Залог прав

120

Вопрос

Возможен ли такой алгоритм действий:1. Между физ. лицом (Заемщик) и ООО заключен договор займа (либо иной договор по которому физ. лицо должно заплатить денежные средства) В обеспечении обязательств Заемщика вернуть деньги Займодавцу - в качестве залога Заемщик предложил право аренды земельного муниципального участка. 2. При этом в договоре аренды с Исполкомом - Арендодателем (долгосрочный, зарегистрированный в ФРС) залог арендных прав допускается, но с согласия Арендодателя. И такое согласие в письменном виде получить, возможно. Принимаем как данность что оно - это согласие есть. 3. По мере наступления срока погашения договора займа - Заемщик не выполняет своих обязательств по возврату и уплате процентов и по условиям договора займа и залога - право аренды переходит к Займодавцу ООО. Вопросы:1. Необходимо рассмотреть вероятность такого алгоритма действий с точки зрения п.1.ст.17.1 которая говорит о том, что переуступка прав в муниципальном договоре аренды только через торги/конкурсы. Но нужно учесть, что согласие на право залога арендных прав муниципалитет - Арендодатель дал. Если возможны такие действия - каков механизм реализации: а) Нужна ли регистрация залога арендных прав в ФРС? б) Каким образом в последующем должна проходить процедура вступления Займодавца в арендные отношения, который намерен воспользоваться своим право принять арендные права по договору залога(по обеспечительному обязательству).

Ответ

сообщаем следующее: Да, такие действия возможны без проведения торгов, если оные ограничения не установлены на уровне местного законодательства. Регистрация же в ФРС обязательна, учитывая необходимость подписания дополнительного соглашения о замене стороны.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Постановление 6 ААС от 15.12.2014 № А04-4295/2014

«Суд исходил из того, что переход права аренды на земельный участок общей площадью 9 645 000 кв.м. с кадастровым номером 28:19:011002:7 произведен без проведения торгов (конкурса, аукциона), нормы ЗК РФ, Закона № 101-ФЗ, Закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ не содержат каких-либо изъятий и исключений, позволяющих предоставлять земельные участки без проведения торгов в случае уступки права аренды.

Суд пришел к выводу, что в рассматриваемой ситуации нарушены нормы пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», согласно которым договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, в связи с чем суд пришел к выводу о предоставлении ООО «Золотые сезоны» преимущества перед другими хозяйствующими субъектами.

Между тем, судом не учтено следующее.

В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В силу части 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок более 5 лет, должен быть прямо предусмотрен федеральными законами.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Законом № 101-ФЗ (статья 82 ЗК РФ).

Однако нормами указанного Федерального закона запрет на заключение договора уступки прав по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрен.

В силу части 2 статьи 1 Закона № 101 правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Из материалов дела видно, что арендатор уведомил арендодателя об уступке прав по договору аренды от 07.02.2012 № 28/12.

При указанных обстоятельствах Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что оспариваемой сделкой нормы закона не нарушены.

Доводы истца о необходимости в данном случае проведения торгов на право заключения договора аренды, подлежат отклонению, поскольку статьей 22 ЗК РФ, нормами Закона № 101-ФЗ, нормами Закона Амурской области от 11.12.2003 № 278-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области» необходимость проведения торгов при уступке права аренды не предусмотрена. В силу пункта 2 статьи 607 и пункта 2 статьи 615 ГК РФ допускается возможность установления законом или иными нормативными актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Не установлены судом по материалам дела нарушения требований статьи 17.1. Федерального закона № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ)*».

16.01.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль