Договор аренды

123

Вопрос

В договоре аренды есть следующий пункт: В случае неисполнения Арендатором обязанности по освобождению помещения, предусмотренной условиями настоящего Договора, Арендодатель или специализированная организация по его поручению вправе осуществить действия, направленные на выселение Арендатора из занимаемого им помещения в порядке самозащиты права (ст.12, 14 Гражданского кодекса РФ) (специализированная организация - имеется ввиду полиция). Правомерен ли данный пункт в договоре аренды?

Ответ

Указанное в вопросе условие договора является неправомерным, т.к. по договору аренды арендатор не вселяется и не выселяется из арендуемых помещений при прекращении договора аренды (ст.611, ст.622 ГК РФ).

Так как согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, а не выселится, корректно использовать в договоре формулировку о праве арендодателя осуществлять самозащиту своих прав путем освобождения арендодателем или назначенным им лицом помещения от имущества арендатора либо третьих лиц, совершения иных действий, направленных на поступление помещения во владение арендодателя. Такая формулировка не будет противоречить законодательству и сути договора аренды.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1

«Статья 14. Самозащита гражданских прав

Допускается самозащита гражданских прав.*

Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения».

2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

«10. Лицо, право которого нарушено, может прибегнуть к его самозащите, соответствующей способу и характеру нарушения (статья 14 ГК РФ). Возможность самозащиты не исключает права такого лица воспользоваться иными способами защиты, предусмотренными статьей 12 ГК РФ, в том числе в судебном порядке.

По смыслу статей 1 и 14 ГК РФ самозащита гражданских прав может выражаться, в том числе, в воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество. Самозащита может заключаться также в воздействии на имущество правонарушителя,* в том случае если она обладает признаками необходимой обороны (статья 1066 ГК РФ) или совершена в состоянии крайней необходимости (статья 1067 ГК РФ)».

3. Постановление 13 ААС от 05.06.2015 № А56-76558/2014

«В силу пункта 4.5 договора арендатор выразил согласие на осуществление арендодателем действий по пресечению неправомерного использования помещения в порядке самозащиты права (статьи 12, 14 Гражданского кодекса Российской Федерации) в случае досрочного прекращения договора аренды. Самозащита осуществляется путем освобождения арендодателем или назначенным им лицом помещения от имущества арендатора либо третьих лиц, совершения иных действий, направленных на поступление помещения во владение арендодателя.

В связи с длительным уклонением ответчика от оплаты задолженности по договору истец уведомлением от 28.11.2014 № 1/25 на основании статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4.5 договора сообщил ответчику об ограничении подачи электроэнергии и прекращении доступа его работников в арендуемое помещение с 28.11.2014.

Ненадлежащее выполнение истцом обязательств по договору, невыполнение требований, изложенных в претензиях, явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Из представленного истцом в дело расчета следует, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.08.2014 по 27.11.2014 составила 3 545 000 руб.; по коммунальным платежам за период с 01.05.2014 по 30.09.2014 - 306 578 руб. 05 коп.; по оплате агентского вознаграждения с декабря 2013 года по сентябрь 2014 года - 500 руб.; сумма обеспечительного платежа 650 000 руб. не зачтена истцом в качестве оплаты за последний месяц действия договора, поскольку договор прекращен по вине ответчика на основании пункта 5.5. договора.

Суд первой инстанции счел заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению».*

4. Постановление 8 ААС от 21.05.2014 № А70-12440/2013

«Между тем, помещение в указанный в уведомлении срок истцом не было освобождено и не передано арендодателю.

Поскольку занимаемое помещение истцом не освобождено в установленный срок, суд первой инстанции правильно посчитал действия ответчика о смене запорных устройств на спорном помещении 31.10.2011 осуществленными в рамках абзаца шестого статьи 12 ГК РФ (самозащита права).*

Доводы истца о том, что ответчик препятствовал вывозу из помещения продукции истца, а именно: отключил электроснабжение помещения, что лишило кооператив возможности провести инвентаризацию вывозимого товара, судом отклоняются.

Действительно, самозащита должна осуществляться в пределах, не допускающих причинение вреда другим лицам.

Вместе с тем, вред, возникший вследствие умысла потерпевшего (пункт 1 статьи 1083 ГК РФ) возмещению не подлежит.

Из материалов дела усматривается, что 31.10.2011 ответчик отключил электроснабжение спорного помещения.

Однако к моменту отключения истекло уже около месяца с момента прекращения договорных отношении и ответчик не мог не знать, что ему необходимо освободить помещения и вывезти товар».

5. Постановление 5 ААС от 16.12.2011 № А51-8190/2011

«Истец как собственник предоставленного в аренду помещения, выразив свою волю на расторжение договора аренды с соблюдением установленного порядка, при непринятии ответчиком всех необходимых действий к исполнению возложенной на него обязанности по возврату имущества и освобождении его от торгового оборудования, предпринял действия по самозащите принадлежащего ему права в свободной воле и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Указанные действия не могут рассматриваться в качестве противоправных, поскольку необходимость их совершения вызвана противоправным поведением самого ответчика».*

6. Определение ВАС РФ от 11.03.2009 № 2108/09

«В частности, рассматривая настоящее дело, суды установили факт пользования предпринимателем имуществом общества «Ейский рынок» (киоском) в спорный период в отсутствие установленных законом (сделкой) оснований без соответствующего денежного возмещения (внесения арендной платы). В силу этого обстоятельства суды на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о неосновательном обогащении предпринимателя и взыскали с последнего в пользу общества «Ейский рынок» 7 867 руб.

При этом суды признали действия истца по освобождению киоска от имущества ответчика и помещению его в камеру хранения правомерными. Данные действия суды квалифицировали как самозащиту обществом «Ейский рынок» своего гражданского права, направленную на уменьшение убытков, возникших в связи с использованием имущества без правовых оснований (без оплаты и договора) и невозможностью возмездного предоставления имущества истца другому лицу. В связи с этим суды посчитали, что предъявленная к взысканию сумма в размере 6 966 руб. является для предпринимателя неосновательным обогащением вследствие сбережения средств на хранение имущества.*

Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, согласился с выводами судов, приводя тому соответствующее обоснование».

18.01.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.