Заключение договора аренды на новый срок

1595

Вопрос

Корректно ли составлено ЗАЯВЛЕНИЕ (шапку опускаю)? Если нет, подскажите что добавить или убрать!!!У нас на ИП договор аренды, который был заключен без торгов до 1 марта 2015 г. Сейчас заканчивается срок, хотим заключит новый. Наш Департамент всем отказывает, никому не заключает новые договоры.Прошу заключить новый договор аренды земельного участка без проведения торгов с кадастровым номером __________, площадью ______ кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. _____, д. ___, сроком на 3 года, для использования в целях не связанных со строительством (объекты розничной торговли (для размещения и эксплуатации магазина в сборно-разборных конструкциях)).Основание предоставления земельного участка без проведения торгов подп. 32 п. 2, п. 3, п. 4 ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации.В целях принятия решения прошу расторгнуть договор аренды № ____ от ____ г. по соглашению сторон.

Приложения:
1. Распоряжение Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края № __ от ____ г. (оригинал).
2. Договор аренды № _____ от __ г. (копия).
3. Соглашение о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ______ г. (копия).
4. Соглашение о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от _______ г. (копия).
5. Кадастровый паспорт земельного участка (оригинал).6. Выписка из ЕГРП (оригинал).7. Выписка из ЕГРИП.8. Доверенность (копия).________________«__» ноября 2015 г.

Ответ

В заявлении о заключении договора аренды на новый срок необходимо указать конкретное основание, предусмотренное подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст.39.6 ЗК РФ. Сославшись на п.п.32 пункта 2 ст.39.6 ЗК РФ можно получить отказ, т.к. в данном случае не будут выполнены требования п.3 и п.4 ст.39.6 ЗК РФ.

Унифицированных образцов заявлений для продления договоров аренды публичных земельных участков нет. Однако усматривается, что для реализации права на заключение нового договора аренды, арендатор при подаче заявления должен соблюдать следующие правила (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ): заявление о заключении нового договора аренды арендатору нужно подать до истечения срока заключенного договора; ранее заключенный договор аренды не должен быть расторгнут; исключительным правом на заключение договора аренды обладает только действующий арендатор, в связи с чем, арендатор в заявлении должен указать соответствующий подпункт (1 по 30) пункта 2 ст.39.6 ЗК РФ и представить документы, подтверждающие наличие данного основания, в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1.

Статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Так, что касается предусмотренного подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ условия приобретения нового договора аренды земельного участка, то, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях, в том числе при условии, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеется любое из предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 указанной статьи оснований для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, официальное ведомство считает, что наличие оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 ст.39.6 ЗК РФ являются обязательным при перезаключении договора аренды на новый срок. А учитывая, что в представленном заявлении присутствует только ссылка на п.п.32 пункта 2 ст.39.6 ЗК РФ существует вероятность отказа, т.к. в данном случае не будут выполнены требования п.3 и п.4 ст.39.6 ЗК РФ.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года;

Изменения в Земельном кодексе РФ, вступившие в силу 1 марта 2015 года;

Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.ИНФОРМАЦИЯ МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ от 24.04.2015

<…>

«

10.

Законом № 171-ФЗ не урегулирован вопрос продления договорных отношений с арендаторами земли после окончания срока действия договора аренды. Предполагается, что арендатор участка должен обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением о заключении нового договора аренды (подпункты 31 и 32 пункта 2, пункты 3 и4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ).Отсутствие прямого указания в Земельном кодексе Российской Федерации на возможность продления договорных отношений с арендатором обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды (при соблюдении обязательных условий) при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. При этом арендатор участка обязан обеспечить регистрацию нового договора аренды, предварительно подписав соглашение о расторжении предыдущего договора и обеспечив снятие обременения с участка.

Указанное положение влечет дополнительные (возможно, необоснованные) расходы арендатора.

При этом арендатор, желая избежать дополнительных расходов, не регистрирует новые договоры, основываясь на части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при использовании участка арендатором после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

Земельным кодексом Российской Федерации с изменениями, внесенными Законом № 171-ФЗ, данный вопрос также не урегулирован.

Учитывая изложенное, возможно ли в данных ситуациях заключать соглашения о продлении договоров аренды?

Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).Таким образом, заключение дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка не представляется возможным.*В отношении необходимости осуществления государственной регистрации прекращения существования обременения в виде аренды земельного участка сообщаем, что, как отмечено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2001 года № 132-О, государственная регистрация не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. В этой связи само по себе существование записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка в случае, если срок действия такого договора истек и договор не является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

».

2.Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества

«Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок

Нет, не имеет. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 1314 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора;
  • исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо;
  • ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

167.3852 (11,17)

Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • для строительства или реконструкции зданий и сооружений – от трех до десяти лет;
  • для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства – от трех до пяти лет;
  • собственникам здания или сооружения – до 49 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества – до трех лет;
  • для сельскохозяйственного производства – от трех до 49 лет;
  • в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка – на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным;
  • для завершения строительства объекта незавершенного строительства – до трех лет и др.

131.79207 (11,17)

Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем – муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

131.79208 (11,17)

Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года

Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • на основании заявления арендатора;
  • если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.

Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:

  • предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;
  • предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

  • извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
  • сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года*».

3.Как изменились положения Земельного кодекса РФ с 1 марта 2015 года

«Арендаторы участков, находящихся в публичной собственности, утратили преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

При этом сохраняет свое действие позиция Пленума ВАС РФ, разъясняющая механизм реализации преимущественного права арендатора в рамка процедуры торгов (постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В ряде случаев преимущественное право на заключение договора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • земельный участок был предоставлен без проведения торгов (когда проводить торги не требовалось) (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
  • договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

При этом нужно учитывать следующее (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • заявление о заключении нового договора аренды арендатору нужно подать до истечения срока заключенного договора;
  • исключительным правом на заключение договора аренды обладает только действующий арендатор;
  • ранее заключенный договор аренды не должен быть расторгнут».


Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.