О договоре аренды

32

Вопрос

Администрация подала в суд иск о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка за 2014,2015 гг. Однако, арендатор заключил с администрацией договор купли-продажи участка в конце 2014 года. Соглашение о расторжении договора аренды также имеется. Однако, соглашение о расторжении договора не регистрировалось, так как право аренды участка и здание на нем находятся в залоге у банка, а банк свое согласие на расторжение договора аренды и заключение договора купли-продажи не давал. Может ли арендатор подать встречный иск к администрации о понуждении зарегистрировать право собственности и как в таком случае нужно сформулировать требования (только о понуждении или о понуждении и взыскании убытков в виде предъявляемых арендных платежей). Хотелось бы также ознакомиться с судебной практикой по спорам с такими встречными исками.

Ответ

Требования истца могут быть удовлетворены, поскольку договор аренды фактически не расторгнут ввиду нерегистрации соглашения о его расторжении. В случае, если ответчик фактически пользовался арендованным земельным участком, при этом денежные средства по договору купли-продажи не перечислялись, на его стороне имеет место неосновательное обогащение в размере неуплаченных арендных платежей. Что касается встречного иска, то предъявленное ответчиком встречное исковое заявление к истцу о понуждении к исполнению договора купли-продажи может быть не принято судом ввиду того, что оно может быть разрешено в рамках самостоятельного судебного производства, а его удовлетворение в свою очередь не исключает удовлетворения первоначального иска. При этом следует иметь ввиду, что сумма арендных платежей, предъявленных истцом к взысканию, не образуют убытков на стороне ответчика. Судебная практика рассмотрения подобного рода встречных исков не сложилась.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации

«Регистрация соглашений об изменении или о расторжении договора

Поскольку соглашения об изменении или о расторжении договора являются его неотъемлемой частью, то на практике возникает вопрос: всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, тоже необходимо регистрировать.

Ранее практика складывалась таким образом, что регистрировать нужно было далеко не каждое дополнительное соглашение к договору аренды. Это объяснялось тем, что дополнительные соглашения к договору аренды должны были регистрироваться в тех случаях, если они изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (п. 9 информационного письма № 59). В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади); об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.

В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФот 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12*».

17.01.2016



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.