Интересует кадастровая стоимость земли и порядок уплаты налогов

258

Вопрос

Интересует кадастровая стоимость земли и порядок уплаты налогов, начиная с 2015г. Как оспаривать кадастровую стоимость земли, в какие органы необходимо обращаться. Первоначально в кадастровую палату или возможно сразу в суд. И какие документы надо иметь при обращении. Имеются ли у Вас образцы исковых заявлений и арбитражной практики.

Ответ

Если заинтересованное лицо не согласно с кадастровой оценкой недвижимости (земельного участка), оно может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявителю нужно подать в комиссию (в Москве действует комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по г. Москве) заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по одному из оснований оспаривания:

– заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости

– либо заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заявление в комиссию могут подать правообладатель (собственник, арендатор) и иное заинтересованное лицо в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Кроме заявления, нужно собрать и представить в комиссию (абз. 18 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссия к рассмотрению не примет. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также можно приложить иные документы, подтверждающие позицию заявителя.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия рассматривает в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок с даты поступления заявления комиссия направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявления. Уведомление направляется:

– в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости и результаты определения кадастровой стоимости которого оспаривает заявитель;

– лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, то по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе:

– отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

– принять решение о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если же заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, то комиссия:

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссия к рассмотрению не примет. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также можно приложить иные документы, подтверждающие позицию заявителя.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия рассматривает в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок с даты поступления заявления комиссия направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявления. Уведомление направляется:

– в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости и результаты определения кадастровой стоимости которого оспаривает заявитель;

– лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, то по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе:

– отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

– принять решение о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если же заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, то комиссия:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если основанием пересмотра кадастровой стоимости является недостоверность сведений);
  • отчет на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 процентов). Такое заключение должно быть составлено на бумажном носителе и в форме электронного документа. Заключение готовит эксперт саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

    В течение пяти рабочих дней с даты принятия решения комиссия уведомляет об этом заявителя и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.

    Решение комиссии, если оно не удовлетворило заявителя, можно оспорить в суде.

    При этом, с 22 июля 2014 года установлен разный порядок для физических лиц и организаций, которые хотят оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде.

    Физическим лицам, как и прежде, необязательно предварительно обращаться в комиссию для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. А вот юридические лица могут оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в суде только в таких случаях:

    • комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное по соответствующему основанию;

    • заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия не рассмотрела в течение месяца с даты его поступления.

    Относительно земельного налога, то чтобы его рассчитать, нужно знать:

    кадастровую стоимость земельного участка;

    налоговую ставку.

    При расчете земельного налога используйте кадастровую стоимость каждого земельного участка, установленную на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

    Дополнительно Вы можете ознакомиться:

    Административное исковое заявление в суд об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости;

    Запрос о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

    Заявление о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости;

    Заявление об оспаривании кадастровой стоимости (по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости);

    Заявление об оспаривании кадастровой стоимости (по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости).

    Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» и «Системы Главбух»

    1.Как оспорить кадастровую стоимость

    «В данной рекомендации рассмотрены вопросы о том, по каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, куда и в каком порядке для этого нужно обратиться, какие представить документы.

    Если арендатор, собственник или иное заинтересованное лицо не согласны с кадастровой оценкой недвижимости (земельного участка, строения, здания, сооружения), они могут обратиться:

    – в суд;

    – в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

    Кадастровая стоимость устанавливается по результатам государственной кадастровой оценки и используется для расчета:

    – арендной платы за использование земель;

    – выкупной цены объекта недвижимости;

    – сумм земельного налога;

    – налога на имущество физических лиц. Так, с 1 января 2015 года на территории Москвы действует новый порядок исчисления налоговыми органами налога на имущество физических лиц. Этот налог определяют исходя из его кадастровой стоимости (гл. 32 НК РФЗакон г. Москвы от 19 ноября 2014 г. № 51 «О налоге на имущество физических лиц»). Как именно он рассчитывается (объекты налогообложения, ставки налога, налоговые вычеты и др.), разъяснено в информации ФНС России от 7 августа 2015 г.

    Оспаривание кадастровой оценки в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

    Для рассмотрения спорных вопросов о кадастровой оценке созданы специальные органы – комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости"»).

    Комиссии создаются по одной в каждом субъекте РФ.

    Порядок обращения в комиссию устанавливает глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

    Заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подать в комиссию:

    Как узнать кадастровую стоимость

    Узнать кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости и получить иные необходимые сведения можно на официальном сайте Росреестра. На этом сайте в разделе «Электронные услуги и сервисы» нужно выбрать подраздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» (информация ФНС России от 7 августа 2015 г.). Поиск информации здесь ведется по кадастровому номеру, условному номеру и адресу земельного участка или иного объекта недвижимости. Этот номер указан в свидетельстве о регистрации права собственности, а также в кадастровом паспорте.

    Если заинтересованное лицо хочет уточнить кадастровую оценку, оно вправе обратиться за разъяснениями в управление Росреестра (филиал кадастровой палаты Росреестра). По запросу, содержащему кадастровый номер объекта недвижимости, можно получить информацию о его кадастровой стоимости, а также сведения о расчетах этой стоимости.

    Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в кадастр недвижимости, можно получить бесплатно в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Форма такой справки утверждена приказом Минэкономразвития России от 1 октября 2013 г. № 566.

    Для этого нужно обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту РФ с запросом. Этот запрос оформляется в соответствии с Порядком предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. № 75).

    Обоснование

    Управление Росреестра осуществляет разъяснение результатов последней государственной кадастровой оценки земель. Исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает в себя процедуру разъяснения результатов государственной кадастровой оценки по запросам заинтересованных лиц.

    Разъяснение осуществляется как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка (п. 13.1–13.4Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения кадастровой оценки земель», утв. приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. № 215).

    Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, можно получить (ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»):

    – в виде копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

    – в виде кадастровой выписки об объекте недвижимости;

    – в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости;

    – в виде кадастрового плана территории;

    – в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (эта форма справки действует с 10 января 2014 года).

    – в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

    Сведения о кадастровой стоимости земельных участков размещаются на официальном сайте Росреестра в Интернете (постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков»).

    Заявитель может направить запрос по своему выбору:

    – в виде бумажного документа, представляемого при личном обращении;

    – в виде бумажного документа путем его отправки по почте;

    – в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Росреестра в Интернете;

    – в электронной форме посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов.

    Орган кадастрового учета предоставляет сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, в течение пяти рабочих дней с даты получения запроса (п. 2 и 41 приказа Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. № 75 «Об установлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости»).

    По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость

    Основанием для пересмотра кадастровой стоимости могут стать (абз. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

    – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

    – установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость такого объекта.

    Чтобы выявить основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, заявитель вправе обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости:

    – к заказчику работ по определению кадастровой стоимости;

    – в орган кадастрового учета о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

    Заказчик работ и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю сведения в течение семи рабочих дней с даты поступления запроса (абз. 17 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

    Какие документы нужно представить в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

    Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявителю нужно подать в комиссию заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по одному из оснований оспаривания:

    – заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости

    – либо заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

    Заявление в комиссию могут подать правообладатель (собственник, арендатор) и иное заинтересованное лицо в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

    Кроме заявления, нужно собрать и представить в комиссию (абз. 18 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

    • принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или
    • отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком работы комиссии.
      • в период с даты внесения в кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в кадастр результатов очередной кадастровой оценки или
      • в сроки, установленные статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.
    • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
    • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на объект недвижимости);
    • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если основанием пересмотра кадастровой стоимости является недостоверность сведений);
    • отчет на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
    • положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 процентов). Такое заключение должно быть составлено на бумажном носителе и в форме электронного документа. Заключение готовит эксперт саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
  • принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или
  • отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия решения комиссия уведомляет об этом заявителя и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Решение комиссии, если оно не удовлетворило заявителя, можно оспорить в суде.*

Внимание! С 6 августа 2014 года из компетенции арбитражных судов исключены дела об оспаривании кадастровой стоимости.

Такие дела теперь независимо от субъектного состава заявителей рассматривают суды общей юрисдикции: республиканские, краевые, областные, суды городов федерального значения и др. (см. ответ Судебной коллегии по экономическим спорам на вопрос № 1 раздела VI «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики Верховного суда РФ 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 24 декабря 2014 года; далее – Обзор судебной практики). Эти изменения затронули (Федеральный закон от 4 июня 2014 г. № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами»; далее – Закон № 143-ФЗ):

Как указал Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики, норма, содержащаяся в пункте 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ и устанавливающая подсудность дел по спорам об определении результатов кадастровой стоимости, введена в действие с 6 августа 2014 г. (с даты вступления в силу Закона № 143-ФЗ). И поэтому именно с этой даты дела об оспаривании кадастровой стоимости исключены из сферы ведения арбитражных судов.

Однако на практике все же возникают определенные вопросы. В частности, можно ли передать такие дела по подсудности в суд общей юрисдикции в следующих случаях:

  • арбитражный суд принял заявление к производству до вступления таких изменений в силу;
  • заявитель направил в арбитражный суд заявление по почте до 6 августа 2014 года, а оно поступило после вступления изменений в силу;
  • заявление поступило в арбитражный суд до 6 августа, но суд его оставил без движения и принял только после вступления изменений в силу.

Заместитель председателя Верховного суда РФ издал письмо от 2 октября 2014 г. № 7ВС-4473/14 об урегулировании подобных вопросов, которое было разослано в арбитражные суды. Так, Президиум Арбитражного суда Западно-Сибирского округа дал свои разъяснения (информация от 10 октября 2014 г. № Б/Н) со ссылкой на это письмо. Оно указывает на то, что дела по спорам об определения кадастровой стоимости арбитражный суд рассматривает, если:

  • он возбудил дело на основании заявления, которое заявитель успел подать в арбитражный суд до 6 августа 2014 года, то есть до даты вступления в законную силу Закона № 143-ФЗ, и
  • производство по этому делу по состоянию на 6 августа 2014 года не было завершено.

При этом Верховный суд РФ подчеркнул, что прекращение производства по делам в указанных случаях повлечет нарушение гарантированных статьями 46 и 47 Конституции РФ прав заявителей на судебную защиту и на рассмотрение дела тем судом, к подсудности которого оно отнесено законом (ответ Судебной коллегии по экономическим спорам на вопрос № 3 раздела VI «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики).

Также арбитражный суд примет к производству заявление в следующих случаях:

  • заявитель подал его в арбитражный суд до 6 августа 2014 года и
  • до указанной даты суд оставил заявление без движения в связи с нарушениями требований статей 125 и126 Арбитражного процессуального кодекса РФ (ч. 1 ст. 128 АПК РФ), а
  • обстоятельства, которые послужили основанием для оставления без движения, были устранены после 6 августа 2014 года.

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики пояснил, что такой вывод основан на положении, которое содержится в части 3 статьи 128 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В частности, если обстоятельства, которые послужили основанием для оставления заявления без движения, устранены в срок, установленный в определении арбитражного суда, заявление считается поданным в день его первоначального поступления.

Однако если заявление поступило в арбитражный суд после 6 августа 2014 года, то арбитражный суд вернет его на основании пункта 1 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса РФ. При этом, возвращая заявление, суд укажет, в какой суд заявителю нужно обратиться для того, чтобы подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Так, в примере из судебной практики, приведенном ниже, арбитражный суд пришел к выводу о том, что с заявлением об установлении кадастровой стоимости нужно было обращаться в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд, так как уже вступили в силу изменения о подведомственности.

Пример из практики: арбитражный суд прекратил производство по делу об оспаривании кадастровой стоимости, так как оно подведомственно суду общей юрисдикции

ОАО «ЗЖБИ "С."» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости в сумме 59 764 000 руб.

Однако арбитражный суд прекратил производство по делу по следующим основаниям:

1. В статью 24.19 Закона № 135-ФЗ внесены изменения, которые исключили дела о рассмотрении споров о результатах кадастровой стоимости из компетенции арбитражных судов (ст. 3 Закона № 143-ФЗ).

2. Судебными органами, которые теперь уполномочены рассматривать споры о результатах определения кадастровой стоимости независимо от субъектного состава заявителей, являются суды общей юрисдикции. Таковыми выступают, в частности, верховный суд республики, краевой, областной, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа. Это следует из действующей редакции статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ, части 1 статьи 13 этого же закона, а также пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ, куда также были внесены изменения.

3. Дата вступления в силу изменений о подведомственности установлена по истечении 180 дней со дня вступления в силу Закона РФ о поправке в Конституции РФ от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации и прокуратуре Российской Федерации». Это соответствует дате – 6 августа 2014 года (ст. 16 Закона № 143-ФЗ).

4. Согласно разъяснениям, которые приведены в письме Верховного cуда РФ от 2 октября 2014 г. № 7ВС-4473/14, пункт 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ (о подсудности дел о спорах о результатах кадастровой стоимости) введен в действие с 6 августа 2014 года. Именно с этой даты дела указанной категории исключены из сферы ведения арбитражных судов.

5. Из сведений программного комплекса «Судебное арбитражное делопроизводство» и отметки на самом исковом заявлении следует, что представитель истца сдал исковое заявление в суд 6 августа 2014 года. То есть на момент подачи искового заявления оно уже не подлежало рассмотрению в арбитражном суде. Следовательно, данный спор арбитражному суду не подведомственен. Истцу нужно обратиться в республиканский верховный суд.

Производство по делу было прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду (определение Арбитражного суда Республики Дагестан от 8 октября 2014 г. по делу № А15-3072/2014).

Обратиться за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости закон позволяет в такие инстанции:

  • суд;
  • комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

До 22 июля 2014 года предварительное обращение в комиссию как для физических, так и для юридических лиц не требовалось. Поэтому они могли выбирать, обращаться сразу в суд или сначала в комиссиюОднако Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внес существенные изменения в главу III.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона № 135-ФЗ.

Теперь (с 22 июля 2014 года) установлен разный порядок для физических лиц и организаций, которые хотят оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде.

Физическим лицам, как и прежде, необязательно предварительно обращаться в комиссию для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. А вот юридические лица могут оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в суде только в таких случаях:

  • комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное по соответствующему основанию;
  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия не рассмотрела в течение месяца с даты его поступления.

То же самое правило касается и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Эта позиция также отражена на официальном сайте Росреестра.

Кроме того, 30 июня 2015 года Пленум Верховного суда РФ принял постановление № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление № 28). Он пояснил, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости нужно понимать предъявление любых требований, возможным результатом удовлетворения которых станет изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости (абз. 4 п. 1 постановления № 28).

С 15 сентября 2015 года оспаривание кадастровой стоимости производят по правилам Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ). Ранее этой даты оспаривание осуществлялось по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости теперь оспаривают в судебном порядке административные истцы (п. 2 постановления № 28). Юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с соответствующим иском в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности. Причем такое административное заявление можно подать не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемых результатов в кадастр, если на момент обращения в него не внесены (ст. 245 КАС РФ):

  • результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной кадастровой оценки, либо
  • сведения, связанные с изменением характеристик объекта недвижимости, которые повлекли изменение его кадастровой стоимости.

Оспаривая кадастровую стоимость, можно потребовать:

  • установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость;
  • изменить кадастровую стоимость в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при ее определении, в том числе исправить техническую или кадастровую ошибку;
  • оспорить решения или действия (бездействие) комиссии.

Административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости по форме и содержанию должно соответствовать требованиям статьи 125 КАС РФ. К нему нужно приложить как общие для всех административных исков документы, названные в статье 126 КАС РФ, так и документы, перечисленные специально для исков об оспаривании кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 246 КАС РФ).

Административный иск об оспаривании кадастровой стоимости нужно подавать в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения:

  • заказчика работ либо
  • государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Порядок рассмотрения искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости определен в статье 247 КАС РФ.

Требования об оспаривании кадастровой стоимости не рассматриваются совместно с иными требованиями. Например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей. Требование о признании правового акта недействующим также не рассматривается совместно с требованием об оспаривании кадастровой стоимости (п. 5 постановления № 28).

С заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости могут обратиться (п. 6 постановления № 28):

  • юридические и физические лица, которые владеют объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
  • иные лица, если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности.

Кроме того, оспаривать кадастровую стоимость могут:

  • органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в публичной собственности;
  • бывший собственник объекта недвижимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности такого лица как налогоплательщика;
  • участник долевой собственности – независимо от согласия других сособственников;
  • арендаторы недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если арендная плата за пользование имуществом, находящимся в частной собственности, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор вправеоспорить ее, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо иначе в письменной форме;
  • лица, которые имеют исключительное право выкупа или аренды участка, находящегося в публичной собственности, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости;
  • прокурор. Он может обратиться в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, государства, субъектов РФ и муниципальных образований.

Пленум разъяснил, что под досудебным порядком урегулирования спора о кадастровой стоимости нужно понимать предварительный порядок обращения в комиссию, который действует для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления. К заявлению об оспаривании кадастровой стоимости нужно приложить документы, подтверждающие соблюдение такого порядка. О соблюдении досудебного порядка свидетельствуют (п. 9 постановления № 28):

  • решение комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо
  • документы, которые подтверждают факт обращения в комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Для физических лиц обращение в комиссию не обязательно. На индивидуальных предпринимателей также не распространяются требования о соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию (п. 10 постановления № 28).

Для определения арендной платы и выкупной цены новая кадастровая стоимость (п. 28 постановления № 28):

  • действует с 1 января календарного года, в котором подано заявление о ее пересмотре, и
  • применяется до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в кадастр недвижимости.

Изменение кадастровой стоимости в период рассмотрения дела в суде апелляционной или кассационной инстанции не является основанием для прекращения производства по делу. Это следует из пункта 29 постановления № 28.

Внимание! В комиссию можно обратиться за пересмотром только тех результатов кадастровой оценки, которые получены после истечения 60 дней со дня официального опубликования Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 167-ФЗ).

Положения Закона № 167-ФЗ, в том числе об оспаривании кадастровой стоимости в суде или в комиссии, не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения 60 дней после даты официального опубликования данного закона и работы по осуществлению которой не завершились в этот срок (т. е. до 26 сентября 2010 года). Такое правило содержит статья 5 Закона № 167-ФЗ.

Дело в том, что положение об оспаривании кадастровой стоимости в суде либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости было введено Законом № 167-ФЗ. В связи с этим результаты определения кадастровой стоимости, полученные по договорам на проведение оценки, которые были заключены до истечения 60 дней со дня официального опубликования Закона № 167-ФЗ, можно оспорить только в суде (письмо Минэкономразвития России от 2 августа 2011 г. № ОГ-Д06-747В).

Это подтверждает и судебная практика. По одному из судебных споров общество заявило требования об изменении внесенной в кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка. Суд указал, что поскольку государственный контракт на проведение кадастровой оценки был заключен 26 июля 2010 года (до истечения 60 дней после даты официального опубликования закона) и результаты такой оценки были утверждены постановлением от 24 декабря 2010 г., то к отношениям сторон нормы закона не применяются. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке (п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв.постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316).

Поэтому суд пришел к выводу, что требование общества подлежит рассмотрению в суде. В результате рассмотрения этого спора суд удовлетворил требование истца в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку закон допускает такую возможность (постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2012 г. по делу № А65-33809/2011определением ВАС РФ от 16 января 2013 г. № ВАС-17879/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Судебные споры об оспаривании кадастровой стоимости возникают в случаях:

– несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства и техническим документам по государственной кадастровой оценке;

– несоблюдения порядка проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов этой оценки;

– несоблюдения порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;

– установления кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости.

Как показывает судебная практика, заинтересованное лицо вправе оспаривать кадастровую стоимость разными способами, в частности, оно может:

– просить привести кадастровую стоимость в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости, оспорить отнесение земельного участка к неверной группе разрешенного использования;

– заявить об установлении новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости;

– оспаривать нормативный акт субъекта РФ, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

По вопросу оспаривания кадастровой стоимости можно отметить два постановления Президиума ВАС РФ: от 21 сентября 2010 г. № 7309/10от 28 июня 2011 г. № 913/11.

На право требовать приведения кадастровой стоимости в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровой стоимости было указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2010 г. № 7309/10. Президиум ВАС РФ разъяснил, что в полномочия органов кадастрового учета входит внесение в государственный кадастр результатов государственной кадастровой оценки, которые утверждены органами исполнительной власти субъектов РФ. Под утвержденными результатами кадастровой оценки понимаются показатели, непосредственно указанные в акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, которые применялись для расчета включенных в такой акт итоговых цифр.

Президиум ВАС РФ признал незаконными действия управления Росреестра по внесению в государственный кадастр удельных показателей кадастровой стоимости, не утвержденных в установленном порядке, а также признал неправильным размер кадастровой стоимости, определенный исходя из этих показателей размера кадастровой стоимости. Следовало определять кадастровую стоимость конкретных земельных участков, которая подлежала внесению в государственный кадастр на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных нормативным актом субъекта РФ.

В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ отметил, что лицо, права которого нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, может защищаться посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную стоимость. То есть можно оспаривать кадастровую стоимость земли по мотивам экономической необоснованности и несоответствия рыночной стоимости.

Приведем несколько примеров из судебной практики, когда удавалось оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В первом примере арендатор требовал применить надлежащий удельный показатель кадастровой стоимости и оспаривал отнесение земельного участка к пятой группе разрешенного использования. Установленная кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендной платы, которую арендатор должен вносить за пользование этим земельным участком. Суд пришел к выводу о правомерности требований, поскольку отнесение земельного участка к пятому виду разрешенного использования возлагало на арендатора обязанность по перечислению арендной платы в завышенном размере на основании недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости. Поэтому суд обязал применить в отношении спорного земельного участка надлежащий удельный показатель кадастровой стоимости.

Пример из практики: суд счел, что комиссия неправомерно отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поскольку при ее установлении применялся неправильный удельный показатель кадастровой стоимости

Распоряжением департамента государственного имущества и земельных отношений был предоставлен в аренду земельный участок. ООО «И.» и департамент заключили договор аренды указанного земельного участка. Впоследствии арендодателем по договору стала мэрия г. Ульяновска.

В государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о земельном участке, а именно: категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для здания автостоянки (литеры А, I, II), кадастровая стоимость – 13 637 700,30 руб., удельный показатель кадастровой стоимости – 1354,29 руб./кв. м.

Постановлением правительства Ульяновской области был установлен средний удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в городе Ульяновске и отнесенных к третьей группе разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, который составляет 1008,78 руб./кв. м. В то же время данным постановлением утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:61 в размере 36 237 918,45 руб.

В кадастровом паспорте земельного участка удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка указан в размере 3598,60 руб./кв. м, что соответствует пятой группе разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Поскольку применение этого удельного показателя кадастровой стоимости привело к повышенному расчету кадастровой стоимости спорного земельного участка и, как следствие, к увеличенному размеру арендной платы, арендатор обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Однако комиссия отклонила заявление арендатора. Она пришла к выводу о том, что основной целью использования участка является извлечение прибыли. Следовательно, основания для отнесения земельного участка к третьей группе разрешенного использования отсутствуют.

В связи с этим арендатор обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в арбитражный суд. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, пришел к выводу о правомерности его требований по следующим основаниям.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Как правильно указали суды предыдущих инстанций, вид разрешенного использования земельного участка является одной из важнейших его характеристик при определении кадастровой стоимости.

В рассматриваемом случае земельный участок поставлен на кадастровый учет в 2009 году и с этого времени был учтен как используемый для здания автостоянки. Однако из отчета от 2011 года об определении кадастровой стоимости земельных участков следует, что земельный участок отнесен к пятой группе разрешенного использования – как земли, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. При этом доказательства того, что на этом земельном участке расположены объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания либо что планируется размещение таких объектов, отсутствуют. Нет доказательств и того, что земельный участок в установленном законом порядке был отнесен к виду разрешенного использования «земли, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Между тем отнесение земельного участка к группе видов разрешенного использования для целей государственной кадастровой оценки земель осуществляется в соответствии с правоустанавливающими документами на земельный участок. В рассматриваемом случае изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка в установленном порядке не производилось.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости, а именно: при определении кадастровой стоимости был использован неправильный вид разрешенного использования земельного участка.

Следовательно, у комиссии отсутствовали основания для отклонения заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Довод ответчика, что отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков никем не оспорени не отменен, суд не принял во внимание, поскольку статья 24.19 Закона № 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 346-ФЗ) не ставит возможность защиты своих прав и законных интересов в зависимость от обжалования таких отчетов. Также суд не принял во внимание и тот довод, что на заседании комиссии присутствовал представитель собственника спорного земельного участка, который не высказал возражений относительно принятого решения.

Возможность судебной защиты нарушенных прав и законных интересов не должна ставиться в зависимость от действий других лиц. В рассматриваемом случае установленная кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендной платы, которую арендатор должен вносить за пользование этим земельным участком. Неправомерность отнесения земельного участка к пятому виду разрешенного использования возлагает на арендатора обязанность по перечислению арендной платы в завышенном размере на основании недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости.

В связи с изложенным, поскольку спорный земельный участок используется под стоянку автомобилей и доказательств использования участка под другие цели не имеется, суды обязали применить в отношении этого участка удельный показатель кадастровой стоимости исходя из третьей группы видов разрешенного использования (постановление ФАС Поволжского округа от 19 июля 2013 г. по делу № А72-9897/2012).

В другом споре арендатор потребовал установить новую кадастровую стоимость на основании отчета о рыночной стоимости, а также внести изменения об этом в государственный кадастр недвижимости. Экспертное заключение об отчете по оценке рыночной стоимости земельного участка подтвердило, что отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Суд удовлетворил требования, поскольку установил существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью данного земельного участка, определенной оценщиком.

Пример из практики: суд пришел к выводу о том, что требования арендатора об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценки, правомерны и подлежат удовлетворению

Арендатор и департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска подписали договор аренды земельного участка.

Постановлением правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 г. № 708 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 47 002 223 руб. 73 коп.

В связи с этим арендатор обратился за защитой своих прав в суд. Он просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом, который подготовило ООО «Т.» Согласно этому отчету рыночная стоимость земельного участка составляет 13 354 000 руб. Также истец представил экспертное заключение, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков некоммерческим партнерством «Д.», об отчете по оценке рыночной стоимости земельного участка. Согласно этому экспертному заключению отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Суд рассмотрел обстоятельства дела и пришел к выводу о том, что действительно кадастровая стоимость должна быть пересмотрена с учетом рыночной стоимости земельного участка. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

По результатам оценки рыночной стоимости земельного участка, проведенной ООО «Т.», рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на дату оценки в размере 13 354 000 руб. Согласно экспертному заключению, подготовленному саморегулируемой организацией оценщиков некоммерческим партнерством «Д.», отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Поскольку пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ допускает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости и в отчете определена рыночная стоимость земельного участка в размере 13 354 000 руб., требование истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, суд признал подлежащим удовлетворению.

Непринятие комиссией решения не лишает истца права оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде. Оценка была проведена на дату установления кадастровой стоимости. Доказательства того, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков определена с учетом их рыночной стоимости, соответствует ей или приближена к ней по значению, в деле отсутствуют. Доказательства недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки и занижения рыночной стоимости объекта при выбранных аналогах в отношении представленного истцом отчета оценки также не представлены. Вместе с тем, представлено экспертное заключение, в соответствии которым отчет соответствует требованиям законодательства РФ.

Согласно абзацу 4 пункта 2.2 определения Конституционного суда РФ от 1 марта 2011 г. № 275-О-О действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Следовательно, лицо, чьи права нарушает определенная уполномоченным органом кадастровая стоимость земельного участка, вправе требовать установления иной кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка, в судебном порядке.

Заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка по существу имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Суд отклонил доводы ответчика о неверном толковании судом положений статьи 66 Земельного кодекса РФ и принял решение в пользу истца.

Таким образом, требования арендатора об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участков в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом, суд удовлетворил (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2013 г. по делу № А33-3569/2013).

В другом деле заинтересованное лицо оспаривало нормативный акт субъекта РФ, поскольку он нарушал права и законные интересы заявителя как собственника земельного участка ввиду необоснованного завышения удельных показателей кадастровой стоимости. Суд удовлетворил заявленные требования и признал такой нормативный акт недействующим в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости.

Пример из практики: суд посчитал требования собственника об оспаривании кадастровой стоимости правомерными, в связи с чем признал нормативный акт субъекта РФ, которым был утвержден средний удельный показатель кадастровой стоимости, частично недействующим

Правительство Республики Дагестан приняло постановление, которым утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов муниципальных образований.

Представитель М.Г.М. по доверенности Ш.Н.А. обратился в суд с заявлением об оспаривании этого постановления в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земли в кадастровом квартале № 30 г. Дагестанские Огни в сумме 954,70 руб. по «землям под производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок».

В обоснование своих требований он ссылался на то, что оспариваемое постановление принято без соблюдения установленной федеральным законодательством процедуры проведения государственной кадастровой оценки земель и нарушает права и законные интересы заявителя как собственника земельного участка ввиду необоснованного завышения удельных показателей и, как следствие, завышенной платы земельного налога.

Решением Верховного суда Республики Дагестан заявленные требования удовлетворены.

Суд признал недействующим со дня принятия указанное постановление в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земли в кадастровом квартале № 30 г. Дагестанские Огни в сумме 954,70 руб. по «землям под производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок».

Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что Правительством Республики Дагестан и управлением Роснедвижимости по Республике Дагестан не представлены доказательства, подтверждающие законность установления удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (в т. ч. принадлежащего заявителю) (определение Верховного суда РФ от 22 мая 2013 г. № 20-АПГ13-2).

Совет

Можно значительно снизить размер арендных платежей, если оспорить неверно установленную кадастровую стоимость.

Кроме того, арендатор может при желании выкупить объект недвижимости гораздо дешевле. Ведь кадастровая стоимость применяется при расчете выкупной цены арендуемого имущества. Соответственно, если уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, то это повлечет за собой снижение выкупной цены.

Для этого нужно обратиться в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и об урегулировании разногласий, возникших по договору купли-продажи. Это позволит внести в договор соответствующие изменения, определив новую выкупную цену объекта недвижимости.

Это подтверждают примеры из судебной практики. В одном из споров арендатор добился значительного (в семь раз) уменьшения выкупной стоимости по договору купли-продажи, а также уменьшил в 60 раз размер арендной платы по договору аренды. Суд признал обоснованным его требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, что подтверждалось отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Поэтому суды удовлетворили в полном объеме исковые требования арендатора об урегулировании возникших при заключении договоров разногласий с администрацией, установив выкупную цену с учетом кадастровой стоимости.

Пример из практики: суды сочли правомерными требования арендатора об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, и удовлетворили иск об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи и аренды

ОАО «П.» (арендатор) решил выкупить арендуемый им земельный участок. В это время администрация (арендодатель) как раз утвердила новые результаты кадастровой оценки земель, которые не устроили арендатора.

Департамент направил арендатору письмо с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка и проекта договора аренды земельного участка. По условиям проекта договора купли-продажи покупатель приобретает в собственность земельный участок за 7 505 372 руб. 32 коп. По договору аренды земельного участка размер арендной платы составил 669 626 руб. 72 коп. в месяц.

Не согласившись с условиями проектов договоров в части определения цены выкупаемого земельного участка и размера арендной платы, арендатор направил департаменту письмо с приложением протокола разногласий. Арендатор исходил из того, что в проектах договоров на выкуп и аренду цена была сильно завышена.

Для обоснования своей позиции арендатор произвел оценку рыночной стоимости земельных участков. Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков подтверждал, что кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость. Исходя из позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11, в таком случае можно претендовать на установление кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости. Однако департамент отказал арендатору согласовывать такую выкупную цену и арендную плату. Поэтому арендатор подал в суд два иска:

  • об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости;
  • об урегулировании возникших разногласий при заключении договоров.

Арендатор просил определить цену выкупаемого земельного участка в размере 1 318 775 (один миллион триста восемнадцать тысяч семьсот семьдесят пять) руб. и установить арендную плату в размере 10 647 (десять тысяч шестьсот сорок семь) руб. 87 коп. в месяц.

Суд первой инстанции удовлетворил иск арендатора об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (решение Арбитражного суда Приморского края от 23 марта 2012 г. по делу № А51-1038/2012).

На основании этого решения суды удовлетворили в полном объеме и требования арендатора об урегулировании разногласий, которые возникли при заключении договора с администрацией.

Апелляционная, а в дальнейшем и кассационная инстанции подтвердили правильность судебного решения.

В частности, кассационный суд указал, что суды обеих инстанций, «учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 23 марта 2012 г. по делу № А51-1038/2012, которым установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков, и принимая во внимание установленный факт приобретения объектов недвижимости, находящихся на спорных земельных участках, из государственной собственности в порядке приватизации, обоснованно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований». Выкупная цена должна соответствовать требованиям действующего законодательства на момент принятия судом решения об урегулировании разногласий по цене.

В результате выкупную стоимость имущества арендатору удалось существенно снизить. Он заключил договор купли-продажи недвижимости с выкупной стоимостью в семь раз ниже той, которую установил департамент (постановление ФАС Дальневосточного округа от 27 марта 2013 г. № Ф03-1005/2013 по делу № А51-22874/2011)».

<…>

2.Как организации рассчитать земельный налог

<…>

«Чтобы рассчитать земельный налог, нужно знать:

  • кадастровую стоимость земельного участка;
  • налоговую ставку.

Такие правила содержатся в статьях 396394 и 390 Налогового кодекса РФ.*

Начиная с 2015 года самостоятельно рассчитывать земельный налог должны только организации. Для предпринимателей, так же как и для других граждан – владельцев земельных участков, сумму земельного налога рассчитают налоговые инспекции.

Такой порядок установлен пунктами 2 и 3 статьи 396 Налогового кодекса РФ.

Кадастровая стоимость

При расчете земельного налога используйте кадастровую стоимость каждого земельного участка, установленную на 1 января года, являющегося налоговым периодом (абз. 1 п. 1 ст. 391 НК РФ). Если земельный участок был образован в течение налогового периода, используйте кадастровую стоимость, установленную на дату постановки такого земельного участка на государственный кадастровый учет (абз. 2 п. 1 ст. 391 НК РФ).

О том, нужно ли рассчитывать земельный налог, если кадастровая стоимость земли не определена, см. Кто должен платить земельный налог.

Ситуация: как узнать кадастровую стоимость земли для расчета земельного налога

Узнать кадастровую стоимость можно на официальном сайте Росреестра либо с помощью запроса в территориальное отделение этого ведомства.

Обратиться с письменным запросом о предоставлении сведений о кадастровой стоимости в территориальное отделение Росреестра можно лично или по почте. Также запрос можно направить электронным способом, заполнив форму на сайте Росреестра. Это следует из положений пункта 14 статьи 396 Налогового кодекса РФ, пункта 1 статьи 14 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ и пункта 50 приказа Минэкономразвития России от 18 мая 2012 г. № 292. Сведения предоставляются бесплатно в течение пяти рабочих дней со дня получения запроса отделением Росреестра. Об этом сказано в пунктах 8 и 13 статьи 14 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Кроме того, кадастровую стоимость земельного участка можно найти на интерактивной карте на официальном сайте Росреестра. Об этом сказано в пункте 6 статьи 14 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ и постановлении Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52.

Участок в общей собственности

Если земельный участок находится в общей долевой собственности, то кадастровую стоимость части земельного участка, принадлежащей организации, определите пропорционально ее доле в общей собственности. Для этого используйте формулу:

Кадастровая стоимость части земельного участка, находящейся в собственности организации = Кадастровая стоимость всего земельного участка, находящегося в общей долевой собственности × Доля земельного участка, принадлежащая организации на праве собственности, в процентах


Такие правила установлены пунктом 1 статьи 392 Налогового кодекса РФ.

Если земельный участок находится в совместной собственности, то кадастровую стоимость доли, принадлежащей организации, определяйте равными долями (п. 2 ст. 392 НК РФ). Например, если собственниками земельного участка являются три организации, то каждой из них принадлежит на праве собственности по 1/3 этого участка. Значит, кадастровая стоимость доли, принадлежащей каждой организации, будет равна 1/3 кадастровой стоимости всего участка.

Если организация приобретает здание (кроме многоквартирного дома) и к ней переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом, кадастровую стоимость определяйте пропорционально доле организации в праве собственности на этот земельный участок (абз. 1 п. 3 ст. 392 НК РФ).

Если владельцами здания являются несколько организаций (граждан), то кадастровую стоимость определяйте пропорционально доле в праве собственности (в площади) на это здание (абз. 2 п. 3 ст. 392 НК РФ).

Пример расчета кадастровой стоимости части земельного участка, занятого зданием. Коммерческой организации принадлежит часть этого здания на праве собственности

Организации принадлежит на праве собственности 150 кв. м здания. Общая площадь здания составляет 1500 кв. м. Кадастровая стоимость всего земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, – 335 000 руб. Кадастровая стоимость части земельного участка, находящейся в собственности организации:
335 000 руб. × 150 кв. м : 1500 кв. м = 33 500 руб.

Ситуация: как определить кадастровую стоимость земельного участка, если коммерческая организация является собственником одного из этажей здания

Кадастровую стоимость части земельного участка определите пропорционально доле организации в общей долевой собственности на это здание (абз. 2 п. 3 ст. 392 НК РФ).
Правоустанавливающими документами, подтверждающими размер ее доли, являются договор купли-продажи и свидетельство о госрегистрации права собственности на землю (ст. 17 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗписьмо Минфина России от 11 мая 2006 г. № 03-06-02-02/37).

Чтобы рассчитать кадастровую стоимость части земельного участка, используйте формулу:

Кадастровая стоимость части земельного участка, находящейся в собственности организации = Кадастровая стоимость всего земельного участка, находящегося в общей долевой собственности × Площадь здания, принадлежащая организации на праве собственности : Общая площадь здания

Если земельный участок находится на территории нескольких муниципальных образований, то кадастровую стоимость определите отдельно в отношении каждой части земельного участка. Для расчета воспользуйтесь формулой:

Кадастровая стоимость части земельного участка = Кадастровая стоимость всего земельного участка × Площадь части земельного участка, расположенного на территории соответствующего муниципального образования : Общая площадь земельного участка


Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ.

Чтобы получить информацию о площади земельного участка, приходящейся на территорию того или иного муниципального образования, обратитесь в территориальное отделение Росреестра.

Изменение кадастровой стоимости

Ситуация: как рассчитать земельный налог, если в течение налогового периода кадастровая стоимость земельного участка изменилась

Базу для расчета налога определяйте как кадастровую стоимость земельного участка, установленную на 1 января.*

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, установленная в Государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января налогового периода (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Кадастровая стоимость земельного участка может измениться:

  • из-за смены категории (вида разрешенного использования) земельного участка или установления кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной стоимости;
  • по решению суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в результате исправления ошибки, допущенной органами кадастрового учета при оценке земли или при ведении Государственного кадастра недвижимости.

В первом случае изменение нужно учитывать только со следующего года. В текущем году налоговую базу определяйте исходя из кадастровой стоимости, установленной на начало года. Корректировать налоговую базу за предыдущие периоды не требуется. Такой порядок применяется независимо от того, увеличилась ли кадастровая стоимость земли или уменьшилась. Это следует из положений абзаца 4 пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ.

Во втором случае изменение нужно учитывать начиная с того периода, в котором в суд или комиссию было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. При этом действует еще одно ограничение: для расчета налога измененная (подтвержденная судом или комиссией) кадастровая стоимость может применяться не раньше той даты, когда в государственный кадастр была внесена первоначальная (оспариваемая) кадастровая стоимость земельного участка.

Например, в мае 2015 года организация обратилась в суд с заявлением уменьшить кадастровую стоимость принадлежащего ей участка. Первоначальная (оспариваемая) кадастровая стоимость была утверждена и введена в действие с 1 января 2014 года. Решение, которым суд удовлетворил заявление организации, вступило в силу в ноябре 2015 года. По решению суда изменения в кадастр были внесены с 1 января 2014 года. Несмотря на это, для расчета земельного налога измененная кадастровая стоимость применяется с 1 января 2015 года: именно в этом периоде организация обратилась в суд. Пересчитывать земельный налог за 2014 год организация не вправе.

Кадастровую стоимость, определенную судом и внесенную в кадастр, применяйте до вступления в силу нормативного акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки (новую кадастровую стоимость участка). Такие нормативные акты для целей расчета земельного налога вступают в силу не раньше чем через месяц со дня их официального опубликования и не раньше 1-го числа очередного налогового периода (абз. 1 п. 1 ст. 5 НК РФ). Например, если нормативный акт был опубликован 15 декабря 2014 года, кадастровую стоимость, утвержденную этим актом, нужно применять с 1 января 2016 года. С начала года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и до вступления в силу нормативного акта для расчета земельного налога применяйте кадастровую стоимость, определенную судом.

Такой порядок следует из положений абзаца 6 пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ и статьи 24.20 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, пунктов 18 и 28 постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28. Аналогичные разъяснения к этим нормам даны в письме ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013.*

В третьем случае изменение нужно учитывать начиная с того периода, в котором была допущена исправленная ошибка. Об этом сказано в абзаце 5 пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ.

Рассмотренный порядок расчета земельного налога не применяется в тех случаях, когда в течение года происходит смена правообладателя земельного участка. Если правообладатель меняется, новый владелец должен рассчитывать земельный налог (авансовые платежи по налогу) в соответствии со сведениями о земельном участке, указанными в государственном кадастре недвижимости на дату госрегистрации прав. То есть с учетом новой кадастровой стоимости или другой налоговой ставки. Новый порядок расчета налога применяется начиная с даты регистрации прав нового владельца на земельный участок. Об этом сказано в письме Минфина России от 9 июля 2008 г. № 03-05-04-02/40.

Ситуация: с какой даты рассчитывать земельный налог с учетом измененной кадастровой стоимости, первоначально установленной в 2010 году. Заявление о пересмотре подано до 22 июля 2014 года, решение суда вступило в силу после. Новая стоимость внесена в кадастр в декабре 2014 года

При расчете земельного налога измененную кадастровую стоимость применяйте с 1 января 2014 года.

В данном случае нужно следовать правилу. Новую кадастровую стоимость, установленную по решению суда, можно учитывать с начала того налогового периода, в котором организация обратилась в суд. И не раньше той даты, когда в кадастр была внесена первоначальная (оспариваемая) кадастровая стоимость земельного участка.

Это правило начало действовать с 22 июля 2014 года. С этой даты вступили в силу изменения встатью 24.20 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, которые внес Закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ.

В рассматриваемом случае организация может применять эти изменения, поскольку по состоянию на 22 июля 2014 года ее заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассмотрено не было. Это следует из положений пункта 8 статьи 3 Закона от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ и подтверждается письмом Минфина России от 29 сентября 2014 г. № 03-05-РЗ/48574.

Дата определения первоначальной кадастровой стоимости (2010 год) предшествует дате начала налогового периода, в котором организация обратилась в суд (2014 год). Решение суда об изменении кадастровой стоимости вступило в силу в 2014 году. В этом же году измененная кадастровая стоимость была зарегистрирована в кадастре. При таких условиях применять измененную кадастровую стоимость для расчета земельного налога организация вправе с 2014 года. Оснований для пересчета земельного налога за 2013 год и более ранние периоды нет.

Внимание: представители ФНС России придерживаются другой позиции. Они считают, что в налоговых отношениях изменения, внесенные в Закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, можно применять только с 2015 года

В ФНС России рассуждают следующим образом. Новый порядок пересмотра кадастровой стоимости, установленный статьей 24.20 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, нашел свое отражение в налоговом законодательстве только в 2015 году. Аналогичные поправки были внесены в статью 391 Налогового кодекса РФ Законом от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ и вступили в силу лишь с 1 января 2015 года. А значит, и показатели кадастровой стоимости, измененные в 2014 году по решению судов, при расчете земельного налога можно применять только с 1 января 2015 года.

Причем в своих письмах специалисты налоговой службы никак не разграничивают решения судов, принятые до 22 июля 2014 года и после этой даты (письма ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013от 26 марта 2015 г. № БС-4-11/4935от 14 апреля 2015 г. № БС-4-11/6355).

Учитывая позицию ФНС России, у организаций, которые воспользовались новыми правилами пересмотра кадастровой стоимости в 2014 году, могут возникнуть разногласия с проверяющими. Инспекторы, руководствуясь письмами ФНС России, не примут пересчет земельного налога, насчитают пени и штрафы.

Оспорить решение инспекции можно в арбитраже. Некоторые суды уже высказали свою позицию относительно применения статьи 24.20 Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ при перерасчете земельного налога в 2014 году. Вот примеры решений, когда судьи вставали на сторону налогоплательщиков: постановления Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2015 г. № Ф05-1032/2015 и от 25 марта 2015 г. № Ф05-1979/2015. Аргументы из данных решений можно использовать в споре с налоговыми инспекторами.

Налоговые ставки

Налоговые ставки по земельному налогу устанавливаются местными нормативно-правовыми актами, которыми земельный налог вводится на территории того или иного муниципального образования (п. 2 ст. 387 НК РФ).

Налоговые ставки для земельного налога, установленные местным законодательством, не могут превышать:

  • 0,3 процента в отношении земель, предоставленных (приобретенных) для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного хозяйства и занятых жилищным фондом и жилищно-коммунальными объектами, сельскохозяйственных земель. Эта ставка применяется также для земель, ограниченных в обороте в связи с использованием для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. При этом порядок подтверждения статуса таких участков определяет Минэкономразвития России. Об этом сказано в письме Минфина России от 29 мая 2014 г. № 03-05-04-02/25629;
  • 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Налоговые ставки могут быть дифференцированы в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

Такие правила предусмотрены статьей 394 Налогового кодекса РФ.

При этом неосвоение земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, не является основанием для отказа в применении пониженной ставкиземельного налога, предусмотренной пунктом 1 статьи 394 Налогового кодекса РФ (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54).

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность для жилищного строительства, земельный налог (авансовые платежи по налогу) нужно рассчитать, умножив ставку налога на два. Это необходимо делать в течение первых трех лет строительства вплоть до госрегистрации прав на построенный объект недвижимости. Об этом сказано в пункте 15 статьи 396 Налогового кодекса РФ.

При этом на земельные участки, предоставленные организации на праве постоянного (бессрочного) пользования для жилищного строительства, данное правило не распространяется. То есть применять повышающие коэффициенты при расчете земельного налога не нужно. Об этом сказано в письме Минфина России от 10 мая 2007 г. № 03-05-06-02/40.

Чтобы рассчитать земельный налог по итогам года (в течение первых трех лет строительства), используйте формулу:

Земельный налог = Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога × 2


Для расчета авансового платежа используйте формулу:

Авансовый платеж по земельному налогу = 1/4 × Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога × 2

Применять двойную налоговую ставку нужно начиная с даты госрегистрации прав на земельный участок.

Если жилищное строительство на земельном участке продолжается более трех лет, ставку налога необходимо увеличивать в четыре раза. Четырехкратная ставка применяется начиная с периода, превышающего трехлетний срок строительства, вплоть до даты госрегистрации прав на построенный объект недвижимости.

Если жилой дом построен (зарегистрирован как собственность) менее чем за три года, земельный налог (авансовые платежи по налогу), уплаченный в двойном размере, пересчитайте исходя из обычной ставки. Излишне уплаченные суммы налога (авансовых платежей) можно вернуть или зачесть в счет будущих платежей.

Такие правила установлены пунктом 15 статьи 396 Налогового кодекса РФ. Они применяются при расчете земельного налога начиная с 2015 года. При налогообложении земельных участков в предыдущих налоговых периодах применялись другие правила.

Пример расчета земельного налога по земельному участку, приобретенному в собственность для жилищного строительства. Жилой дом построен менее чем за три года

В 2014 году организация приобрела в собственность земельный участок для жилищного строительства. Право собственности на земельный участок зарегистрировано 21 апреля 2014 года. Кадастровая стоимость участка – 20 000 000 руб. Организация закончила строительство дома в январе 2016 года. Право собственности на построенный объект недвижимости зарегистрировано 22 января 2016 года.

За период строительства организация заплатила по земельному участку налог:
– за 2014 год – в сумме 80 000 руб. (20 000 000 руб. × 0,3% × 2 × 8 мес. : 12 мес.);
– за 2015 год – в сумме 120 000 руб. (20 000 000 руб. × 0,3% × 2).

После регистрации права собственности на построенный объект бухгалтер пересчитал земельный налог без учета коэффициента 2. Сумма налога составила:

– за 2014 год – в сумме 40 000 руб. (20 000 000 руб. × 0,3% × 8 мес. : 12 мес.);
– за 2015 год – в сумме 60 000 руб. (20 000 000 руб. × 0,3%).

Сумма переплаты по земельному налогу составила 100 000 руб. (80 000 руб. + 120 000 руб. – 40 000 руб. – 60 000 руб.).

В январе 2016 года бухгалтер организации представил в налоговую инспекцию уточненные налоговые декларации за 2014 и 2015 годы.

По заявлению организации налоговая инспекция вернула сумму переплаты на расчетный счет.

Ситуация: по какой ставке платить земельный налог с подвала, который находится в жилом доме и является собственностью организации

Если подвал относится к жилому фонду, то применяйте ставку, установленную в пределах 0,3 процента для земельных участков, занятых жилищным фондом. Если подвал переведен в нежилое помещение, то ставка может достигать 1,5 процента.

Ставка земельного налога должна быть установлена местным законодательством и не может превышать 0,3 или 1,5 процента (ст. 394 НК РФ).

Подвал относится к жилищному фонду, так как является помещением вспомогательного использования в жилом доме (подп. п. 1 п. 2 ст. 19 и п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Налоговая ставка, установленная в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом, не может превышать 0,3 процента (абз. 3 подп. п. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ).

Если же организация перевела подвальное помещение из жилого в нежилое в соответствии с главой 3 Жилищного кодекса РФ, земельный налог платите по ставке 1,5 процента (если местным законодательством не установлена более низкая ставка) (подп. п. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ).

Ситуация: по какой ставке платить земельный налог с участка сельскохозяйственного назначения. Одну часть участка организация сдает в аренду для сельскохозяйственного производства, вторая часть не используется

К участкам, относящимся к сельскохозяйственным землям и частично используемым по целевому назначению, применяйте ставку не выше 0,3 процента независимо от того, кто использует участок.

Пониженные ставки для земель сельхозназначения (0,3 процента) применяются только к тем земельным участкам, которые одновременно соответствуют двум критериям:

  • относятся к землям сельскохозяйственного назначения (землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах);
  • фактически используются для сельскохозяйственного производства.

Об этом сказано в подпунктах 1–2 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса РФ.

Что касается частичного использования земельного участка по целевому назначению, то законодательство не предусматривает применения различных налоговых ставок к разным частям одного и того же участка в зависимости от их фактического использования. Раздельное определение налоговой базы допускается только по тем частям земельного участка, которые расположены на территории разных муниципальных образований или находятся в общей долевой собственности нескольких владельцев. Это следует из пунктов 1–2 статьи 391Налогового кодекса РФ и подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 сентября 2009 г. № А56-39782/2008от 21 марта 2008 г. № А56-27820/2007).

С учетом этой позиции, а также исходя из письма Минфина России от 12 января 2012 г. № 03-05-04-02/03 организация, использующая в сельскохозяйственном производстве только часть земельного участка, вправе применять пониженную ставку земельного налога ко всему участку в целом.

Для целей налогообложения неважно, кто именно использует участок для сельскохозяйственного производства: собственник или арендатор. Поэтому даже если весь земельный участок организация сдала в аренду сельхозпроизводителю, она вправе платить земельный налог по пониженной ставке. Это следует из писем Минфина России от 14 марта 2008 г. № 03-05-05-02/12от 26 марта 2007 г. № 03-05-05-02/14от 8 августа 2006 г. № 03-06-02-04/119 и подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 26 сентября 2007 г. № А56-50713/2006Московского округа от 12 февраля 2010 г. № КА-А41/553-10).

Зависимость между правом на применение пониженной ставки земельного налога и характером использования земельного участка подтверждается письмами Минфина России от 16 июля 2014 г. № 03-05-04-02/34879 (направлено налоговым инспекциям для использования в работе письмом ФНС России от 30 июля 2014 г. № БС-4-11/14944), от 12 января 2012 г. № 03-05-04-02/03 и арбитражной практикой (см., например, определение ВАС РФ от 9 апреля 2008 г. № 4872/08, постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 апреля 2010 г. № А66-10150/2009от 8 февраля 2008 г. № А56-11088/2007 и от 6 июня 2008 г. № А56-19758/2007). Из этих документов следует, что налоговая ставка 0,3 процента применяется только к тем участкам, которые фактически используются в сельскохозяйственном производстве.

Если организация владеет земельным участком сельскохозяйственного назначения, но не использует его в сельскохозяйственном производстве, она нарушает действующее законодательство. Перечень признаков, по которым определяется состав такого правонарушения, приведен в постановлении Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369. Обнаружив правонарушение, территориальное подразделение Россельхознадзора может вынести решение о признании участка неиспользуемым для сельхозпроизводства. С начала года, в котором это решение было принято, и до начала года, в котором нарушение было устранено, со всей площади участка организация должна рассчитывать земельный налог по ставке 1,5 процента. Об этом сказано в письме Минфина России от 16 июля 2014 г. № 03-05-04-02/34879.

Расчет налога

Чтобы рассчитать земельный налог по итогам года, используйте формулу:

Земельный налог = Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога


Чтобы рассчитать земельный налог по участку, который находится на территории нескольких муниципальных образований, нужно определить сумму налога по каждой его части. Для этого воспользуйтесь формулой:

Земельный налог по части участка, находящейся на территории одного муниципального образования = Кадастровая стоимость части земельного участка, находящейся на территории этого муниципального образования (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Налоговая ставка земельного налога, установленная на территории этого муниципального образования


Такие правила установлены в пункте 1 статьи 396 Налогового кодекса.

Если местным законодательством установлены отчетные периоды по земельному налогу (I, II и III кварталы календарного года (п. 2 ст. 393 НК РФ)), то в течение года организация должна рассчитывать по нему авансовые платежи.

86.74550 (6,7,8,9)

Для расчета авансового платежа используйте формулу:

Авансовый платеж по земельному налогу = 1/4 × Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога


Если отчетные периоды не установлены, перечислять авансовые платежи не нужно.

Такой порядок следует из положений пунктов 6 и 9 статьи 396 Налогового кодекса РФ.

Пример расчета авансового платежа по земельному налогу. Земельный участок, по которому рассчитывается авансовый платеж, расположен на территории двух муниципальных образований

Организации принадлежит земельный участок площадью 5 га, кадастровая стоимость которого равна 12 000 000 руб. Участок расположен в двух муниципальных образованиях: 3,5 га – на территории одного, 1,5 га – на территории другого.

Для категории земель, к которой относится участок, в обоих муниципальных образованиях установлена одна и та же ставка земельного налога – 0,3 процента от кадастровой стоимости.

Чтобы распределить сумму авансового платежа по земельному налогу между двумя муниципальными образованиями, бухгалтер определил кадастровую стоимость каждой части земельного участка.

Кадастровая стоимость части земельного участка площадью 1,5 га составила:
1,5 га : 5 га × 12 000 000 руб. = 3 600 000 руб.

Кадастровая стоимость части земельного участка площадью 3,5 га равна:
12 000 000 руб. – 3 600 000 руб. = 8 400 000 руб.

Сумма авансового платежа по земельному налогу составляет:

  • по части земельного участка площадью 1,5 га 2700 руб. (3 600 000 руб. × 0,3% : 4);
  • по части земельного участка площадью 3,5 га 6300 руб. (8 400 000 руб. × 0,3% : 4).

Общая сумма авансового платежа по земельному налогу равна 9 000 руб. (2700 руб. + 6300 руб.).

Земельный налог, подлежащий уплате по итогам календарного года, рассчитайте по формуле:

Земельный налог = Земельный налог, рассчитанный за календарный год Авансовые платежи по земельному налогу, уплаченные в течение календарного года


Такой порядок определен пунктом 5 статьи 396 Налогового кодекса РФ. Применяйте его только тогда, когда местным законодательством установлены отчетные периоды по налогу.

Подробнее об уплате земельного налога см. Как перечислить земельный налог (авансовые платежи по налогу) в бюджет.

86.74552 (6,7,8,9)

Если вещное право на земельный участок возникает или прекращается в течение года, то земельный налог (авансовые платежи по налогу) рассчитайте с учетом коэффициента Кв:

Коэффициент Кв = Количество полных месяцев, в течение которых земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании) в данном налоговом (отчетном) периоде : Количество календарных месяцев в налоговом(отчетном) периоде


При определении количества полных месяцев, в течение которых земельный участок находился в собственности (постоянном (бессрочном) пользовании), учитываются месяцы, в которых вещное право на участок возникло в период с 1-го по 15-е число включительно (прекратилось в период с 16-го по последнее число включительно). Месяцы, в которых право на участок возникло в период с 16-го по последнее число месяца (прекратилось в период с 1-го по 15-е число включительно), при определении количества полных месяцев не учитываются.

Земельный налог рассчитайте по формуле:

Земельный налог (с учетом Кв) = Земельный налог × Коэффициент Кв


Для расчета авансовых платежей по земельному налогу используйте формулу:

Авансовый платеж по земельному налогу (с учетом Кв) = Авансовый платеж поземельному налогу × Коэффициент Кв


Такой порядок следует из положений пункта 7 статьи 396 Налогового кодекса РФ, пунктов 5.17–5.19 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 28 октября 2011 г. № ММВ-7-11/696.

Ситуация: должна ли организация платить земельный налог за год, если вещное право на земельный участок зарегистрировано во второй половине декабря

Нет, не должна.

Организация является плательщиком земельного налога с момента возникновения права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, признаваемый объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 388 НК РФ).

Если право на земельный участок возникает в течение налогового периода, то земельный налог рассчитайте с учетом коэффициента Кв (п. 7 ст. 396 НК РФ). Для этого используйте формулу:

Земельный налог = Кадастровая стоимость земельного участка (при наличии льготы в виде не облагаемой налогом суммы – за вычетом этой суммы) × Ставка земельного налога × Коэффициент Кв


Такие правила установлены в пункте 7 статьи 396 Налогового кодекса РФ.

В данном случае коэффициент Кв будет равен нулю, так как декабрь нельзя принять за полный месяц, в течение которого данным земельным участком владела организация (п. 7 ст. 396 НК РФ). Поэтому и земельный налог за этот год тоже будет равен нулю. Такое же мнение высказывает и Минфин России в письме от 8 сентября 2006 г. № 03-06-01-02/36.

Налоговые льготы

Некоторые организации имеют право на налоговую льготу (ст. 395 НК РФ). Когда такое право возникает (прекращается) в течение налогового (отчетного) периода, земельный налог(авансовые платежи по налогу) в отношении земельного участка, по которому предоставлена налоговая льгота, рассчитайте с учетом коэффициента Кл:

Коэффициент Кл = Количество полных месяцев налогового(отчетного) периода, в течение которых отсутствует налоговая льгота : Количество календарных месяцев в налоговом(отчетном) периоде


При этом месяц возникновения права на налоговую льготу, а также месяц прекращения указанного права принимайте за полный месяц.

Для расчета земельного налога используйте формулу:

Земельный налог (с учетом Кл) = Земельный налог × Коэффициент Кл


Для расчета авансовых платежей по земельному налогу используйте формулу:

Авансовый платеж по земельному налогу (с учетом Кл) = Авансовый платеж поземельному налогу × Коэффициент Кл


Такой порядок следует из положений пункта 10 статьи 396 Налогового кодекса РФ, пунктов 5.21–5.29 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 28 октября 2011 г. № ММВ-7-11/696».

<…>

03.12.2015



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.