Как оформить приобретение земельного участка

127

Вопрос

Жилой двухквартирный дом построен в 1953 году. Под ним находится земельный участок. В 2014 году каждый из квартиросъемщиков оформил свою долю в доме в собственность.В этом же году один из собственник так же оформил и земельный участок под своей долей дома в собственность.У второго собственника начались проблемы. Кадастровая палата отказалась ставить участок на кадастровый учет в связи с несоответствием его предельным (минимальным или максимальным) размерам. При этом кадастровой палате было предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, выданное Мэрией г. Тольятти.Так же кадастровая палата указала, что в межевом плане не содержатся сведения о расположенном в границах участка здания. Кадастровый инженер ответил на это так, что в связи с изменением законодательства такого объекта недвижимости как "часть жилого дома" не существует. Поэтому он не может указать кадастровый номер в виду того, что он отсутствует. Но, право собственности же зарегистрировано в июле 2014 года и кадастровый номер есть.

Вопрос: Можно ли оформить такой участок в собственность и какие для этого основания? и Имеет ли право кадастр отказывать в постановке на учет из-за отсутствия сведений о здании, которое находится на этом участке?

Ответ

Оснований для оформления участка под долей жилого дома в собственность не усматривается.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся части жилого дома. Однако для целей кадастрового учета, учету подлежат здания, сооружения, помещения (ст.1 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

При этом, исходя из ст.39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В рассматриваемом случае, часть жилого дома не может рассматриваться как отдельно стоящее здание, т.к. данная часть только входит в состав жилого здания, принадлежащего двум собственникам. Таким образом, сомнительна правомерность оформления и выкупа части участка в личную собственность одним из собственников доли в доме, т.к. это противоречит требованиям ст.39.20 ЗК РФ.

В рассматриваемом же случае, закон предусматривает специальную норму - п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ, из которой следует, что если объект недвижимости располагается на неделимом земельном участке, а помещения в объекте недвижимости принадлежат нескольким собственникам, то участок под данным объектом (жилым домом) приобретается только в долевую собственность. При этом, обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на земельный участок является их совместное обращение с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления – см. например, Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики от 03.06.2015 № 33-2179/2015.

Таким образом, если исходить из того, что собственник доли в доме в нарушении ст.39.20 ЗК РФ оформил земельный участок под своей частью дома, что в настоящее время препятствует оформлению прав на земельный участок другого собственника дома, возможным способом защиты будет являться обращение с иском о признании недействительным договора купли-продажи участка (постановления о предоставлении участка и т.д.) и снятии участка с кадастрового учета. В дальнейшем, два собственника жилого дома смогут оформить право долевой собственности на участок, занятый жилым домом.

Ст. 27 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ не предусматривает основания в качестве отказа для постановки на кадастровый учет, как отсутствие сведений о здании, расположенном на участке, однако следует учитывать, что наличие противоречий в представленных документах в силу ст. 26 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ дает основания для приостановления кадастрового учета. Данным противоречием орган кадастрового учета мог посчитать разрешенный вид использования участка (например, эксплуатацию жилого дома в отсутствии данных, что на земельном участке располагается жилой дом и т.д.).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как выкупить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1. Как оформить приобретение земельного участка

«Особенности выкупа земельного участка собственником здания (приватизация)

Распространены случаи, когда организация приобретает (или уже имеет в собственности) здание или сооружение на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Само такое здание зачастую не представляет никакой ценности (впоследствии сносится). Но оно ценно тем, что дает возможность получить в собственность (приватизировать) земельный участок.

Оформить приобретение земельного участка можно без проведения торгов, когда собственник владеет зданием, расположенным на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, сооружений (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Для приобретения прав на такой земельный участок все собственники здания совместно должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельных участков.* Не имеют права на такое обращение только лица, которые используют (или имеют право использовать) участок на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей.

Такие правила указаны в пункте 5 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

Для приобретения прав на участок нужно подать список документов, указанный в подпункте 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (приложение к приказу Минэкономразвития России от 12 января 2015 г. № 1).

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав общего имущества объекты недвижимости, установлены в следующих положениях:

  • статья 16.4 Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
  • статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»».

2. Земельный кодекс РФ

«Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Комментарий Боголюбова

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность* или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.