Покупатель не уплатил цену договора

151

Вопрос

По договору купли продажи нежилого помещения: продавец исполнил все свои обязательства, а покупатель не уплатил цену договора. у покупателя уже на руках свидетельство о собст. Что грозит покупателю, если продавец не настаивает на оплате?? продавец и покупатель юридические лица)

Ответ

 Тот факт, что в настоящее время продавец не настаивает на оплате, не препятствует в дальнейшем продавцу взыскать с покупателя стоимость объекта недвижимости в судебном порядке, применив к нему иные меры ответственности (взыскание убытков, неустойки, процентов и т.д.) или расторгнуть договор купли-продажи недвижимости.

При этом, продавец вправе потребовать возврата вещи покупателем в случае расторжения договора купли-продажи в связи с нарушением условий договора покупателем независимо от того, имеется ли в договоре условие о наличии у продавца такого права. Данная возможность закреплена в п. 65 совместного Постановления пленума ВАС РФ, ВС РФ от 29.04.2010 № 10/22, согласно которому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Относительно налоговых правоотношений, то бездействие кредитора (продавца) нельзя квалифицировать как прощение долга, в связи с чем, негативные налоговые последствия прощения долга для должника (покупателя) не должны наступить.

Безвозмездная передача в собственность нежилой недвижимости между коммерческими организациями запрещена в силу п.п.4 п.1 ст.575 ГК РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков;

Как изменить или расторгнуть договор по решению суда: общие правила.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Как простить долг контрагенту

<…>

«Даже добросовестный должник не всегда способен исполнить принятые на себя обязательства. В таком случае кредитор, например, для сохранения партнерских отношений или желая гарантированно получить хотя бы часть задолженности, вправе простить долг (ст. 415 ГК РФ) полностью или частично (за исключением случаев неделимости предмета обязательства). Такой способ прекращения обязательства в предпринимательской сфере не очень распространен, хотя в некоторых ситуациях выгоден и кредитору, и должнику. Однако ошибки, допущенные при прощении долга, могут причинить убытки обеим сторонам.

Закон допускает прощения долга как в части, так и в полном объеме. Однако при прощении долга в полном объеме налоговые и судебные риски значительно увеличиваются.* Исключение составляет случай прощения материнской компанией долга по договору займа дочерней компании.

Как оформить прощение долга

Прощение долга, как и любая сделка юридического лица, должно быть совершено в простой письменной форме (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Прощение долга можно оформить соглашением или уведомлением о прощении долга. В этом случае кредитор направляет должнику уведомление о прощении долга. Обязательство считается прекращенным с момента получения должником такого уведомления, если он в разумный срок не направит кредитору возражений против прощения долга (п. 2 ст. 415 ГК РФ).

Для прощения долга по сделкам, требующим государственной регистрации, также достаточно простой письменной формы.

Обоснование

Согласно закону, государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществе и сделок с ним»). Следовательно, прощение долга по договору купли-продажи недвижимого имущества, освобождающее должника, к примеру, от части обязательства по уплате денежных средств, не подлежит государственной регистрации.

Подтверждением данному выводу служит постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 мая 2008 г. № Ф04-2966/2008(4952-А75-17) по делу № А75-9242/2006. Стороны заключили соглашение о прекращении договора аренды, в котором договорились об отсутствии материальных и финансовых претензий друг к другу. Суд признал сделку прощением долга и указал, что государственная регистрация для нее не требуется.

В тексте соглашения или уведомления о прощении долга нужно указать:

  • какое обязательство прекращается;
  • из чего оно возникло;
  • когда истек срок его исполнения и т. п.

Пример из практики: суд признал соглашение о прощении долга незаключенным, так как в нем не было названо обстоятельство, из которого возникла задолженность

МУП «Г.» и индивидуальный предприниматель К. заключили соглашение об исполнении обязательства и прощении долга. В соглашении стороны договорились о том, что МУП «Г.» будет погашать долг перед К. на условиях рассрочки. Если должник будет выполнять условия рассрочки, то кредитор простит часть долга в размере 30 процентов. Если же должник не будет выполнять условия рассрочки, то соглашение в части прощения долга потеряет силу.

Впоследствии МУП «Г.» обратилось в суд с требованием признать соглашение недействительным. Суд в удовлетворении иска отказал, признав спорное соглашение незаключенным. Основанием послужило следующее обстоятельство. В соглашении отсутствовало указание на обязательства, из которых возникла задолженность истца (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2010 г. по делу № А31-4521/2009).

