Договор купли-продажи земельного пая

206

Вопрос

Продали пай земли, находящийся в собственности, передали все документы на него, доверенность на дальнейшее оформление другой стороне, получили деньги, а вот договор купли-продажи покупатели обещали, но не сделали. Теперь платим земельный налог. Хотим подать в суд по месту нахождения земельного участка: а что просить в заявлении? обязать подписать договор купли-продажи земельного пая? перемены лиц в обязательстве, чтобы налоги не платить?

Ответ

 В отсутствии предварительного договора купли-продажи земельного пая, у суда будут отсутствовать правовые основания обязать контрагента заключить договор купли-продажи земельного пая.

Обязать заключить договор купли-продажи, суд может при наличии предварительного договора и при условии соблюдения установленных законом положений.

Условие 1. Истек срок, в течение которого стороны были обязаны заключить основной договор.

Если такой срок еще не истек, стороне лишь можно (и нужно) направить в адрес уклоняющегося контрагента предложение заключить основной договор.

Предложение нужно направить в том порядке, который стороны предусмотрели в предварительном договоре. Если такой порядок не установлен, предложение имеет смысл направить по всем известным адресам контрагента заказным письмом с уведомлением о вручении.

Письмо должно содержать явное предложение заключить конкретный договор (аренды, купли-продажи и т. д.) в соответствии с условиями предварительного договора.

Условие 2. Сторона, намеренная заключить основной договор, направила контрагенту соответствующее предложение.

Причем нужно проверить, когда именно было направлено предложение:

Во втором случае считается, что предложение не направлено. Так, если сторона, намеренная совершить основную сделку, вовремя не направила другой стороне соответствующее предложение, то это значит, что обязательства по предварительному договору прекратились (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В такой ситуации сторона не вправе потребовать от контрагента заключить основной договор.

Условие 3. Не прошло шесть месяцев с момента, когда истек срок для заключения основного договора.

По истечении шестимесячного срока понудить контрагента заключить основной договор нельзя (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Этот срок носит пресекательный характер и не подлежит восстановлению.

Таким образом, иск о понуждении заключить основной договор с таким требованием стоит предъявлять в суд лишь в случае, если выполняются все необходимые для этого условия (п.56 ст. 429 ГК РФ).

Наряду с требованием о понуждении к заключению основного договора можно предъявить:

Во втором случае считается, что предложение не направлено. Так, если сторона, намеренная совершить основную сделку, вовремя не направила другой стороне соответствующее предложение, то это значит, что обязательства по предварительному договору прекратились (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В такой ситуации сторона не вправе потребовать от контрагента заключить основной договор.

Пример из практики: Верховный суд РФ указал, что сторона предварительного договора не вправе требовать заключить основной договор, если она направила контрагенту соответствующее предложение после истечения установленного срока

ЗАО «Д.» (продавец) и гражданка Т. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры.

Через 14 месяцев покупатель направил в адрес продавца предложение о заключении договора купли-продажи. Поскольку продавец не ответил на это предложение, покупатель обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора.

Суд первой инстанции отказал в иске со ссылкой на то, что ни одна из сторон вовремя не направила предложение заключить договор купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда. По его мнению, обязательства сторон по предварительному договору не прекратились.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что в предварительном договоре стороны не предусмотрели срок для заключения договора купли-продажи. В таком случае срок считается равным одному году (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В течение этого срока сторона, намеренная заключить договор купли-продажи, была обязана направить другой стороне соответствующее предложение. Однако покупатель сделал это уже после того, как прошел год с момента заключения предварительного договора. То есть предложение было направлено «за пределами срока действия предварительного договора» (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В результате судебная коллегия отменила апелляционное определение и оставила решение суда первой инстанции без изменения (определение Верховного суда РФ от 10 марта 2015 г. № 5-КГ14-173).

Условие 3. Не прошло шесть месяцев с момента, когда истек срок для заключения основного договора.

По истечении шестимесячного срока понудить контрагента заключить основной договор нельзя (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Этот срок носит пресекательный характер и не подлежит восстановлению.

Как предъявить требование о понуждении заключить основной договор

Иск с таким требованием стоит предъявлять в суд лишь в случае, если выполняются все необходимые для этого условия (п.56 ст. 429 ГК РФ).

Наряду с требованием о понуждении к заключению основного договора можно предъявить:

  • в течение срока, установленного для заключения основного договора;
  • после того, как этот срок истек.

    Иск о перемены лиц в обязательстве скорее всего будет оставлен без удовлетворения, по причине отсутствия самого обязательства, т.к. договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается.

    Таким образом, в рассматриваемом случае стороне лишь можно направить в адрес уклоняющегося контрагента предложение заключить основной договор.

    Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

    <…>

    Что делать, если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора

    «Стороны заключили предварительный договор с конкретной целью – заключить в будущем основной договор (купли-продажи, аренды, подряда и т. д.).

    Время идет, однако контрагент не совершает никаких действий, направленных на заключение основного договора.

    Сторона, не заинтересованная в срыве сделки, намерена заставить контрагента исполнить свою обязанность. Закон разрешает сделать это в судебном порядке – предъявить к уклоняющемуся контрагенту требование о понуждении заключить основной договор (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ).

    Однако перед тем, как обратиться в суд, стороне нужно проверить, выполняются ли все необходимые для этого условия.

    Контрагент по предварительному договору прямо заявил об отказе заключить основной договор. Как понудить контрагента исполнить свою обязанность

    Это зависит от того, когда именно контрагент заявил об отказе:

    В первом случае сторона может сразу обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора. Никаких дополнительных действий для этого совершать не нужно.

    Обоснование

    Требование о понуждении заключить основной договор разрешено предъявить после «момента неисполнения обязательства по заключению договора» (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

    По общему правилу таким моментом считается день, когда истекает срок, установленный в предварительном договоре для заключения основного договора. Так, если одна из сторон заявила о готовности заключить основной договор, то у другой стороны есть время на раздумье до истечения предусмотренного срока. Если она проигнорирует такое заявление (т. е. не направит ответ контрагенту в течение оставшегося временного промежутка), то не исполнит свое обязательство.

    Другое дело, когда сторона прямо заявляет об отказе от исполнения предварительного договора. Надо ли в такой ситуации другой стороне ждать истечения установленного срока для того, чтобы понудить контрагента заключить основной договор? Скорее всего, в случае спора суд посчитает, что не надо. Иными словами, сторона, получившая прямой отказ заключить основной договор, может сразу обращаться за защитой своих интересов в суд.

    Во втором случае (т. е. когда отказ поступил после истечения установленного срока) стороне необходимо проверить, выполняются ли все условия, при которых она вправе потребовать заключить основной договор. Такие условия аналогичны условиям, которые нужно проанализировать в ситуации с «молчащим» контрагентом (т. е. когда сторона не совершает вообще никаких действий, связанных с исполнением предварительного договора).

    Что нужно проверить до обращения в суд

    Первое, что нужно сделать стороне предварительного договора, – проанализировать, выполняются ли все условия, при которых она вправе потребовать заключить основной договор. Если хотя бы одно из них не выполнено, в суд обращаться не стоит: скорее всего, стороне откажут в удовлетворении иска.

    Условие 1. Истек срок, в течение которого стороны были обязаны заключить основной договор.

    Если такой срок еще не истек, стороне лишь можно (и нужно) направить в адрес уклоняющегося контрагента предложение заключить основной договор.

    Предложение нужно направить в том порядке, который стороны предусмотрели в предварительном договоре. Если такой порядок не установлен, предложение имеет смысл направить по всем известным адресам контрагента заказным письмом с уведомлением о вручении.

    Письмо должно содержать явное предложение заключить конкретный договор (аренды, купли-продажи и т. д.) в соответствии с условиями предварительного договора.

    Пример формулировки предложения заключить основной договор

    «Предлагаю заключить договор аренды, названный в предварительном договоре от 15 декабря 2015 г. № 1 как "Основной договор", в соответствии с условиями предварительного договора».

    Условие 2. Сторона, намеренная заключить основной договор, направила контрагенту соответствующее предложение.

    Причем нужно проверить, когда именно было направлено предложение:

  • требование о возмещении убытков (абз. 2 п. 4 ст. 445 ГК РФ) и (или)
  • требование о взыскании неустойки (если стороны предусмотрели ее в предварительном договоре).

Однако потребовать исполнить основной договор (передать вещь, перечислить оплату и т. д.) сторона не вправе.*

Обоснование

Предварительный договор не порождает и не может порождать имущественных обязательств, связанных с исполнением по основному договору. Главной обязанностью сторон по предварительному договору является только обязанность заключить основной договор. Предусматривать в предварительном договоре обязанности, направленные на исполнение основной сделки, запрещено (см., например, постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12).

Следовательно, и требовать от контрагента можно лишь заключения основного договора. Потребовать исполнить основной договор, не заключив его, нельзя.

Совет

Перед тем как предъявить иск о понуждении к заключению основного договора, стоит проанализировать следующие вопросы.

1. Все ли условия основного договора стороны согласовали в предварительном договоре.

Если оказалось, что предварительный договор содержит не все интересующие сторону условия, можно предложить суду определить их с учетом пожеланий истца. Особенно важно это сделать для существенных условий. Предъявить требование о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, закон прямо не запрещает.

Обоснование

До 1 июня 2015 года вопрос о включении в основной договор условий, не предусмотренных предварительным договором, суд должен был решать с учетом конкретных обстоятельств дела (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»).

Так, суд был не вправе рассматривать спор при наличии, например, следующих обстоятельств:

  • предварительный договор не содержал условия о конкретной цене основного договора;
  • сторона потребовала указать в основном договоре цену, определенную не в общем, а ином порядке;
  • другая сторона возразила против включения условия о такой цене.

Однако раньше стороны были обязаны согласовывать в предварительном договоре все существенные условия основного договора. Поэтому судебный спор мог возникнуть по поводу включения в основной договор только обычных и случайных условий.

Теперь же из числа существенных условий, которые закон устанавливает для основного договора, в предварительном договоре достаточно предусмотреть лишь предмет (п. 3 ст. 429 ГК РФподп. «а» п. 72 ст. 1ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). Другие условия (в т. ч. существенные) в случае спора определяет суд (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). Официальных разъяснений о том, чем именно он должен руководствоваться при этом, пока нет.

Поэтому ничто не мешает стороне дать суду некий ориентир – самостоятельно сформулировать условия, не предусмотренные предварительным договором, и потребовать понудить контрагента заключить на них основной договор.

Пример формулировки требования о понуждении к заключению основного договорана условиях, не предусмотренных предварительным договором

«...Прошу:

1. Понудить ответчика заключить договор подряда на основании предварительного договора от 15 декабря 2015 г. № 1.

2. Предусмотреть для выполнения работ, являющихся предметом договора подряда, 30-дневный срок начиная с момента вступления в силу решения суда и заключения договора подряда».

2. Все ли условия основного договора, предусмотренные в предварительном договоре, в полной мере отвечают интересам стороны.

Если сторона намерена заключить основной договор на более выгодных для себя условиях (например, с более низкой арендной платой), можно указать на это в исковом заявлении. Косвенное подтверждение такой возможности содержится в абзаце 2 пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ: «В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда».

Пример формулировки требования о понуждении к заключению основного договора на условиях, отличных от тех, которые предусматривает предварительный договор

«...Прошу:

1. Понудить ответчика заключить договор аренды на основании предварительного договора от 15 декабря 2015 г. № 1.

2. Изменить условие договора аренды, указанное в пункте 1.3 предварительного договора, следующим образом: "Ежемесячная арендная плата составляет 20 000 (Двадцать тысяч) руб."».

Правда, велика вероятность того, что суд откажется понуждать ответчика заключать договор на новых условиях. Так, скорее всего, суд будет руководствоваться именно теми положениями, которые стороны предусмотрели в предварительном договоре. Однако полностью все же не исключено, что суд изменит предусмотренные положения.

Если суд удовлетворит иск, то судебное решение будет содержать условия основного договора (п. 5 ст. 429п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом он будет считаться заключенным:

  • с момента, когда решение суда вступит в законную силу, или
  • с момента, который будет указан в решении суда.

Если после соответствующего судебного решения контрагент не исполнит основной договор, то другая сторона сможет использовать все меры защиты своих прав по этому договору. В частности, можно будет:

  • потребовать исполнения (передать вещь, перечислить денежные средства, выполнить работы или оказать услуги);
  • применить меры ответственности (взыскать убытки, неустойку и т. д.)».


Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.