Контракт на долевое участие в строительстве

1258

Вопрос

Может ли контракт на долевое участие в строительстве (Участником является казенное учреждение) заключаться одновременно в соответствии с двумя федеральными законами, если 44-ФЗ от 05.04.2013 г и 214-ФЗ противоречат друг другу в части заключения контракта (по 44-ФЗ контракт считается заключенным с даты подписания сторонами контракта, по 214-ФЗ с момента государственной регистрации права собственности)? Должен ли Застройщик предоставить Участнику обеспечение исполнения контракта одновременно по двум Федеральным законам - банковскую гарантию или внесение денежных средств в залог (44-ФЗ) и залог (ст.13 214-ФЗ) либо выбрать один из трех способов обеспечения исполнения контракта?Следует ли Застройщику одновременно с вышеуказанными способами обеспечения исполнения контракта предоставлять Участнику долевого строительства договор поручительства банка (ст.15.1. 214-ФЗ) или договор страхования гражданской ответственности (ст. 15.2. 214 - ФЗ) в качестве обеспечения исполнения обязательств Застройщика по передаче объекта долевого строительства Участнику?

Ответ

Контракт, в рамках ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ может заключаться на участие в долевом строительстве в соответствии с нормами ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

При этом, контракт вступает в силу с момента его государственной регистрации в силу специальной нормы (ст.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ)

Нормы ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ являются специальными нормами по отношению к положениям ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ - см. Постановление АС СКО от 04.12.2015 № А32-5642/2015.

Исполнение контракта обеспечивается способами в соответствии с ФЗ от 05.04.2013 № 44-ФЗ. Кроме того, исполнение обязательств застройщика по передаче объектов долевого строительства участнику долевого строительства также обеспечивается в соответствии с положениями ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (залог, поручительство, страхование), что необходимо также предусматривать в контракте.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Долевое участие в строительстве. Что можно требовать от застройщика, если он не выполняет обязательства;

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

Долевое участие в строительстве жилья;

Долевое участие в строительстве. За что можно привлечь застройщика к ответственности;

Долевое строительство по новым правилам. Какой способ обеспечения выгоднее для застройщика.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух»

Приобретая объект долевого строительства, не снижайте размер обеспечения контракта

«Суть спора

Важный документ

Постановление Арбитражного суда Западно - Сибирского округа от 10 июля 2015 г. № Ф04-20768/2015

Управление госзакупок Тюменской области (далее – управление) организовало электронный аукцион для приобретения объектов недвижимости путем долевого финансирования их строительства. Начальная (максимальная) цена контракта (НМЦК) – 66,1 млн. руб.

На участие в закупке поступила лишь одна заявка. Управление обратилось в контрольный орган, попросив согласовать контракт с единственным поставщиком. Однако комитет по контролю в сфере закупок в согласовании отказал. Основание – в проекте контракта размер его обеспечения был установлен неверно. Далее контрольный орган передал сведения о нарушениях в областное УФАС.

Антимонопольная служба провела внеплановую проверку. Чиновники выяснили, что контракт содержал условие об уплате застройщику всей суммы сделки. Но при этом от потенциального поставщика требовалось предоставить обеспечение исполнения контракта в размере всего лишь 10 процентов от НМЦК.

Важно запомнить!

Заказчик обязан потребовать предоставить обеспечение исполнения контракта в размере не менее суммы аванса

УФАС признало такое условие неприемлемым, пояснив, что оно противоречит части 6 статьи 96 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ (далее – Закон № 44-ФЗ). Таким образом, контрольный орган отказал в согласовании правомерно.

Заказчик обратился в арбитражный суд с просьбой признать решение антимонопольной службы незаконным. При этом управление пояснило, что перечисление оговоренной в контракте суммы не носит характера авансового платежа. Речь идет о форме долевого участия в строительстве. А значит, уплаченную сумму следует классифицировать как вклад (задаток) в строительство объекта.*

Решение суда

Дело прошло три инстанции. Однако судьи не отменили решение контрольного органа. Вот как они обосновали свою позицию.

При участии в долевом строительстве объекта недвижимости следует руководствоваться нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ). Частью 1статьи 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре обязательно указывают цену – сумму денежных средств, которую должен уплатить участник долевого строительства. Он делает это либо единовременно, либо в течение установленного периода (года, месяца, недели). И обязательства заказчика признаются исполненными с момента уплаты денежных средств в полном объеме и подписания сторонами передаточного акта объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 12 Закона № 214-ФЗ).

Довод управления о том, что сумма единовременного платежа является задатком (вкладом) в строительство объекта, суд счел необоснованным. Дело в том, что в случае сомнения при классификации подобные платежи признают авансом. Об этом сказано в пункте 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ.

К тому же госзаказчик при проведении закупки придерживается норм и правил, установленных Законом № 44-ФЗ. А аванс, подразумеваемый в целях части 6 статьи 96 Закона № 44-ФЗ, представляет собой первый платеж по договору до его фактического исполнения.

Вывод: в рассматриваемом случае управление обязано было установить в проекте контракта обеспечение его исполнения в размере не менее 66,1 млн руб. в соответствии с упомянутым положением Закона № 44-ФЗ.

Административная ответственность

Заказчику могут выписать штраф, если он в документации о закупке установит размер и способ обеспечения исполнения контракта, не предусмотренные Законом № 44-ФЗ. Сумма для должностных лиц может составить 1 процент НМЦК или цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем), но не менее 5 тыс. руб. и не более 30 тыс. руб. (ч. 4 ст. 7.30 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

На заметку

Позиция Минэкономразвития противоречит выводам судей

Единовременные или периодические платежи заказчика, представляющие собой форму участия в строительстве соответствующего объекта, до государственной регистрации договора не являются авансовыми платежами. Такое мнение чиновники высказали в письме от 20 октября 2014 г. № Д28и-2218. Однако принимать решения, основываясь на данном документе, нельзя, так как он не имеет юридической силы (решение Арбитражного суда Тюменской области от 25 ноября 2014 г. по делу № А70-10685/2014)».

16.12.2015

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль