Обеспечительный платеж по договору аренды.

240

Вопрос

Как правильно прописать в договоре аренды нежилогопомещения (части коммерческого здания) условие об "обеспечительном платеже", который вносится во время заключения договора на тот случай, если арендатор перестанет платить арендную плату?Как выгоднее для арендодателя прописать условие об арендной плате (завуалировать, м.б.), чтобы платить меньше налогов?

Ответ

Вы можете написать так: «Арендатор согласен, что Арендодатель вправе по своему усмотрению в любое время удержать из суммы Обеспечительного платежа: - соответствующую сумму арендной платы или иных платежей, предусмотренных договором, в случае, если Арендатор просрочит соответствующую выплату на срок свыше 5 рабочих дней.»

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительным платежом является денежная сумма, которую вносит одна сторона в пользу другой стороны в обеспечение:

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Обеспечительный платеж: понятие и применение на практике

«С 1 июня 2015 года в главе 23 «Обеспечение исполнения обязательств» Гражданского кодекса РФ появился новый параграф 8«Обеспечительный платеж» (подп. 48 п. 1 Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ»; далее – Федеральный закон № 42). В нем две статьи:

Институт обеспечительного платежа не нов. Он является одним из самых распространенных инструментов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств в хозяйственном обороте. При этом до 1 июня 2015 года стороны использовали обеспечительный платеж в силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ.

Обоснование

Федеральный закон № 42 закрепил уже сложившуюся практику применения данного способа обеспечения.

Ниже пойдет речь о том:

Что понимают под обеспечительным платежом

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ обеспечительным платежом является денежная сумма, которую вносит одна сторона в пользу другой стороны в обеспечение:*

В последнем пункте речь идет об обязательствах стороны или сторон сделки уплачивать денежные суммы, которые поставлены в зависимость:

1) от изменения:

  • цен на товары, ценные бумаги,
  • курса соответствующей валюты,
  • величины процентных ставок,
  • уровня инфляции или

2) от значений, которые рассчитываются на основании совокупности указанных показателей, либо

3) от наступления иного обстоятельства, которое предусмотрено законом и относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Однако требования, связанные с участием в таких сделках, подлежат судебной защите:

  • если хотя бы одной из сторон сделки является юридическое лицо, которое получило лицензию на осуществление банковских операций или лицензию на осуществление профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг, либо
  • если хотя бы одной из сторон сделки, заключенной на бирже, является юридическое лицо, которое получило лицензию, на основании которой возможно заключение сделок на бирже, а также
  • в иных случаях, предусмотренных законом.

Требования, связанные с участием граждан в указанных сделках, подлежат судебной защите, только если они заключены на бирже, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

При этом обеспечительный платеж обеспечивает обязательство, которое возможно (но не гарантированно) возникнет в будущем.

Другими словами, сторона, у которой по договору в будущем могут образоваться денежные обязательства, вносит заранее другой стороне определенную сумму. Эта сторона из указанной суммы может удовлетворить свои требования, если они возникнут.

Обеспечительный платеж имеет определенные сходства с залогом, но он, в отличие от обязательного платежа, сопряжен:

  • с дополнительными расходами по содержанию заложенного имущества (если залог передается залогодержателю) (ст. 343 ГК РФ) и
  • с установленной процедурой обращения взыскания (ст. 349 ГК РФ).

В отличие от поручительства, банковской гарантии и неустойки обеспечительный платеж представляет собой реальное обеспечение, которое уже находится у кредитора.

Как работает обеспечительный платеж

Для того чтобы обеспечить обязательство, сторонам достаточно:

1) заключить соглашение об обеспечении обязательства

Оно может представлять собой отдельный документ либо быть частью другого документа (например, как одно из условий договора аренды, поставки, подряда, оказания услуг и т. д.). Как правило, участники делового оборота включают условие об обеспечительном платеже в текст своего основного договора, обязательства по которому данный платеж призван обеспечить. При этом такой договор становится смешанным.

Подробнее об условиях соглашения см. Какие условия должно содержать соглашение об обеспечительном платеже.

2) внести денежную сумму

Данный этап обязательно должен быть подтвержден документально. Для этого можно составить акт или расписку. Можно обойтись и без составления отдельных документов, если, например, обеспечительный платеж вносится одновременно с подписанием обеспечиваемого договора. В таком случае договор должен содержать указание:

  • «на момент подписания настоящего Договора обеспечительный платеж передан» или
  • «одновременно с подписанием настоящего Договора _____ вносит обеспечительный платеж».

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором (например, нарушение договора), кредитору не нужно совершать никаких лишних движений.* Не нужно ни реализовывать имущество должника, ни обращаться в суд. Достаточно просто получить исполнение из полученного обеспечительного платежа. На это прямо указано в абзаце 2 пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ: «При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства».

Обеспечительный платеж подлежит возврату, если (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ):

1) в предусмотренный договором срок не наступят обстоятельства, необходимые для того, чтобы кредитор смог засчитать обеспечительный платеж в счет исполнения соответствующего обязательства;

2) обеспеченное обязательство прекратится.

Так, в случае с договором аренды арендодатель будет обязан возвратить полученный обеспечительный платеж, когда*:

  • договор аренды будет прекращен,
  • имущество будет возвращено арендодателю и
  • будет отсутствовать задолженность по внесению арендной платы.

Однако нужно учитывать, что стороны могут установить и иные условия для возврата обеспечительного платежа – пункт 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ содержит оговорку «если иное не предусмотрено соглашением сторон».* Пока данные условия не наступят, обеспечительный платеж не будет подлежать возврату.

Все это свидетельствует о простоте и удобстве применения обеспечительного платежа и делает его таким распространенным на практике.

Когда используют обеспечительный платеж на практике

Наибольшее распространение обеспечительный платеж получил в арендных отношениях. Включая условие о нем в договоры, арендодатели в первую очередь обеспечивают исполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы. За счет обеспечительного платежа возмещаются также подлежащие уплате суммы:

  • неустойки (за просрочку уплаты) и
  • ущерба, причиненного арендодателю (если арендатор наносит его объекту аренды).

Кроме того, условие о таком платеже устанавливают и для обеспечения исполнения арендатором условий договора:

  • о возврате имущества при прекращении договора;
  • о внесении иных платежей, предусмотренных договором;
  • о содержании имущества в исправном состоянии.

Обеспечительный платеж также используют:

1) в подряде – на случай, если в результате работ заказчик выявит какие-либо дефекты и возникнет необходимость их устранить,

2) в поставке товаров – на случай, если покупатель откажется от получения товара или допустит просрочку его оплаты,

3) в возмездном оказании услуг – на случай, если заказчик не оплатит услуги исполнителя.

При этом участники гражданского оборота дают ему различные наименования.

Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ остановился на наименовании «обеспечительный платеж».

См. также Обеспечительный платеж может быть универсальным способом обеспечения исполнения обязательств.

См. также

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль