ООО планирует за свой счет построить жилье для своих сотрудников

205

Вопрос

ООО Планирует за свой счет построить жилье для своих сотрудников таунхаусы, с привлечением строительной организации, каков порядок учета строительства? Может ли ООО по факту ввода объекта в эксплуатацию дарить квартиры сотрудникам, какие налоги возникнет обязанность уплатить у ООО и у физических лиц получателей.

Ответ

Если застройщик строит объект для себя или для последующего отчуждения за счет собственных или заемных средств, он одновременно является и инвестором. В этом случае он ведет бухучет затрат на строительство собственного объекта по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств». Первоначальная стоимость объекта основных средств в бухгалтерском учете формируется по правилам ПБУ 6/01.

Организация может подарить построенные квартиры своим сотрудникам (см. «Договор дарения недвижимого имущества (квартиры). Даритель - юридическое лицо, одаряемый - физическое лицо»).

При дарении имущества сотруднику, сотрудник получает доход, с которого он должен самостоятельно заплатить НДФЛ (п. 2 ст. 228 НК РФ).

У организации доходов от безвозмездной передачи товаров (материалов) в бухучете не возникает. В составе прочих расходов учитывается стоимость передаваемых товаров (материалов), а также расходы, связанные с их передачей

При общей системе налогообложения, стоимость товаров (материалов) и расходы, связанные с их безвозмездной передачей, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ).

При безвозмездной передаче товаров (материалов) у организации на упрощенке доходов не возникает.

На расчет ЕНВД операции, связанные с безвозмездной передачей товаров (материалов), не влияют (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

1.Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления и для продажи по договору купли-продажи

«Если застройщик строит объект для себя или для продажи за счет собственных или заемных средств, он одновременно является и инвестором. В этом случае он ведет бухучет затрат на строительство собственного объекта по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств». Первоначальная стоимость объекта основных средств в бухгалтерском учете формируется по правилам ПБУ 6/01.

Бухучет

Порядок отражения в бухучете строительства объекта для собственных нужд зависит от того, каким способом ведется строительство:*

  • собственными силами (в т. ч. с привлечением подрядных организаций);
  • подрядным способом (т. е. только с привлечением подрядных организаций).

Строительство собственными силами

Если застройщик выполняет строительно-монтажные работы собственными силами, затраты на строительство объекта он списывает непосредственно со счетов их учета на счет 08-3 «Строительство объектов основных средств». В бухучете это отражайте так:

Дебет 08-3 Кредит 10 (26, 60, 69, 70...)
– списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен НДС, предъявленный по материалам, подрядным работам и услугам, которые использованы для строительства объекта;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный по материалам, подрядным работам и услугам, которые использованы для строительства объекта.

На стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления собственными силами начислите НДС. Подробнее об этом см. Как начислить НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.

В бухучете отразите начисление НДС проводкой:

Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости строительно-монтажных работ, выполненных собственными силами.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении изготовления основных средств собственными силами для собственного потребления. В процессе строительства организация привлекает подрядчиков

ЗАО «Альфа» в январе начало строительство ангара собственными силами с привлечением подрядчиков. Строительство закончено в марте того же года. В этом же месяце ангар был введен в эксплуатацию.

В январе организация приобрела строительные материалы на сумму 590 000 руб. (в т. ч. НДС – 90 000 руб.). Все они были полностью израсходованы в процессе строительства: в январе – на сумму 200 000 руб. (без учета НДС), в феврале – на 200 000 руб., в марте – на 100 000 руб.

Ежемесячная зарплата рабочим, занятым в сооружении объекта (с учетом взносов на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование и на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний), составила 98 000 руб.

Работы подрядными организациями были выполнены на сумму: в январе – 354 000 руб. (в т. ч. НДС – 54 000 руб.), в феврале – на 472 000 руб. (в т. ч. НДС – 72 000 руб.), в марте – на 236 000 руб. (в т. ч. НДС – 36 000 руб.).

Для отражения операций по приему ангара на учет бухгалтер «Альфы» открыл к счету 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации».

Операции, связанные с сооружением ангара, бухгалтер «Альфы» отразил в учете следующими проводками.

В январе:

Дебет 10-8 Кредит 60
– 500 000 руб. – приобретены стройматериалы;

Дебет 19 Кредит 60
– 90 000 руб. – отражен входной НДС по стройматериалам;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 90 000 руб. – принят к вычету входной НДС по стройматериалам;

Дебет 08-3 Кредит 70 (69)
– 98 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений зарплата рабочих, занятых в строительстве ангара, с учетом отчислений во внебюджетные фонды;

Дебет 08-3 Кредит 10-8
– 200 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость стройматериалов, переданных на строительство ангара;

Дебет 08-3 Кредит 60
– 300 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость подрядных работ, выполненных сторонними организациями;

Дебет 19 Кредит 60
– 54 000 руб. – отражен входной НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 54 000 руб. – принят к вычету входной НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями.

В феврале:

Дебет 08-3 Кредит 70 (69)
– 98 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений зарплата рабочих, занятых в строительстве ангара, с учетом отчислений во внебюджетные фонды;

Дебет 08-3 Кредит 10-8
– 200 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость материалов, переданных на строительство ангара;

Дебет 08-3 Кредит 60
– 400 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость подрядных работ, выполненных сторонними организациями;

Дебет 19 Кредит 60
– 72 000 руб. – отражен входной НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 72 000 руб. – принят к вычету входной НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями.

В марте:

Дебет 08-3 Кредит 70 (69)
– 98 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений зарплата рабочих, занятых в строительстве ангара, с учетом отчислений во внебюджетные фонды;

Дебет 08-3 Кредит 10-8
– 100 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость стройматериалов, переданных на строительство ангара;

Дебет 08-3 Кредит 60
– 200 000 руб. – отражена в составе капитальных вложений стоимость подрядных работ, выполненных сторонними организациями;

Дебет 19 Кредит 60
– 36 000 руб. – отражен входной НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 36 000 руб. – принят к вычету входной НДС по подрядным работам, выполненным сторонними организациями;

Дебет 01 субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– 1 694 000 руб. (98 000 руб. × 3 мес. + 200 000 руб. + 200 000 руб. + 100 000 руб. + 300 000 руб. + 400 000 руб. + 200 000 руб.) – принят к учету и введен в эксплуатацию ангар.

В последний день марта бухгалтер начислил НДС на стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственных нужд собственными силами, и тогда же предъявил начисленный НДС к вычету. В учете организации были сделаны записи:

Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 142 920 руб. ((98 000 руб. × 3 мес. + 500 000 руб.) × 18%) – начислен НДС по строительно-монтажным работам, выполненным для собственных нужд собственными силами;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 142 920 руб. – принят к вычету НДС, начисленный по строительно-монтажным работам, выполненным для собственных нужд собственными силами.

Таким образом, в бухучете первоначальная стоимость сооруженного ангара составила 1 694 000 руб. Эту сумму бухгалтер указал в акте по форме № ОС-1а, который он составил при постановке готового объекта на учет.

В налоговом учете бухгалтер «Альфы» включил ангар в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости 1 694 000 руб.

Строительство подрядным способом

Если застройщик ведет строительство подрядным способом, стоимость объекта строительства формируйте по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств» за счет работ, выполненных подрядными организациями, и собственных затрат застройщика на организацию строительства.

В бухучете сделайте проводки:

Дебет 08-3 Кредит 60
– списаны затраты на строительство объекта по работам, выполненным подрядными организациями;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиками НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету предъявленный подрядчиками НДС;

Дебет 08-3 Кредит 26(20)
– списаны собственные затраты застройщика, связанные с организацией строительства объекта.

Если застройщик привлекает для частичного или полного выполнения своих функций технического заказчика, то его услуги отражает в составе капвложений.

В бухучете это отразите проводками:

Дебет 08-3 Кредит 60
– списаны затраты на строительство объекта по услугам технического заказчика;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный техническим заказчиком НДС;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету предъявленный техническим заказчиком НДС.

12.75517 (9)

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете и учесть при расчете налога на прибыль поступление временных зданий и сооружений. Основной объект застройщик возводит для себя подрядным способом

Временные титульные здания и сооружения, которые отвечают определенным критериям, включите в состав основных средств. Затраты по объектам, которые не отвечают этим требованиям, а также затраты на нетитульные постройки увеличивают первоначальную стоимость главного объекта стройки.

Чтобы разобраться с нюансами учета, важно понимать, какие временные сооружения возводят при строительстве. Различают два вида таких объектов:

  • Временные титульные здания и сооружения (ВТЗС). Такие временные постройки используют для нужд всей стройки. Перечень вспомогательных строений определяют заранее в титульном списке (отсюда и название). К подобным временным строениям относят электроподстанции, технические склады, котельные, подъездные пути к строительному участку (кроме автодорог), общежития для рабочих и т. п.
  • Временные нетитульные здания и сооружения (ВНЗС). Эти временные постройки используют на отдельных участках строительства. Состав нетитульных сооружений определяет подрядчик исходя из возникающих потребностей. Сюда относят, к примеру, леса, стремянки, разводки электросетей, воды, газа.

В каком порядке оформить и учесть ВТЗС

Как уже было сказано, временные титульные здания и сооружения, которые отвечают определенным требованиям, учитывают в составе основных средств как отдельные объекты. По мере готовности такие объекты необходимо вводить в эксплуатацию прямо в процессе строительства. Делают это специальные рабочие комиссии. При этом оформляют акт, например, по форме ОС-1а. Такой порядок следует из пункта 1.6 Строительных норм и правил СНИП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, и пункта 3.1.8 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160.

Указанная норма о включении ВТЗС в состав ОС действует только в части, не противоречащей Закону от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ и ПБУ 6/01. Поэтому необходимо учесть установленные последними нормативными документами ограничения. В частности, одними из главных критериев будут длительность срока полезного использования (СПИ) более 12 месяцев и стоимость титульного строения более 40 000 руб. И если СПИ рабочая комиссия зачастую ставит равной или меньше продолжительности стройки, то со стоимостью не все так просто.

Чтобы определить стоимость временного титульного строения, фактические расходы на него собирают обособленно от других расходов на стройку на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Для этого можно открыть специальный субсчет, например, «Строительство ВТЗС».

Чтобы определить сметную стоимость ВТЗС, используют один из способов:

  • делают расчет на основании проекта организации строительства исходя из титульного списка;
  • закладывают процент от сметной стоимости всех строительных, ремонтных, монтажных работ исходя из установленных нормативов.

Это установлено пунктом 4.84 Методики, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.

Выбранный способ расчета сметной стоимости ВТЗС не влияет на порядок определения первоначальной стоимости временной постройки. Для этого нужны документы, подтверждающие фактические затраты на возведение ВТЗС. Таким документом будет акт о приемке выполненных работ (например, по ф. КС-2). В нем подрядчик должен указать стоимость выполненных работ и затрат на материалы. Составляют его на основании журнала учета выполненных работ (ф. КС-6а). Именно эти документы используйте, определяя первоначальную стоимость ВТЗС.

Когда объект ВТЗС готов и отвечает установленным критериям, включите его в состав основных средств. Помните, если при наличии документов, подтверждающих фактические затраты застройщика на возведение ВТЗС, его не принять в бухучет в состав основных средств, споров с налоговыми инспекторами не избежать. И суды поддерживают требования налоговых инспекторов (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2011 г. № А56-49550/2010).

Со следующего месяца начните амортизировать такой объект.

Вот какие проводки понадобится сделать. При формировании первоначальной стоимости ВТЗС фактические затраты на его возведение отразите так:

Дебет 08 субсчет «Строительство ВТЗС» Кредит 60 (76)
– отражена стоимость подрядных работ по сооружению ВТЗС.

При вводе в эксплуатацию объекта, отвечающего критериям основного средства:

Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Строительство ВТЗС»
– отражена первоначальная стоимость ВТЗС, включенного в состав ОС.

При начислении амортизации:

Дебет 08 субсчет «Строительство основного объекта стройки» (91-2) Кредит 02
– начислена амортизация ВТЗС, задействованного в строительстве.

А что делать, если ВТЗС не отвечает критериям ОС? Включите затраты на возведение подобного объекта напрямую в первоначальную стоимость возводимого объекта:

Дебет 08 субсчет «Строительство основного объекта стройки» Кредит 08 субсчет «Строительство ВТЗС»
– отражена первоначальная стоимость ВТЗС, включенного в состав ОС.

Все это следует из Инструкции к плану счетов (счета 010208607691), пунктов 4 и 17ПБУ 6/01.

Если определить фактическую стоимость ВТЗС по документам от подрядчика нельзя

В данном случае возможным решением будет установить первоначальную стоимость исходя из запланированной в проектно-сметной документации. Этот документ является неотъемлемой частью договора, любые изменения стоимости строительства стороны согласовывают и визируют либо изменениями сметы, либо дополнительными соглашениями (ст. 743 и 744ГК РФ). Поэтому проектно-сметную документацию можно использовать как достаточное основание для определения первоначальной стоимости.

А если после учета ВТЗС в составе основных средств сметная стоимость изменилась? В таком случае сумму увеличения отнесите на стоимость основного объекта стройки. Ведь, во-первых, такое увеличение уже не будет связано с введенными в эксплуатацию ВТЗС. А во-вторых, нет и никаких оснований дооценивать ВТЗС – основные средства как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Это следует из пункта 14 ПБУ 6/01 и пункта 2 статьи 257 Налогового кодекса РФ.

Главбух советует: чтобы избежать неопределенности с первоначальной стоимостью ВТЗС, правильно формулируйте обязательства подрядчика в договоре.

Дело в том, что просто затребовать у подрядчика дополнительные документы, подтверждающие фактические затраты на возведение ВТЗС, застройщик не вправе. Ведь они рассчитываются исходя из установленных норм от фактически выполненных остальных строительных работ. Подтверждает это и письмо Минрегиона России от 20 октября 2009 г. № 34541-ИП/08. Однако, несмотря на выбранный метод расчетов, приходовать ВТЗС все равно необходимо. Делается это в порядке, установленном в договоре. На что ведомство также указывает.

Поэтому пропишите обязательство подрядчика представить необходимые документы по фактическим затратам на возведение ВТЗС. Например, в договор можно добавить такую фразу: «…По завершенным строительством временным титульным зданиям и сооружениям подрядчик обязан представить отдельный акт по форме КС-2 и документы, подтверждающие фактическую стоимость материалов и произведенных работ…».

Только такие меры позволят сформировать первоначальную стоимость ВТЗС без проблем. Другие решения по определению первоначальной стоимости могут вызвать спор с проверяющими на предмет налога на имущество и налога на прибыль. И свою позицию придется отстаивать в суде.

В каком порядке учесть ВНЗС

Затраты на временные нетитульные здания и сооружения учитывает подрядчик. Для застройщика-заказчика важно только включить фактические затраты, указанные в акте приемки выполненных работ, в первоначальную стоимость главного объекта стройки.

При получении акта сделайте такую запись:

Дебет 08 субсчет «Строительство основного объекта стройки» Кредит 60 (76)
– отражена стоимость ВНЗС в составе вложений на главный объект строительства.

Все это следует из Инструкции к плану счетов (счета 086076).

Принятие к учету построенного объекта

Порядок списания со счета 08-3 готового к эксплуатации объекта зависит от цели его дальнейшего использования.

Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01, примите к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Для этого отразите его на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект застройщик планирует сдавать в аренду). В бухучете отразите эту операцию проводкой:

Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.

При этом учитывайте особенности учета объектов основных средств, права собственности на которые не зарегистрированы.

Объект, предназначенный для продажи, примите к учету на счет 43 «Готовая продукция». Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 43 Кредит 08-3
– принят к учету объект, предназначенный для продажи.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов и подтверждается письмом Минфина России от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.

Ситуация: как заказчику отразить в бухучете приемку выполненных строительных работ, если подрядчик не представил акт и пропал. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и его госрегистрация не требуется

Возможны два варианта учета. Выбор зависит от того, сможет ли организация документально подтвердить связь построенного объекта с понесенными расходами.

Первый вариант – учесть основное средство по фактическим расходам

Этот вариант возможен, если у заказчика есть документы, подтверждающие фактические расходы. Например, помимо договора у заказчика имеются банковские выписки на оплату услуг (или перечисление авансов), акты на передачу давальческих материалов и другие подобные документы, связанные именно с подрядчиком по договору.

Кроме того, заказчику нужно документально зафиксировать, что подрядчик не предоставил акт и исчез, а также описать меры, которые были приняты по его поиску.

Например, запросите в налоговой инспекции выписку из ЕГРЮЛ. Она подтвердит:
– является ли организация-подрядчик действующим юридическим лицом или уже ликвидирована (находится в стадии ликвидации);
– по какому юридическому адресу числится в данный момент подрядчик (было ли изменение юридического адреса).
Далее по юридическому адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ, направьте извещение о необходимости подписания акта. Извещение следует направить заказным письмом с уведомлением. Если письмо не будет получено, оно вернется с отметкой почты. А если будет получено – заказчику придет уведомление с датой получения.

Если с подрядчиком заказчик вел переписку – по факсу, электронной почте или другим способом, сделайте подборку и из таких документов. Они наряду с договором, платежками, актом передачи материалов на давальческой основе подтвердят связь построенного объекта с понесенными расходами.

После сбора всех документов составьте акт. В нем подробно опишите все проведенные мероприятия, а также приложите собранные документы. Этот акт будет основанием для приемки работ подрядчика. Расчет первоначальной стоимости зафиксируйте в бухгалтерской справке. А затем оформите приемку объекта к учету актом, составленным в произвольной форме.

Таким образом, можно принять объект к учету по фактическим расходам.

Если так обосновать расходы не получится, объект придется принять к учету по второму варианту.

Второй вариант – оприходовать основное средство по рыночной стоимости

Построенный объект можно поставить на учет по рыночной стоимости как выявленный в ходе инвентаризации. Аванс, перечисленный подрядчику, останется в составе дебиторской задолженности.

Все это следует из раздела V Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91нпункта 5.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного приказом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160.

Проведите инвентаризацию, в ходе которой зафиксируете построенный объект. Отразите его в составе капитальных вложений по рыночной стоимости, сделав проводку:

Дебет 08 Кредит 91-1
– отнесена на финансовый результат рыночная стоимость выявленного объекта.

Рыночную стоимость можно подтвердить двумя способами:

  • отчетом независимого оценщика;
  • бухгалтерской справкой, которую составьте самостоятельно на основе доступной информации о рыночных ценах на подобные объекты. Такую информацию можно получить, к примеру, из СМИ или прайс-листов компаний-продавцов.

Такой вывод следует из пункта 28 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности ипункта 29 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Аванс, ранее перечисленный подрядчику, останется в составе дебиторской задолженности. Впоследствии при соблюдении определенных условий его сумму можно будет признать безнадежным долгом и списать за счет резерва по сомнительным долгам.

Порядок расчета налогов при совершении операций по строительству объекта для собственных нужд зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налога на прибыль зависит от того, является ли строительство объектов основным видом деятельности организации.

Если строительство является основным видом деятельности организации, а построенные объекты предназначены для продажи, стоимость объектов формируйте как стоимость готовой продукции (ст. 318 и 319НК РФ). Таким же образом нужно сформировать и первоначальную стоимость объекта, который строился на продажу, но не был продан и остался у организации в качестве основного средства (абз. 9 п. 1 ст. 257 НК РФ,письмо Минфина России от 15 марта 2010 г. № 03-03-06/1/135). Это означает, что в стоимость объектастроительства включите только прямые расходы (п. 2 ст. 319 НК РФ). Конкретный перечень прямых расходов на строительство установите в учетной политике для целей налогообложения (ст. 318 НК РФ).

Если строительство не является основным видом деятельности организации, стоимость объекта формируйте как сумму всех расходов на строительство и доведение его до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении вынос электросетей с территории застройки. Электросеть – собственность сторонней коммерческой организации. Застройщик строит для себя подрядным способом

В бухгалтерском и налоговом учете затраты, связанные с выносом электросетей, включите в первоначальную стоимость основного объекта строительства. Поскольку в сводном сметном расчете такие затраты можно отнести к расходам на подготовку территории строительства. Поясним.

Зачастую застройщику перед началом стройки необходимо очистить стройплощадку от имущества третьих лиц (здания, инженерные сети, коммуникации и т. д.). Для этого нужно согласие собственника. Как правило, собственник такое согласие дает. Но при условии, что застройщик компенсирует ему все потери. Все виды работ, услуг, денежных компенсаций в рамках таких мероприятий прописывают в соглашении между застройщиком и собственником имущества.

К примеру, если на территории стройплощадки есть электроподстанция, то застройщику придется потратиться на:

  • снос старой электроподстанции;
  • строительство новой электроподстанции с теми же характеристиками, что и снесенная;
  • аренду и обслуживание временной электроподстанции;
  • перенос линий электропередачи;
  • работы по землеустройству;
  • подготовку всех необходимых для этого документов (проектов, разрешений, согласований, свидетельств о праве собственности и т. д.);
  • и т. д.

Без выполнения условий, продиктованных собственником имущества, невозможно будет расчистить стройплощадку, а значит, и начать строительство. Выходит, что такого рода расходы застройщик несет в рамках подготовки территории строительства (абз. 4 п. 4.78 Методики, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1).

Однако эти расходы должны быть экономически обоснованны и документально подтверждены. Они должны быть предусмотрены, в частности, следующими документами:

  • сметами на строительство основного объекта;
  • соглашением с собственником электроподстанции о компенсации ему потерь, связанных с переносом электроподстанции;
  • техническим заданием;
  • техническими условиями;
  • другими документами.

Если все условия выполнены, то расходы на вынос электросетей формируют стоимость будущего объекта недвижимости (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160п. 8 ПБУ 6/01п. 6 ПБУ 5/01п. 5 ст. 270п. 1 ст. 257НК РФ).

Бухучет

В бухучете затраты, связанные с выносом электросетей, лучше отражать на отдельных субсчетах к счету 08-3, например «Снос электроподстанции», «Строительство электроподстанции», «Аренда временной электроподстанции». Это понадобится для организации аналитического учета соответствующих затрат.

Сумму расходов на вынос электросетей определяйте на основании:

  • первичных учетных документов, применяемых в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.);
  • других первичных документов, подтверждающих затраты (таможенные декларации, приказы о командировке и т. д.).

Расходы отражайте следующими проводками:

Дебет 08-3 субсчет «Снос электроподстанции» Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 70…)
– учтены расходы застройщика при сносе старой электроподстанции;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство электроподстанции» Кредит 10 (23, 25, 26, 60, 70…)
– учтены расходы застройщика при строительстве новой электроподстанции с характеристиками снесенной подстанции;

Дебет 08-3 субсчет «Аренда электроподстанции» Кредит 60
– учтены расходы застройщика на аренду временной электроподстанции.

Если же все работы по выносу сетей организует и проводит собственник электроподстанции, а застройщик просто компенсирует ему эти затраты деньгами, то в учете сделайте запись:

Дебет 08-3 субсчет «Перенос электроподстанции» Кредит 60 (76)
– учтены расходы в виде денежной компенсации собственнику электросетей затрат на их вынос с территории застройки.

Независимо от того, деньгами ли застройщик компенсирует вынос электросетей либо сам организует и оплачивает работы, сумму этих расходов отразите в затратах на строительство основного объекта (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160п. 8 ПБУ 6/01п. 6 ПБУ 5/01).

В бухучете застройщика это можно отразить следующими записями:

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Снос электроподстанции»
– расходы на снос старой электроподстанции отражены в затратах на строительство основного объекта;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Строительство электроподстанции»
– отражена стоимость новой электроподстанции в затратах на строительство основного объекта;

Дебет 08-3 субсчет «Строительство основного объекта» Кредит 08-3 субсчет «Аренда электроподстанции»
– отражена стоимость аренды временной электроподстанции в затратах на строительство основного объекта.

После ввода в эксплуатацию основного объекта недвижимости эти расходы списывайте путем начисления амортизации.

Отметим, что для застройщика построенные им электроподстанции, которые он передаст собственнику снесенных объектов, основным средством являться не будут. Для этого не выполняются условия признания их таковыми. Поэтому при передаче объектов в учете никаких записей делать не надо. Саму передачу оформите актом приема-передачи, форма которого может быть установлена соглашением сторон.

Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль расходы на вынос электросетей отнесите на формирование первоначальной стоимости основного объекта строительства как расходы капитального характера (п. 5 ст. 270п. 1 ст. 257 НК РФ).

После ввода в эксплуатацию основного объекта недвижимости эти расходы списывайте путем начисления амортизации.

НДС

Передача застройщиком собственнику новой электроподстанции – это реализация (п. 1 ст. 39 НК РФ). Поэтому застройщик – плательщик НДС должен начислить и уплатить этот налог со стоимости передаваемого имущества (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В качестве базы может быть договорная или рыночная стоимость, если она отличается от договорной (п. 1 ст. 154 НК РФ). Подробнее об этом см. Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг).

Сумму входного НДС по товарам (работам, услугам), приобретенным для строительства электроподстанции, можно принять к вычету (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Когда же застройщик компенсирует собственнику потери электросетей деньгами, НДС с таких сумм платить не надо. Ведь в этом случае услуга по освобождению территории под будущую застройку будет оказана вам. Соответственно, НДС заплатит собственник. А компенсация будет квалифицирована как оплата этой услуги. Такие выводы можно сделать из письма Минфина России от 26 октября 2011 г. № 03-07-11/288.

ОСНО: НДС

При строительстве объекта собственными силами на стоимость строительно-монтажных работ, выполненных для собственного потребления, начислите НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если же такой объект предназначен для продажи, НДС не начисляйте (письмо Минфина России от 23 июня 2014 г. № 03-07-15/29969).

При этом можно принять к вычету:

  • входной НДС по товарам (работам, услугам), которые приобретались для проведения строительно-монтажных работ;
  • сумму НДС, начисленную на стоимость строительно-монтажных работ.

Подробнее на эту тему см.:

  • Как начислить НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления;
  • Как принять к вычету НДС при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления.

При строительстве объекта подрядным способом НДС, предъявленный по товарам, работам, услугам, которые приобретены для обеспечения строительства объекта, можно принять к вычету в общем порядке (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Ситуация: должен ли застройщик начислить НДС со стоимости мебели, которую продает вместе с квартирой. В договоре стоимость мебели отдельно не выделена, а цена квартиры указана за 1 кв. м

Да, должен. Причем неважно, по какому договору передают квартиру: купли-продажи или долевого участия в строительстве.

Застройщик передает квартиру по договору купли-продажи

Цена договора может складываться из цены квартиры, мебели, техники и т. д. Но освобождается от НДС только реализация жилых домов, жилых помещений (долей в них). К мебели это не относится. С ее продажи заплатить налог нужно.

Мебель – это отделимые от жилого помещения имущественные объекты. То есть их продают как отдельные товары. НДС начислите, даже если по условиям договора покупатель получает мебель бесплатно. Ведь безвозмездная передача признается реализацией.

Все это следует из подпункта 22 пункта 3 статьи 149, пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

Кроме того, в такой ситуации нужно вести раздельный учет, раз есть облагаемые и не облагаемые НДС операции (п. 4 ст. 149абз. 5 п. 4 ст. 170 НК РФ). Если про это правило забыть, то проверяющие не примут к вычету суммы НДС по приобретенным товарам (работам, услугам). Поэтому лучше в договоре прописывать отдельно стоимость мебели и начислять НДС в общем порядке.

Главбух советует: если цену мебели отдельно в договоре не прописали, можно заключить дополнительное соглашение.

В соглашении пропишите цену отдельно за квартиру и отдельно за мебель. То есть расшифруйте цену, которую согласовали с покупателем. Например, цена договора включает стоимость квартиры 5 000 000 руб. и стоимость мебели 708 000 руб. (в т. ч. НДС – 108 000 руб.). К дополнительному соглашению приложите опись мебели, которую продаете.

Если цену мебели определить не удалось, начислите НДС с ее рыночной цены. Это следует из пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ и статьи 40Налогового кодекса РФ.

Застройщик передает квартиру по договору долевого участия в строительстве

По такому договору средства дольщиков не облагаются НДС, если застройщик оказал услуги в рамках Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Исключение – лишь строительство объектов производственного назначения (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФписьмо Минфина России от 29 декабря 2014 г. № 03-07-10/68152).

По Закону № 214-ФЗ застройщик не может направлять средства дольщиков на покупку мебели. Он вправе их потратить только на строительство объекта.

Это следует из пункта 1 статьи 3, пункта 1 статьи 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Поэтому средства, направленные на покрытие расходов на мебель, не подпадают под льготу по НДС. Такие услуги нужно прописывать в отдельном договоре, а с выручки от реализации мебели в общем порядке начислять НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).

УСН

Если застройщик строит объект для собственного потребления и платит единый налог с доходов, то расходы, связанные с сооружением объекта строительства, не уменьшают его налоговую базу. Это связано с тем, что при таком объекте налогообложения застройщик вообще не учитывает никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то в целях налогообложения он сможет учесть расходы, связанные с сооружением объекта строительства, в общеустановленном порядке.

При продаже объекта строительства, построенного собственными силами, застройщик, который платит единый налог с разницы между доходами и расходами, может уменьшить полученные доходы на сумму понесенных расходов. При этом учитывайте только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. К ним относятся, в частности:

  • материальные расходы;
  • расходы на оплату труда;
  • суммы входного НДС, уплаченного поставщикам, и т. д.

Подробнее об учете расходов при упрощенке см. Какие расходы можно учесть при расчете единого налога при упрощенке.

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик в рамках строительства объекта для собственного потребления, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Расходы, связанные с сооружением объекта строительства, застройщик может учесть через амортизационные отчисления после принятия объектов строительства к учету в качестве объектов основных средств. В зависимости от того, в какой деятельности будет использоваться основное средство, эти расходы нужно учитывать в соответствии с общей системой налогообложения или упрощенкой.

ОСНО и ЕНВД

Деятельность, которую осуществляет застройщик в рамках строительства объекта для собственного потребления, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Расходы, связанные с сооружением объекта строительства, застройщик может учесть только через амортизационные отчисления после принятия объектов строительства к учету в качестве объектов основных средств. При использовании основного средства в деятельности, переведенной на ЕНВД, такие расходы не учитываются. Если основное средство будет использоваться в деятельности, с которой застройщик платит налоги по общей системе налогообложения, эти расходы нужно учитывать в соответствии с общей системой налогообложения.

Если основное средство предназначено для одновременного использования в деятельности, облагаемой ЕНВД, и в деятельности, с которой застройщик платит налоги по общей системе налогообложения, распределите амортизацию, начисляемую по объекту строительства, по видам деятельности. Такой порядок следует из пункта 9 статьи 274 и пункта 7 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, если организация совмещает общую систему налогообложения и ЕНВД».

2.Как вести учет объектов строительства

«Подготовка к строительству

Строительство объектов капитального строительства связано с проведением технических мероприятий по подготовке к строительству (архитектурные согласования, инженерные изыскания, проектирование) и выполнением непосредственно строительных работ на объекте. Такая деятельность регламентирована Градостроительным кодексом РФ. Основным участником ее является застройщик. Он принимает решение о строительстве объекта, получает разрешение на строительство на принадлежащем ему на праве собственности или аренды земельном участке и обеспечивает строительство объекта (ч. 1–2 ст. 51п. 16 ст. 1Градостроительного кодекса РФ).

Инвестирование в строительство

Расходы на строительство объекта покрываются за счет средств инвесторов. Если застройщик строит объект для себя, то он является еще и инвестором.

Если застройщик привлекает средства сторонних лиц, то инвесторами являются те лица, чьи средства привлечены для финансирования строительства.

Отношения, связанные с привлечением инвестиционных средств для создания объектов недвижимости, могут быть оформлены:

1) договором участия в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Подробнее об этом см. Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов;

2) другими договорами (контрактами), которые не основаны на договоре участия в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Такие договоры будем называть договорами инвестирования в строительство. Отношения по этим договорам регулируются Гражданским кодексом РФ и Законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

Подробнее о них см.:

  • Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора;
  • Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении расходы при строительстве объекта для стороннего инвестора.

Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ и пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.*

Внимание: запрещено привлекать средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов по договору инвестирования в строительство (п. 2–2.1 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ), так же как уступать гражданам права по таким договорам, заключенным с организациями или индивидуальными предпринимателями (п. 3 ст. 1 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Сторону, инвестирующую средства в строительство, будем называть дольщик (в первом случае) или инвестор (во втором случае). Подробнее об учете у дольщиков и инвесторов см. Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство.

Привлечение технического заказчика

Свои функции по организации строительства застройщик может передать техническому заказчику (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Подробнее об учете у технического заказчика см. Как техническому заказчику отразить в бухучете и при налогообложении операции при строительстве объекта.

Привлечение подрядчиков

К строительным работам застройщик (технический заказчик) может привлечь одну (генподрядчика) или несколько подрядных строительных организаций (подрядчиков) (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Также застройщик может вести строительные работы самостоятельно. В этом случае он выполняет еще и функции подрядчиков.

Подробнее об учете у подрядчиков см.:

  • Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении доходы и расходы генерального подрядчика;
  • Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда;
  • Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы подрядчика по договору строительного подряда.

Законодательство, регулирующее бухучет в строительстве

Бухучет инвестиций в строительство и строительную деятельность ведут в соответствии с Законом от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗПоложением по ведению бухгалтерского учета и отчетности, положениями по бухучету.

Специфику бухучета строительной деятельности в настоящий момент учитывают только два нормативных документа: Положение, утвержденное письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, в части, не противоречащей более поздним нормативным документам (письмо Минфина России от 15 ноября 2002 г. № 16-00-14/445), и ПБУ 2/2008»

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль