Покупатель решил купить дом у Продавца

72

Вопрос

Покупатель решил купить дом у Продавца, стоимость дома =3 200 000 руб, покупатель перечислил на расчетный счет продавца сумму в размере 1 000 000 руб (расписка в получении 1000000 руб не составлялась, договор не заключали). Оставшуюся сумму стороны решили что покупатель заплатит как только продаст свою квартиру, между тем сейчас продавец отказывается ждать пока покупатель продаст квартиру и отдаст ему оставшуюся Сумму! Так как у покупателя нет денег он отказывается покупать дом и просит продавца вернуть уплаченные деньги! Продавец отказаться отдавать деньги ссылается на ГК РФ якобы задаток не возвращает! Что делать покупателю в данной ситуации????

Ответ

Продавец не может самостоятельно квалифицировать поступившие денежные средства как задаток в отсутствии письменного соглашения, указывающего прямо на то, что данные суммы являются именно задатком. В данным же случае речь может идти только об авансе или неосновательном обогащении (в зависимости от того, заключался ли договор в купли-продажи или предварительный договор).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация. Чем выгоден и чем опасен для покупателя (заказчика) задаток

«Как правильно заключить соглашение о задатке

Задатком можно обеспечить далеко не любой гражданско-правовой договор. Кроме того, далеко не каждый авансовый платеж можно считать задатком. Поэтому, чтобы правильно составить и заключить соглашение о задатке, необходимо руководствоваться следующими правилами:

1. Соглашение о задатке должно быть составлено в письменной форме.

Соглашение о задатке должно быть обязательно составлено в письменной форме, причем независимо от суммы уплачиваемого задатка (п. 2 ст. 380 ГК РФ). В противном случае уплаченная сумма (в зависимости от того, был ли заключен основной договор) будет являться либо авансом, либо неосновательным обогащением.*

Пример из практики: Договор не был заключен по вине истца, но ответчику не удалось оставить себе полученную предоплату. Суд счел эту сумму авансом, так как стороны не заключили письменное соглашение о задатке

Истец (ЗАО) обратился с иском к ответчику (ООО) о взыскании неосновательного обогащения, которое образовалось в результате перечисления ответчику авансового платежа в счет не подписанного и не исполненного впоследствии сторонами договора поставки.

Установив факты получения ответчиком спорной денежной суммы и отсутствия оснований для ее удержания, суд первой инстанции вынес решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Постановлением арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ответчик обратился с жалобой в суд кассационной инстанции. В обоснование жалобы ответчик указал, что спорная денежная сумма была перечислена истцу платежным поручением в качестве задатка. Письменная форма договора поставки была соблюдена при акцептовании ответчиком письменного предложения истца путем совершения конклюдентных действий в виде уплаты задатка. Следовательно, поскольку договор не был подписан и исполнен по вине истца, то сумма задатка на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ не может быть возвращена истцу, а должна остаться у ответчика.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Такие правила установлены статьей 380Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, соглашение о задатке должно быть обязательно составлено в письменной форме независимо от суммы задатка. В противном случае спорная сумма считается уплаченной в качестве аванса. Письменного соглашения между сторонами не имеется. Поэтому истец перечислил на расчетный счет ответчика денежную сумму в качестве авансового платежа по договору, который не был подписан сторонами. При неподписании договора обеими сторонами положение о задатке не может считаться согласованным. В результате судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 июня 2009 г. по делу № А43-32980/2008-7-752).

2. Задаток может обеспечивать исполнение только заключенного договора.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая именно в доказательство заключения договора (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке производно и зависимо от основного обязательства, обеспечиваемого задатком. По этой причине соглашение о задатке может быть заключено лишь при условии действительности основного обязательства.

Как правило, задаток уплачивается либо при заключении договора, либо уже после его заключения. Однако в определенных случаях задаток может обеспечивать обязательство, возникновение которого только предполагается. Какие-либо ограничения на заключение соглашения о задатке в отношении еще не заключенного договора в законе отсутствуют. В этих случаях соглашение о задатке приобретает черты консенсуального договора и будет считаться заключенным с момента заключения основного договора. При этом нужно иметь в виду, что если основной договор впоследствии заключен не будет, то будет незаключенным и соглашение о задатке во исполнение этого договора. И если денежная сумма в качестве задатка уже будет уплачена, то она будет считаться неосновательным обогащением (постановление ФАС Московского округа от 8 сентября 2011 г. по делу № А40-140019/10-157-1173).

Может ли покупатель (заказчик) выдать задаток в обеспечение исполнения договора, который подлежит государственной регистрации

На этот вопрос нет однозначного ответа.

Существуют две противоположные позиции.

В соответствии с одной из них задаток не может быть выдан в обеспечение договора, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой государственной регистрации. Дело в том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Следовательно, задаток не может выдаваться в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Доказательством заключения договора может быть только его государственная регистрация, а обеспечение исполнения договора до его заключения законом не предусмотрено. Косвенно это следует из позиций судов о том, что задаток может обеспечивать исполнение денежных обязательств только по заключенному договору (постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. № 13331/09; далее – постановление № 13331/09).

В соответствии с другой точкой зрения задаток может быть выдан во исполнение договора, который считается заключенным с момента его государственной регистрации. Дело в том, что в законе такие ограничения не содержатся, а значит, заключение подобного соглашения о задатке гражданскому законодательству не противоречит. Такая правовая позиция содержится в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2009 г. по делу № А54-1470/2009С14.

Поэтому юристу необходимо исходить из того, что прямого ответа на этот вопрос не существует, и суд может как встать на его сторону, так и отказать в защите. Нужно строить свою правовую позицию исходя из доводов в подтверждение той точки зрения, которая будет выгодна в конкретной ситуации (поскольку у каждой из перечисленных точек зрения есть свои серьезные доводы), но при этом учитывать и возможные риски.

3. Задаток может обеспечивать исполнение только денежного обязательства.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). В постановлении № 13331/09 прямо указано, что задатком может обеспечиваться исполнение только денежного обязательства между сторонами. Таким образом, необходимым условием для выдачи задатка является наличие денежного обязательства между сторонами. Исполнение неденежных обязательств (например, договора безвозмездного хранения или дарения) задатком обеспечиваться не может.

Может ли покупатель (заказчик) выдать задаток в обеспечение исполнения договора мены

Да, может. Но при условии, что он обязуется по договору мены произвести платеж своему контрагенту.

По договору мены одна из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). По общему правилу обмениваемые товары признаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Однако если по договору мены товары признаются неравноценными, то одна из сторон обязуется уплатить контрагенту разницу в цене (п. 2 ст. 568 ГК РФ). В последнем случае вполне возможно заключение договора о задатке.

Судебной практики по данному вопросу не было обнаружено. Однако, исходя из норм закона и правовых позиций судов по иным делам, выдача задатка по договору мены в указанном случае представляется возможной».

11.01.2016

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы экспертной поддержки, которые Вы можете найти по адресу: http://www.1jur.ru/#/hotline/rules.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль