Как правильно сдать имущество в аренду

56

Вопрос

Как правильно сдать имущество в аренду в следующей ситуации. Необходимо заключить единый договор аренды на два помещения, где арендатором выступает коммерческая организация ООО, а арендодателем по данному договору выступаем Индивидуальный предприниматель Иванова Мария. При этом по договору будут переданы два помещения. Помещение 1 принадлежит на праве собственности физическому лицу Ивановой Марии, которое и является Индивидуальным предпринимателем и заключает договор как ИП (важно, что свидетельство о собственности на физическое лицо). А Помещение 2 принадлежит на праве собственности физическому лицу Иванову Петру, супругу Ивановой Марии. Иванов Петр не зарегистрирован как ИП, при этом Иванов Петр хотел бы передать Помещение 2 своей супруге без какого-либо вознаграждения, просто так. То есть доход по этим помещениям должен получать только ИП Иванова Мария. Вопросы следующие. Какой договор должен быть заключен между Ивановой Марией и Ивановым Петром, чтобы Иванова Мария могла сдавать Помещение 2 в аренду? Этот договор должен быть сразу с ИП Иванова Мария? Повторимся, что Иванов Петр не хочет получать доход. С точки зрения налогообложения, какая форма такого договора позволит в дальнейшем заключить договор с ООО на сдачу в аренду и не платить налоги Иванову Петру? как мы понимаем, налог от дохода будет платить только ИП Иванова Мария согласно своей системе налогообложения. В этом случае какая форма основного договора должна быть между ИП Иванова Мария и ООО и как он должен называться: договор аренды? Резюмируем: нужно составить два договора - один между супругами (чтобы только один супруг распоряжался и получал доход), второй основной договор между ИП и ООО с целью получения дохода сразу за два помещения. Подскажите, как правильно это оформить юридически и не попасть на двойное налогообложение. Спасибо.

Ответ

Индивидуальный предприниматель иметь имеет право на применение особого режима налогообложения при сдаче в аренду совместно нажитого имущества, если его супруг (супруга) дал (дала) на это нотариально заверенное согласие. То есть, помимо основного договора аренды, в данном случае еще необходимо получения нотариального согласия (но не заключения второго договора).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Письмо Минфина России от 15.03.2013 № 03-11-12/30

«Пункт 4 указанной статьи ГК РФ предусматривает, что данные правила применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК РФ или другими законами не установлено иное.

Так, согласно статье 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом.

Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.*

Учитывая изложенное, в отношении предпринимательской деятельности по передаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, может применяться патентная система налогообложения при условии осуществления такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия одного из супругов, на которого зарегистрировано такое недвижимое имущество.

Также следует отметить, что исходя из пункта 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, количество объектов, передаваемых в аренду, определяется на основании договоров аренды, заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем с конкретными арендаторами».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль