Продажа квартиры

118

Вопрос

Прошу проконсультировать по следующему вопросу. Является ли препятствием для продажи квартиры наличие в квартире зарегистрированных по месту жительства несовершеннолетних детей, не являющихся собственниками данной квартиры и членами семьи собственника? Будет ли требоваться согласие органа опеки и попечительства на продажу такой квартиры?

Ответ

Наличие зарегистрированных по месту жительства несовершеннолетних детей, не являющихся собственниками отчуждаемой квартиры и членами семьи продавца, не является препятствием для продажи квартиры.

Часто случается, что на момент продажи квартиры в ней зарегистрированы физические лица. В таком случае в договоре необходимо указать, что продавец обязуется снять с регистрационного учета всех зарегистрированных граждан.

Тем не менее, в случае если несовершеннолетние дети являлись бы членами семьи продавца, в ряде случаев новому покупателю снять их с регистрационного учета может не удастся даже в судебном порядке (например, в случае отсутствия у них и родителей иного жилого помещения – см. постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 г. № 13-П.

Согласие органов опеки и попечительства при продаже квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние, не являющиеся собственниками данной квартиры и членами семьи продавца не требуется. Это объясняется тем, что исходя из смысла ст. 32, ст. 33 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте до 14 лет считаются находящимися под опекой, а в возрасте от 14 до 18 лет над ними устанавливается попечительство. Соответственно при распоряжении имуществом детей применяются положения ст. 37 ГК РФ. Согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, имущества подопечного. Однако в данном случае, распоряжение имуществом несовершеннолетнего не происходит и он не является членом семьи продавца, в связи с чем, и положения п. 4 ст. 292 ГК РФ также не должны применяться.

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Договор купли-продажи квартиры (продавец и покупатель – физические лица)

«ДОГОВОР

купли-продажи квартиры

г. Москва «26» октября 2015 г.

Львов Александр Владимирович, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и

Колесов Юрий Иванович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны

заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель покупает квартиру (далее то тексту – квартира) № 22 на 3-м этаже многоквартирного жилого дома № 69 по улице Лесная в городе Москве, состоящую из 2 жилых комнат, общей площадью 46,2 кв. м, площадью без учета лоджий и балконов 45,6 кв. м, жилой площадью 28 кв. м.

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора
купли-продажи жилого помещения от 19 мая 2008 г. № 123, заключенного между Львовым
Александром Владимировичем и ООО «Торговая фирма "Гермес"», что подтверждается
свидетельством о государственной регистрации права от 29 мая 2008 года, бланк серии 50 НИ
236598, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве 29 мая
2008 года, кадастровый (или условный) номер 56-57-98/068/2007-190, о чем в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 мая 2008 года
сделана запись о регистрации № 56-57-98/056/2008-113.

3. По соглашению сторон стоимость указанной квартиры составляет 6 000 000 (Шесть
миллионов) руб.

4. Покупатель купил у Продавца указанную квартиру за 6 000 000 (Шесть миллионов) руб.
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, что
подтверждается распиской Продавца в получении денег.

5. Продавец гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

6. Стороны договора подтверждают, что не лишены и не ограничены в дееспособности, под
опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями,
препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а


также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных
для себя условиях.

7. В указанной квартире зарегистрирован Кондратьев Александр Сергеевич, 25 августа 1983
г. р. Продавец обязуется снять с регистрационного учета Кондратьева Александра Сергеевича
в течение 14 (четырнадцати) дней с момента государственной регистрации перехода права
собственности. Физическое освобождение вышеуказанной квартиры в течение 14
(четырнадцати) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.*

8. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры.

9. Продавец обязан передать Покупателю квартиру. В соответствии со статьей 556
Гражданского кодекса РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный акт.

10. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после
государственной регистрации перехода права собственности.

11. Покупатель и продавец в зарегистрированном браке не состоят, что подтверждается их
нотариально заверенным заявлением.

12. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в
соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и
муниципального жилищного фонда.

13. С содержанием статей 131, 161, 167, 209, 223, 288, 292, 420, 421, 450, 549, 550, 551, 555, 556 и 557 Гражданского кодекса РФ стороны ознакомлены.

14. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не сдана в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом
(запрещением) не состоит. В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ
лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее приобретения Покупателем, не
имеется.

15. Требования статьи 35 Семейного кодекса РФ соблюдены.

16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении
предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие
обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то
в устной или письменной форме, до государственной регистрации перехода права
собственности.

17. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

18. Расходы по заключению настоящего договора несет Покупатель.

19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Москве (Росреестр по Москве) по адресу: 115191, г. Москва, ул. Большая Тульская, 15, один –
у Покупателя, один – у Продавца.

20. Адреса и банковские реквизиты сторон:

Продавец

Львов Александр Владимирович, 26 марта 1971 года рождения, паспорт серии 46 02 № 545177
выдан УВД Воскресенского р-на Московской обл., проживающий по адресу: г. Москва, бул.
Яна Райниса, д. 24, корп. 2, кв. 474.

Покупатель

Колесов Юрий Иванович, 25 августа 1976 года рождения, паспорт серии 45 01 № 122366 выдан ОВД р-на Отрадное г. Москвы, проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 20, кв. 6.

21. Подписи сторон

Продавец _______________ А.В. Львов

Покупатель _______________ Ю.И. Колесов

Договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Чаще всего по договору купли-продажи квартиры оплата производится в момент подписания договора. В договоре указывается, что расчет между сторонами произведен в полном объеме. Однако стороны могут оговорить иную форму оплаты.

Расписка в получении денежных средств – документ, который подтверждает, что покупатель передал денежные средства продавцу.

Покупателю важно, чтобы этот пункт был включен в договор, если продавцом является физическое лицо.

Часто случается, что на момент продажи квартиры в ней зарегистрированы физические лица. В таком случае в договоре необходимо указать, что продавец обязуется снять с регистрационного учета всех зарегистрированных граждан.*

Если продавец откажется передать товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи или потребовать от продавца передачи ему предмета договора

Основным документом, согласно которому стороны осуществляют прием-передачу недвижимости, служит

Если стороны по договору – физические лица, то важно представить такие заявления.

Существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Статья 35 Семейного кодекса РФ регулирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в лице своих территориальных органов регистрирует переход права собственности на квартиру.

Договор купли-продажи квартиры можно заверить нотариально по желанию сторон».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.