Пример из практики: суд признал соглашение о прощении долга незаключенным, так как стороны не согласовали предмет сделки

ООО «М.» (застройщик) и Н. (дольщик) заключили договор об участии в долевом строительстве. Дольщик уплатил денежные средства в сумме 2 361 482 руб., однако застройщик нарушил срок передачи объекта долевого строительства.

В связи с этим Н. обратился в рамках дела о банкротстве застройщика с заявлением о включении его требования по пеням в реестр требований кредиторов.

Фактический срок передачи квартиры Н. подтвердил актом приема-передачи. В нем стороны указали на отсутствие у застройщика материальных претензий к дольщику, а у дольщика – материальных претензий, претензий по качеству строительства объекта и срокам ввода объекта в эксплуатацию к застройщику.

Суд указал, что «буквальное толкование содержащихся в акте условий не позволяет прийти к выводу... опрощении долга. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон. Из смысла статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для совершения сделки должна быть выражена воля стороны. Более того, исходя из положений статей 415 и 432 Гражданского кодекса Российской Федерации прощение долга считается состоявшимся при определении предмета сделки, то есть размера прощаемой задолженности, если предмет сделки определяется в денежном выражении. В акте приема-передачи... отсутствует соглашение сторон о прощении долга по пеням в сумме 1 275 436,43 руб.».

Поэтому суд пришел к выводу, что при таких обстоятельствах участник долевого строительства имел правовые основания для начисления неустойки, а также для предъявления этого требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2013 г. по делу № А53-36918/2012).

Пример из практики: суд не признал акты прощением долга, так как из них не усматривается намерение стороны сделки отказаться от задолженности

Индивидуальный предприниматель и ООО «О.» заключили договоры долевого участия в строительстве. Впоследствии предприниматель обратился в суд с иском к ООО «О.» о взыскании неустойки в связи с просрочкой исполнения обязательства по передаче доли в праве на объект долевого строительства.

Суд указал: «...поскольку из подписанных сторонами актов приема-передачи объектов долевого строительства не усматривается определенно выраженное намерение предпринимателя отказаться от реализации права на законную неустойку, у судов не имелось оснований для применения положений статьи 415 Гражданского кодекса Российской Федерации о прощении долга». В связи с этим он отклонил довод ООО «О.» о том, что с момента подписания без претензий сторонами актов приема-передачи объектов долевого строительства предприниматель отказался от права требовать уплаты неустойки. Суд сделал вывод, что в связи с нарушением сроков передачи дольщику доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости предприниматель имеет право требовать уплаты неустойки. Поэтому суд удовлетворил иск и взыскал неустойку в пользу предпринимателя (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 8 мая 2014 г. по делу № А17-5699/2013определение Верховного суда РФ от 9 сентября 2014 г. № 301-ЭС14-1462).

Совет

Имеет смысл прощать долг не уведомлением, а подписывать отдельное соглашение о прощении долга. В отличие от уведомления, это позволит подтвердить факт того, что обе стороны согласовали прощение долга.

Особое внимание нужно уделить тому, чтобы в тексте соглашения подробно написать, какие выгоды получит кредитор от прощения долга. Это необходимо для того, чтобы избежать риска последующего признания прощения долга договором дарения. Дополнительно можно составить бухгалтерскую (с обоснованием экономического эффекта для компании от прощения долга) и юридическую (с обоснованием предполагаемых временных и финансовых затрат в случае принудительного взыскания долга) справки.

Долг также может быть прощен путем заключения и утверждения судом мирового соглашения. Его стороны вправе заключить на любой стадии арбитражного процесса, в том числе при исполнении судебного акта (ч. 1 ст. 139 АПК РФ).

Бездействие кредитора нельзя квалифицировать как прощение долга.*

Прощение долга не допускается, если оно нарушает права других лиц в отношении имущества кредитора (к примеру, если прощение долга совершается перед объявлением начала процедур банкротства организации).

Прощение долга и дарение

Коммерческие организации не могут подарить друг другу ничего, за исключением обычных подарков. Их стоимость не должна превышает 3 тыс. руб. Такие правила устанавливает подпункт 4 пункта 1 статьи 575 Гражданского кодекса РФ.

Формально прощение долга и дарение – разные сделки. Однако ВАС РФ полагает, что в некоторых случаях прощение долга между коммерческими организациями следует рассматривать как дарение. Для этого суд должен установить, что кредитор намеревался освободить должника от обязанности долга в качестве дара (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств»; далее – информационное письмо № 104).

Совет

Доказательством того, что прощение долга не является дарением, служит подтверждение экономической обоснованности совершенной сделки. Для этого должна существовать взаимосвязь между прощением долга и получением кредитором имущественной выгоды по какому-либо обязательству между ним и должником.*

Пример из практики: суды назвали несколько примеров обстоятельств, которые могут свидетельствовать о том, что прощение долга даст кредитору имущественную выгоду

Доказательствами имущественной выгоды для кредитора могут выступать:

Если же суд установит, что в действиях кредитора содержатся признаки дарения, то соглашение о прощении долга будет признано недействительным в силу его ничтожности как противоречащее требованиям закона. А это, как уже сказано выше, может оказаться невыгодным как должнику, так и самому кредитору.

Пример из практики: суд квалифицировал прощение долга как дарение, поскольку прощение долгане было обусловлено получением имущественных выгод

Индивидуальный предприниматель (поставщик) и ООО «М.» (покупатель) заключили договоры поставки. Свои обязательства по поставке воды поставщик выполнил, однако не получил оплаты.

Индивидуальный предприниматель обратился с иском о взыскании сумм задолженности по договору поставки. Ответчик против взыскания долга возражал, указывая, что истец в свое время направлял ему письмо с указанием о прощении всей суммы долга (более 5 млн руб.).

Суд иск удовлетворил, а прощение долга квалифицировал как дарение. Суд счел, что прощение со стороны истца не было обусловлено получением никаких имущественных выгод. Кроме того, на момент направления письма о прощении долга истец утратил статус индивидуального предпринимателя. Истец не представил каких-либо сведений, на основании которых можно сделать вывод о нарушении прощением долга прав третьих лиц в отношении имущества кредитора. Поскольку прощение долга сопровождалось намерением истца освободить ответчика от обязанности по уплате безвозмездно, такое прощение является разновидностью дара (решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 1 августа 2011 г. по делу А65-5033/2009, принятое с учетом разъяснений ФАС Поволжского округа в постановлении от 11 апреля 2011 г. по делу А65-5033/2009).

Налоговые последствия прощения долга для кредитора

Прощение долга несет в себе определенный налоговый риск для кредитора. Налоговая инспекция может счесть неправомерным отнесение суммы прощенного долга к внереализационным расходам, учитываемым при формировании налогооблагаемой прибыли (подп. 2 п. 2 ст. 265п. 2 ст. 266 НК РФ).

Обоснование

Позиция налоговиков основывается на разъяснениях Минфина России. Министерство полагает, что в составе внереализационных расходов нельзя учесть долг, прощенный как полностью (письмо Минфина России от 21 августа 2009 г. № 03-03-06/1/541), так и в части (письмо Минфина России от 18 марта 2011 г. № 03-03-06/1/147). К нему нельзя применить подпункт 2 пункта 2 статьи 265 Налогового кодекса РФ. Ведь эта норма относится к безнадежным долгам, а прощенный долг в силу пункта 2 статьи 266 Налогового кодекса РФ таковым не является. Кроме того, добровольное прощение долга – это безвозмездная передача имущества. Следовательно, на основании подпункта 16 статьи 270 Налогового кодекса РФ такой долг не может учитываться в налоговых расходах (письмо Минфина России от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/1/579).

Несмотря на то что подобный подход к прощению долга довольно долго господствовал в правоприменительной практике, Президиум ВАС РФ в постановлении от 15 июля 2010 г. № 2833/10 (далее – постановление № 2833/10) признал его ошибочным. Одновременно была сделана оговорка об обязательности приведенного в постановлении толкования правовых норм при рассмотрении нижестоящими арбитражными судами аналогичных дел.

Суд указал, что перечень внереализационных расходов и приравниваемых к таким расходам убытков налогоплательщика не является исчерпывающим. Это позволяет налогоплательщику учесть в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, в том числе и убытки, связанные с прощением долга.

Внимание! Налоговые органы могут утверждать, что выгодная налогоплательщикам позиция ВАС РФ относится только к тем случаям, когда стороны заключили не просто соглашение о прощении долга, а мировое соглашение.

Постановление № 2833/10 было принято по делу, в котором кредитор простил часть долга должнику путем заключения мирового соглашения. Существует риск того, что налоговые органы станут рассматривать данное постановление как распространяющее свое действие только на аналогичные случаи. При прощении долга, например, путем заключения гражданско-правового соглашения налоговики будут использовать ранее принятые разъяснения Минфина России.

Нужно отметить, что суды, рассматривая соответствующие дела, требуют от заявителей представить доказательства того, что прощение долга было направлено на получение дохода. Об этом может свидетельствовать наличие у кредитора, освобождающего должника от лежащих на нем обязанностей, коммерческого интереса в прощении долга.

В случаях, когда заявитель не может этого обосновать, суды отказывают в удовлетворении его требований (постановление ФАС Уральского округа от 22 апреля 2014 г. № Ф09-1388/14определение ВАС РФ от 18 марта 2011 г. № ВАС-2662/11).

Налоговые последствия прощения долга для должника

При прощении долга встает вопрос о том, нужно ли должнику восстанавливать суммы НДС, ранее принятые к вычету по приобретенным товарам (работам, услугам).

При применении налогового вычета должником были соблюдены все требования статей 171172 Налогового кодекса РФ. При этом пункт 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ не содержит такого основания для восстановления НДС, как прощение долга.

С 2006 года уплата НДС кредитору исключена из перечня условий, обязательных для применения налогового вычета (п. 21 ст. 1п. 1 ст. 5 Закона от 22 июля 2005 г. № 119-ФЗ «О внесении изменений в главу 21 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений актов законодательства Российской Федерации о налогах и сборах»). До внесения в Налоговый кодекс РФ указанных изменений признавалось, что вычет возможен лишь в случае, когда должник осуществил реальные затраты (определение Конституционного суда РФ от 4 ноября 2004 г. № 324-О). Если долг прощался, то такие затраты отсутствовали. Вот почему возникала необходимость в восстановлении суммы НДС по товарам (работам, услугам), приходившимся на прощенную часть задолженности.

Следовательно, в настоящее время суммы НДС восстанавливать не нужно.

Если должник получил предоплату за предстоящую поставку товара (выполнение работ, оказание услуг), то он уплачивает НДС с перечисленной суммы денежных средств. При прощении долга впоследствии сумма НДС к вычету не принимается, потому что должник фактически свои обязательства по договору не выполнил.*

Прощение долга между взаимозависимыми компаниями

Одним из способов финансирования дочерних и зависимых обществ является выдача материнской компанией займа с последующим прощением долга. Хотя такой способ предоставления денежных средств оперативнее, чем увеличение уставного капитала, он несет в себе определенные налоговые риски.

Сумму займа, полученную от заимодавца, владеющего 50 процентами или менее процентами уставного капитала заемщика, при прощении долга заемщик должен отнести к внереализационным доходам. На указанные случаи не распространяются исключения, предусмотренные подпунктом 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ. В ситуации, когда заимодавец владеет более 50 процентами уставного капитала заемщика, применяется иное правило (письмо Минфина России от 14 января 2011 г. № 03-03-06/1/11).

Должник, которому кредитор, владеющий более 50 процентами уставного капитала, простил долг безвозмездно, не должен учитывать полученное в результате прощения имущество в качестве внереализационного дохода (абз. 2 подп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ). Следует отметить, что налоговые органы зачастую придерживаются иного подхода, полагая, что прощением долга при таких обстоятельствах есть безвозмездная передача имущественных прав, что, по мнению налоговых органов, делает невозможным применение указанной нормы Налогового кодекса РФ. Вместе с тем судебная практика по данному вопросу складывается в пользу налогоплательщиков.

Пример из практики: кредитор, владеющий 67,3 процента акций должника, простил ему долг. Суд признал право должника не включать сумму прощенного долга в доходы

У ЗАО «П.» имелась кредиторская задолженность перед ООО «С.» и ОАО «Н.». По договорам цессии кредиторы уступили свои права требования компании «О.».

Между компанией «О.», владельцем 67,3 процента акций ЗАО «П.», и ЗАО «П.» было подписано соглашение о прощении долга. ЗАО «П.» не включило сумму прощенного долга в состав внереализационных доходов. Налоговый орган с налогоплательщиком не согласился и вынес решение о доначислении налога на прибыль, пеней и штрафных санкций. Налогоплательщик решение налогового органа оспорил в суде.

Суд заявление удовлетворил со следующей мотивировкой. При определении налоговой базы налога на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, полученного безвозмездно от компании, владеющей более 50 процентами уставного капитала налогоплательщика (абз. 2 подп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ). К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права (ст. 128 ГК РФ). Следовательно, довод налогового органа о том, что положение подпункта 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ относится к передаче имущества, а не имущественных прав, противоречит нормам гражданского и налогового законодательства (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21 мая 2009 г. по делу № А63-9238/2008-С4-37определением ВАС РФ от 24 июля 2009 г. № ВАС-8675/09 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Аналогичное решение отразил ФАС Московского округа в постановлении от 17 августа 2012 г. по делу № А41-43249/11. Так, суд, рассматривая требование об отмене решения налогового органа, установил, что налогоплательщик получил доход в результате прощения ему долга со стороны физического лица, владеющего 100-процентной долей в уставном капитале налогоплательщика. В итоге был сделан вывод, что указанные доходы не учитываются при определении налога на прибыль. Такую же позицию занимают и другие суды в аналогичных случаях (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 27 января 2015 г. по делу № А23-1634/2014

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше
    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль