или после заключения, то применять нужно статью 431.2 ГК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Что делать, если контрагент ссылается на недостоверность предоставленных заверений (ст. 431.2 ГК РФ)

«Возражение 2. Заверения даны в отношении обстоятельств, которые не имеют значения для заключения договора, его исполнения или прекращения

Для того чтобы привлечь контрагента к ответственности за дачу недостоверных заверений (сообщение ложной информации), необходимо, чтобы они были даны в отношении обстоятельств, которые имеют значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

Примеры заверений, которые даны в отношении обстоятельств, которые имеют значение для заключения договора, его исполнения или прекращения

Гражданский кодекс РФ указывает, что заверения могут относиться в том числе:

1) к предмету договора;

Так, продавец может заверить покупателя о том, что отчуждаемая вещь:

  • не находится под арестом;
  • не заложена;
  • не обременена правами третьих лиц;
  • приобретена на законном основании;
  • соответствует требованиям таможенного законодательства (при ее ввозе на территорию Российской Федерации);
  • прошла необходимые процедуры подтверждения соответствия обязательным требованиям, о чем имеются соответствующие сертификаты (декларации) соответствия;
  • обладает определенными качественными характеристиками.*

Арендодатель при сдаче квартиры также может заверить арендатора в том, что:

  • отсутствуют какие-либо права третьих лиц в отношении этой квартиры;
  • электропроводка и трубы водоснабжения прошли замену не более пяти лет назад;
  • кондиционер работает исправно (например, если квартира сдается зимой и проверить его рабочее состояние затруднительно);
  • в квартире отсутствуют какие-либо вредители (грызуны, насекомые).

Может ли контрагент вместо норм о предоставлении недостоверных заверений (ст. 431.2 ГК РФ) воспользоваться правилами о преддоговорной ответственности (ст. 431.1 ГК РФ)

Да, в определенных случаях контрагент может выбирать между статьями 431.2 или 434.1 Гражданского кодекса РФ.

Это объясняется тем, что новая статья 434.1 Гражданского кодекса РФ предполагает в том числе ответственность за «предоставление стороне неполной или недостоверной информации».

Однако нужно учитывать следующую разницу между этими институтами.

1. Применять статью 434.1 Гражданского кодекса РФ можно лишь тогда, когда недостоверная информация дана на стадии ведения переговоров. Если сторона предоставила ее при заключении договора или после заключения, то применению подлежит статья 431.2 Гражданского кодекса РФ.

2. Правила статьи 431.2 Гражданского кодекса РФ применяются независимо от того, было ли известно стороне о недостоверности предоставленной ею информации (заверений), если:

  • иное не предусмотрено соглашением сторон;
  • сторона дала недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества.

То есть ответственность за недостоверные заверения наступает и в случае, если сторона-предприниматель добросовестно заблуждалась в отношении предоставленной информации.

Положения статьи 434.1 Гражданского кодекса РФ о преддоговорной ответственности применяются только в случае, когда контрагент ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно. То есть он умышленно предоставил недостоверную информацию.

Если умысла не было, то статья 434.1 Гражданского кодекса РФ не применяется.

3. Преддоговорная ответственность заключается в возмещении убытков. Причем предполагается не полное их возмещение (возмещение позитивного интереса, как в случае с недостоверными заверениями по п. 1 ст.431.2 ГК РФ), а лишь возмещение расходов на ведение переговоров, а также понесенных в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом (возмещение негативного интереса, абз. 2 п. 3 ст. 434.1 ГК РФ). Если потерпевшая сторона понесла какие-либо иные расходы, то применение правил о преддоговорной ответственности вряд ли ее устроит.

Если перечисленные правила не ограничивают каким-либо образом выбор вариантов, то лицо, получившее недостоверную информацию, может воспользоваться любой из предложенных законодателем статей (431.2или 434.1) Гражданского кодекса РФ.

Но все же нужно держать в уме следующее. Хотя правила статьи 434.1 Гражданского кодекса РФ и применяются независимо от того, заключили ли стороны договор по результатам переговоров (п. 7 ст. 434.1 ГК РФ), эта статья все же в первую очередь ориентирована на ситуации, когда договор так и не состоялся. Положения статьи 431.2 Гражданского кодекса РФ, наоборот, рассчитаны на применение, когда договор был заключен (хотя такого ограничения нет в этой статье).

Также см. Что нужно учитывать сторонам, вступая в переговоры о заключении договора*».

19.01.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль