О договоре аренды

34

Вопрос

Администрация подала в суд иск о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка за 2014,2015 гг. Однако, арендатор заключил с администрацией договор купли-продажи участка в конце 2014 года. Соглашение о расторжении договора аренды также имеется. Однако, соглашение о расторжении договора не регистрировалось, так как право аренды участка и здание на нем находятся в залоге у банка, а банк свое согласие на расторжение договора аренды и заключение договора купли-продажи не давал. Может ли арендатор подать встречный иск к администрации о понуждении зарегистрировать право собственности и как в таком случае нужно сформулировать требования (только о понуждении или о понуждении и взыскании убытков в виде предъявляемых арендных платежей). Хотелось бы также ознакомиться с судебной практикой по спорам с такими встречными исками.

Ответ

Требования истца могут быть удовлетворены, поскольку договор аренды фактически не расторгнут ввиду нерегистрации соглашения о его расторжении. В случае, если ответчик фактически пользовался арендованным земельным участком, при этом денежные средства по договору купли-продажи не перечислялись, на его стороне имеет место неосновательное обогащение в размере неуплаченных арендных платежей. Что касается встречного иска, то предъявленное ответчиком встречное исковое заявление к истцу о понуждении к исполнению договора купли-продажи может быть не принято судом ввиду того, что оно может быть разрешено в рамках самостоятельного судебного производства, а его удовлетворение в свою очередь не исключает удовлетворения первоначального иска. При этом следует иметь ввиду, что сумма арендных платежей, предъявленных истцом к взысканию, не образуют убытков на стороне ответчика. Судебная практика рассмотрения подобного рода встречных исков не сложилась.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации

«Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Поскольку соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью, то на практике возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать.

Ранее практика складывалась таким образом, что регистрировать нужно было далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. Это объяснялось тем, что дополнительные соглашения к договору аренды должны были регистрироваться в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59). В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади); об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.

В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФот 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12*».

17.01.2016

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль