Суммирование коэффициентов инфляции при расчете арендной платы

2572

Вопрос

ОАО арендует земельный участок, находящийся в федеральной собственности. Арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства № 582 от 16.07.2009г. исходя из рыночной стоимости земельного участка. При этом Арендодатель увеличивает арендную плату, суммируя коэффициенты инфляции по каждому году аренды. Арендатор же считает, что необходимо применять только один коэффициент инфляции - на текущий год аренды (не учитывая и не суммируя коэффициенты инфляции за прошлые годы). Правомерны ли действия Арендодателя по увеличению арендной платы c применением коэффициентов инфляции за все предшествующие годы аренды?

Ответ

Суммирование коэффициентов инфляции при расчете арендной платы не предусмотрено п.8 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 № 582.

Арендная плата за земельные участки, которые находятся в публичной собственности, рассчитывается в соответствии с основными принципами определения платы, установленными Правительством РФ (ст. 39.7 ЗК РФ). Такие принципы определяет постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 - см. «Особый порядок установления и повышения размера арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества».

Размер арендной платы определяется одним из четырех способов (постановление № 582):

  • на основании кадастровой стоимости земельных участков;
  • по результатам торгов (проводимых в форме аукционов);
  • в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, которые утверждаются Минэкономразвития России;
  • на основании рыночной стоимости земельных участков, которая определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

П.8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды.

Таким образом, на уровень инфляции изменяется ранее установленный размер арендной платы, за предыдущий год (который также может устанавливаться с учетом уровня инфляции) – см. например, Постановление 11 ААС от 27.04.2015 № А55-18986/2014, Постановление 1 ААС от 06.04.2015 № А38-2488/2014.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

1.Постановление 11 ААС от 27.04.2015 № А55-18986/2014

«В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13 декабря 2010 года № 357-ФЗ «О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов» размер инфляции в период с 01 января 2011 года по 31 декабря 2011 года составлял 6,5 %.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 ноября 2011 года № 371-ФЗ «О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов» размер инфляции в период с 01 января 2012 года по 31 декабря 2012 года составлял 6 %.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 3 декабря 2012 года № 216-ФЗ «О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов» размер инфляции в период с 01 января 2013 года по 31 декабря 2013 года составлял 5,5 %.

Таким образом, арендная плата с сентября 2011 года рассчитывается по формуле:

Ар. плата = Кад. стоимость х 2% * 6,5 (Коэф. инфл. 2011 года)

Арендная плата в 2012 году рассчитывается по формуле:

АП=АП (за 2011 год) * 6% (Коэф. инфл. 2012 года)

Арендная плата в 2013 году рассчитывается по формуле:

АП=АП (за 2012 год) * 5,5% (Коэф. инфл. 2013 года)*

Таким образом, размер арендной платы за месяц в период с 1 марта 2012 г. по 31 декабря 2012 г. (АП= 1521860,58 * 1,06/12*10) равен 1344310,42 руб., размер арендной платы за месяц в период с 1 января 2013 г. по 31 декабря 2013 г. (АП= 1613172,22 руб. * 1,055) равен 1 701 896 руб. 69 коп.

Таким образом, размер арендных платежей за использование земельного участка в период с 01.03.2012 по 31.12.2014 составит 3 046 206 руб. 84 коп..

Учитывая оплату, произведенную истцом в сумме 5 658 038 руб. 72 коп., размер переплаты арендной платы по договору №567 от 07.07.2010 составил 2 611 831 руб. 88 коп.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что в силу норм статей 1102, 1103, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность взыскания неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы по действующему договору аренды, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика»

2.ОБЗОР ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ, ВЕРХОВНОГО СУДА РФ от 26.06.2015 № 2(2015)

«Вопрос 6. Производится ли индексация арендной платы с учётом размера уровня инфляции, указание на применение которого содержится в п.8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, в случае определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости?*

Ответ . В силу п.3 ст.65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года№ 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно п.2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчёте на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по её расчёту, утверждёнными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключён указанный договор аренды.

В случае расчёта арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка (в соответствии с подп."а" п.2 Правил) федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учётом размера уровня инфляции, указанного в п.8 Правил, не проводится (п.9 Правил).Согласно п.10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подп."г" Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществлённая не более чем за 6 месяцев до перерасчёта арендной платы.

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в п.8 Правил, не применяется.

Из содержания пп.89 и 10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки её изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (п.8 Правил), и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка (пп.9 и 10 Правил).

При этом подход, содержащийся в пп.9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учёта изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка.*

Поэтому при расчёте арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой или рыночной стоимости должна производится индексация арендной платы с учётом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль