Автоматическая пролонгация договора аренды

2048

Вопрос

Мы сдаем в аренду помещения сроком на 11 месяцев без регистрации, на год и более-с регистрацией. контрагент настаивает на редакции договора аренды на 6 месяцев, с дальнейшей автоматической пролонгацией без регистрации. Правильно ли это? Фактически один и тот же договор будет действовать 3 года, 5 лет и без регистрации. Можно судебную практику по этому вопросу?ту, что в нашу пользу?

Ответ

Если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ. Судебную практику, подтверждающую данную позицию, см. например постановление ФАС УО от 03.02.2011 г. № Ф09-5/11-С6 № А60-16043/2010-С12.

Условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный сроки отказаться от его исполнения можно лишь в случаях, когда это предусмотрено в самом договоре. И в таком случае ни одна из сторон при наличии такого условия не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Договор, заключенный на 6 месяцев и содержащий условие об автоматической пролонгации, регистрации не подлежит, согласно правовой позиции изложенной в п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59. Если договор аренды здания заключен на срок менее одного года и в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. При таких обстоятельствах продленный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее одного года. Так в постановлении ФАС ВВО от 26.01.2011 г. № А82-104/2010 суд отклонил довод арендатора о незаключенности договора аренды, указав на то, что если договор был заключен на срок менее года и впоследствии был продлен на такой же срок, то это новый договор аренды, который не нужно регистрировать. На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок.

Но следует помнить, что подлежат государственной регистрации договоры в том случае, когда несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС СКО от 31.03.2010 г. № А53-17516/2009).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации

«В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если такой договор не зарегистрирован, то для всех третьих лиц он считается незаключенным и не порождающим правовых последствий. В то же время отсутствие регистрации не означает, что стороны могут не исполнять условия договора.

Таким образом, если договор аренды, который нужно было зарегистрировать, в итоге не был зарегистрирован, это повлечет следующие правовые последствия.

1. Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

2. Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Это связано с тем, что договор не зарегистрирован, а потому третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях. Соответственно, стороны договора в своих взаимоотношениях с третьими лицами не могут ссылаться на незарегистрированный договор.

Однако на практике далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.

Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов. Эти вопросы важны не только для арендатора, но и для арендодателя, так как сама по себе регистрация договора не создает никаких прав либо преимуществ для арендодателя, но создает лишь обязанности.

Договоры, которые нужно и которые не нужно регистрировать

Договор аренды недвижимого имущества будет нужно зарегистрировать в следующих случаях.

1. Договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

2. Договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

3. Договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

4. Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора.* Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).

Договор аренды недвижимого имущества регистрировать не нужно в следующих случаях.

1. Договор аренды недвижимости заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.*

Обоснование

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды,* который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»; далее – информационное письмо № 59).

Пример из практики: Суд отклонил довод арендатора о незаключенности договора аренды, указав на то, что если договор был заключен на срок менее года и впоследствии был продлен на такой же срок, то это новый договор аренды, который не нужно регистрировать*

Стороны заключили договор аренды на срок с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем стороны подписали дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок аренды продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей, о взыскании которой арендодатель предъявил иск.

Арендатор подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование иска арендатор указал, что срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, в связи с чем договор необходимо было зарегистрировать. А поскольку договор зарегистрирован не был, то он является незаключенным.

Суды отклонили доводы арендатора, указав следующее. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, будет продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.

См. также



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.