Оформлении договора купли-продажи недвижимости

74

Вопрос

Наша организация хочет купить квартиру у физического лица возраст 75 лет. Надо ли проверять дееспособность продавца - пожилого человека при оформлении договора купли-продажи или договора дарения? Если да, то, каким образом.

Ответ

Да, проверять дееспособность продавца необходимо, т.к. в этом случае при определенных обстоятельствах (например, споры с родственниками, при наследовании) имеются риски признания данной сделки недействительной (ст.171 ГК РФ, 177 ГК РФ), если сторона докажет, что лицо в момент совершения сделки было недееспособным или не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

Проверять дееспособность вправе нотариусы при удостоверении сделок (ст.43 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате). Также покупатель может запросить у продавца справку о том, что продавец не состоит на психиатрическом учете; не страдает иными тяжелыми заболеваниями; не принимает сильнодействующих лекарств. При совершении сделки необходимо присутствие свидетелей, которым смогут в дальнейшем подтвердить «состояние» продавца. Наличие медицинской справки о допуске к управлению транспортными средствами, также может являться доказательством его дееспособности.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1

«Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, а также полномочий на совершение нотариального действия

При удостоверении сделок осуществляется проверка дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия».*

2. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 03.06.2014 № 33-4459/2014

«Обращаясь в суд истец указала на то, что она не понимала значение своих действий, заключила договор дарения в ущерб собственным интересам, так как с детства страдает умственной отсталостью и по своему психическому состоянию всегда являлась внушаемой, страдала плохой памятью, забывчивостью, легко соглашалась с мнением других людей и в данном случае она находилась под влиянием ответчиков и заблуждалась относительно того, что ответчики приняли на себя обязательства заботиться о ней и осуществлять необходимый уход. Ссылаясь на положения ст. ст. 177 - 178 Гражданского кодекса Российской Федерации просила признать сделку недействительной.

В соответствии со ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Исходя из смысла положений указанной статьи для удовлетворения подобных требований необходимо одновременное установление наличия у лица заболевания и что оно лишало дарителя возможности понимать значения своих действий и руководить ими.*

В процессе рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции на основании представленных сторонами доказательств установлено, что на момент подписания договора дарения (ДД.ММ.ГГ) Б.Г.А. не была способна к свободному волеизъявлению и находилась в таком состоянии, когда не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Так, согласно заключению проведенной по делу по назначению суда комиссионной психолого-психиатрической экспертизы *** от ДД.ММ.ГГ, составленному <данные изъяты>, Б.Г.А. имеет признаки органического непсихотического расстройства сложного генеза (резидуально-органического, сосудистого), с астенической симптоматикой на фоне имевшей место легкой умственной отсталости. Кроме того, экспертным исследованием у истца также выявлены выраженные интеллектуально-мнестические и эмоционально-волевые нарушения: низкий интеллектуальный уровень, внушаемость, подчиняемость и обидчивость в общении с окружающими, недостаточное понимание намерений и мотивов других людей, трудности в принятии самостоятельных решений, недостаточность интеллектуального контроля поведения, недостаточная возможность прогнозирования возможных последствий своих действий, пассивность в социальном взаимодействии, малая дифференцированность и примитивность эмоций, эмоциональные переживания ограничены интересами, имеющими к испытуемой непосредственное отношение, в мотивационной сфере выражена направленность на удовлетворение элементарных потребностей. Истец в психодискомфортных ситуациях проявляет, укладывающиеся в рамки установленного ей врачом-психиатром диагноза, либо нерешительность и зависимое поведение, либо повышенную активность, упрямство, которое не способствует рациональному выходу из ситуации.

На основании изложенного эксперты пришли к выводу, что вследствие указанных выше интеллектуальных и волевых нарушений Б.Г.А. в момент совершения сделки не могла свободно и самостоятельно принимать решения, производить оценку рисков, прогнозировать отдаленные социальные и юридические последствия сделки, то есть Б.Г.А. не была способна к свободному волеизъявлению и находилась в таком состоянии, когда не могла понимать значение своих действий и руководить ими. Также, по своему психическому состоянию (в силу юридической неосведомленности, интеллектуального дефекта) Б.Г.А. в момент совершения сделки дарения и в последующем (до момента обращения в суд) не могла правильно понимать положения закона о возможности обращения в суд за защитой нарушенного права и о сроке для защиты этого права, последствия пропуска данного срока.

Ссылки ответчика на то, что суду следовало привлечь к участию по делу орган опеки и попечительства, а также отсутствие у истца на момент обращения факта осознания того, что ее право нарушено, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку Б.Г.А., хотя не могла в юридически значимый период отдавать отчет своим действиям и руководить ими при совершении оспариваемой сделки, в настоящее время в установленном законом порядке не признана недееспособной, в связи, с чем не лишена процессуальной дееспособности. Заключение органа опеки и попечительства при рассмотрении настоящего спора не является юридически значимым и обязательным.

Поскольку истцу принадлежит право выбора способа защиты нарушенного права и более того, смыслом обращения в суд с исковым заявлением является защита нарушенного права, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в действиях Б.Г.А. отсутствует злоупотребление своими правами на обращение в суд с указанным иском».

3. Апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 10.02.2014 № 33-329

«В рассматриваемом случае, суд обоснованно не усмотрел оснований для разрешения спора по правилам, предусмотренным ст. ст. 171, 177 ГК РФ, поскольку из представленных медицинских документов следует, что психическим расстройством ФИО1 не страдал, на специализированном учете не состоял, характер заболевания последнего не был связан с ограничением основных критериев жизнедеятельности и не свидетельствовал о его неспособности контролировать свое поведение,* доказательств обратного суду не представлено и не следует из материалов дела».

4. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 02.09.2015 № 33-9000/2015

«Материалы дела не свидетельствуют о том, что К. в момент составления завещания не понимал значение своих действий. В этот период времени он не обращался за медицинской психиатрической помощью, нарушениями психического состояния не страдал, на учете у психиатра не состоял, иных доказательств его состояния, в силу которого он не мог понимать значение происходящего, суду не представлено.

Как правильно указал суд, наличие у К. ряда заболеваний, его нахождение в преклонном возрасте не является безусловным подтверждением тому, что К. не мог руководить своими действиями на момент составления завещания. 17.03.2014 года действительно имел место осмотр К. врачом психиатром ГБУЗ Пермского края «Пермский краевой психоневрологический диспансер «ЛМК-Психоневрология». Однако, как следует из сообщения главного врача медицинского учреждения, на учет К. принят не был, медицинская документация на его имя отсутствует.*

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный и обоснованный вывод о том, что оснований для признания завещания в соответствии с п. 1 ст. 177 ГК РФ недействительным не имеется.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о социальной дезадаптации К. не свидетельствуют, противоречат установленным судом обстоятельствам.

Из показаний допрошенных судом свидетелей Г., К1, Т., П., К2, П. следует, что К. в последние годы своей жизни страдал рядом заболеваний, в том числе, снижением памяти. В то же время, К. общался с определенным кругом лиц, в который входили названные свидетели, каких-либо странностей в своем поведении не проявлял. К. самостоятельно и разумно распоряжался своей пенсией, выполнял работы, связанные с физическим нагрузками, приобретал продукты питания, продавал выращенные овощи. К. владел транспортным средством, занимался его техническим обслуживанием».

07.12.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.