Как вернуть добросовестному покупателю денежные средства

273

Вопрос

На каком основании можно вернуть добросовестному покупателю денежные средства по договору купли-продажи земельного участка (факт государственной регистрации права состоялся, покупателем получено свидетельство о регистрации права), но на основании решения суда данный земельный участок был истребован из незаконного владения Покупателя первоначальным собственником, запись ЕГРП аннулирована.Детали дела: Администрация вынесла постановление о передаче в собственность земельного участка гражданину Р, гражданин Р продал земельный участок гражданину Н, гражданин Н продал земельный участок гражданину А, потом на основании того, что постановление было вынесено в отношении иного земельного участка и в отношении иных лиц, администрация по решению суда истребовала у последнего покупателя А земельный участок и запись в ЕГРИП была аннулирована. Покупатель А намерен обратиться в суд с иском к продавцу (гражданину Н) для того. что бы вернуть денежные средства за приобретенный земельный участок. На каком основании Покупатель А сможет это сделать: требовать признания договора купли-продажи (между ним гражданином А и гражданином Н) недействительным и требовать применения последствия недействительности сделок или же обратиться в суд с требованиями к Продавцу (гражданину Н) о возмещении убытков, причиненных изъятием по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи?Спасибо

Ответ

Если суд изъял купленный земельный участок у покупателя, то покупателю нужно предъявить продавцу иск о возмещении убытков (например, в виде стоимости изъятого имущества), причиненных изъятием имущества по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Право на это предоставлено покупателю пунктом 1 статьи 461 ГК РФ. Кроме того, даже если договор купли-продажи будет содержать условие об освобождении продавца от ответственности за эвикцию или о ее ограничении, то оно будет признано ничтожным (п. 2 ст. 461 ГК РФ).

Однако не получится возместить убытки, если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия.

Для того чтобы взыскать убытки, необходимо доказать:

В пункте 43 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 также указано, что в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со ст. 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи – см. Постановление 7 ААС от 09.01.2014 № А03-4402/2013, Постановление АС ЗСО от 08.04.2015 № А27-19386/2013, Постановление ФАС УО от 29.01.2014 № А76-11606/2013.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Исковое заявление покупателя о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, которые возникли до исполнения договора купли-продажи;

Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как добросовестному покупателю защитить свои права, если окажется, что продавец передал товар, принадлежащий третьему лицу

<…>

«Товар, который продавец передает по договору купли-продажи, должен быть свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК РФ). При этом имеются в виду как обязательственные права третьих лиц на проданное имущество (право залога, аренды, безвозмездного пользования и др.), так и вещные права на индивидуально-определенную вещь (право собственности, оперативного управления, сервитут и др.).

Если покупателю стало известно об обязательственных правах третьих лиц на товар только после исполнения договора, покупатель вправе на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ потребовать:

Однако такое право у покупателя не возникает, если:

  • он согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц,
  • либо будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на товар.

Более сложными являются ситуации продажи чужого товара. Основной риск заключается в том, что в такой ситуации настоящий собственник вправе предъявить к покупателю виндикационный иск, то есть потребовать изъятия вещи.

Что в таком случае делать добросовестному покупателю?*

Если иск об изъятии еще не предъявлен

Добросовестному покупателю в таком случае нужно учитывать, что право собственности у него возникает не только когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении виндикационного иска, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

При этом право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества за исключением случаев, когда оно:

  • утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение,
  • либо похищено у того или другого,
  • либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Это правило установлено пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, если покупатель захочет в судебном порядке расторгнуть договор купли-продажи на основании того, что ему был продан товар, принадлежащий третьему лицу, то суд откажет в иске. Это связано с фактическим действием договора на момент предъявления иска. Требование о расторжении может быть заявлено только в отношении действующего договора. Договор, прекративший свое действие, не может быть расторгнут по решению суда.

Пример из практики: суд отказал в расторжении договора, так как покупатель не представил доказательств, что ему был продан товар, принадлежащий третьему лицу, а также в связи с тем, что договор, прекративший свое действие, не может быть расторгнут по решению суда

ООО «М.» (продавец) и ООО «Ф.» (покупатель) заключили договор купли-продажи, по которому покупатель приобрел сооружения газопроводов высокого и низкого давления. В договоре продавец гарантировал, что передаваемое имущество никому не отчуждено, не сдано в аренду, не заложено, в споре и под арестом не состоит.

Продавец передал имущество, покупатель его оплатил, а отдел УФРС зарегистрировал переход права собственности. Однако позднее выяснилось, что третье лицо (ОАО «В.») полагает себя собственником данных сооружений, причем право собственности на большую часть их в надлежащем порядке зарегистрировано за ОАО «В.».

Сначала ООО «Ф.» попыталось оспорить эту регистрационную запись и предъявило иск к УФРС, поскольку «необоснованно зарегистрировано право собственности на один и тот же объект (часть объекта) за двумя различными субъектами». Однако суд отказал в удовлетворении иска по следующим причинам. Во-первых, при регистрации в УФРС были представлены технические паспорта, в которых характеристики объектов различались. Это не позволило УФРС соотнести их и принять за один и тот же объект. Во-вторых, сам судебный процесс свидетельствует о наличии спора по поводу идентичности газопроводов. А значит, истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права.

Затем ООО «Ф.» обратилось иском о расторжении договора купли-продажи на основании статьи 460Гражданского кодекса РФ и об обязании ООО «М.» принять сооружения газопроводов и возвратить их стоимость.

В ходе судебного процесса была назначена экспертиза, которая показала, что из 2194,7 п. м газопроводов высокого и низкого давления, приобретенных ООО «Ф.» у ООО «М.», 1946 п. м принадлежат ОАО «В.», которое приобрело их ранее у ГУП «В.». Дело в том, что хотя в двух регистрационных записях в ЕГРП фигурируют разные инвентарные и кадастровые номера, однако газопровод по указанному адресу имеется только один.

Тем не менее суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска к продавцу и обосновал это так: «Представленные истцом в обоснование исковых требований доказательства не свидетельствуют о наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили это решение в силе. При этом они указали: договор купли-продажи был «исполнен обеими сторонами, ответчик передал имущество, а истец принял и оплатил его стоимость и зарегистрировал переход права собственности... Согласно пункту 12 договора, договор действует до момента исполнения сторонами всех принятых по нему обязательств в полном объеме. Учитывая изложенное, требование о расторжении может быть заявлено только в отношении действующего договора, договор, прекративший свое действие, не может быть расторгнут по решению суда». Факт регистрации в данном случае был принят судом как доказательство надлежащего исполнения договора и прекращения обязательства в соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 июля 2010 г. по делу № А11-3438/2008).

Если предъявлен иск об изъятии товара

В случае предъявления иска об эвикции покупателю в первую очередь необходимо привлечь продавца к участию в деле, а тот в свою очередь обязан вступить в дело на стороне покупателя (абз. 1 ст. 462 ГК РФ).

Что нужно сделать, чтобы привлечь продавца к участию в процессе?

1. Проинформировать продавца о притязаниях со стороны третьего лица в отношении спорного товара. Причем стоит это сделать письменно и сохранить доказательства такого извещения.

2. Заявить суду ходатайство о привлечении продавца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если этого не сделать, то впоследствии покупатель рискует получить отказ в удовлетворении иска к продавцу. Такая ситуация возникнет, если тот докажет, что, приняв участие в деле, смог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя (абз. 2 ст. 462 ГК РФ).

Продавец, конечно, может по собственной инициативе вступить в дело, а также может быть привлечен по инициативе суда (ч. 1 ст. 51 АПК РФ).

Какие последствия наступят для покупателя, если продавец не примет участия в деле

Если покупатель выполнит все необходимые действия для привлечения продавца к участию в деле, а тот не примет в нем участия, то это повлечет неблагоприятные последствия для него самого. В таком случае, если впоследствии покупатель предъявит к продавцу иск о возмещении убытков, последний будет лишен права доказывать неправильность ведения дела покупателем по иску об эвикции (абз. 3 ст. 462 ГК РФ).

Очень важно, чтобы суд пришел к выводу, что покупатель является добросовестным исходя из признаков добросовестности приобретения (п. 1 ст. 302 ГК РФинформационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

При этом покупатель должен помнить, что Гражданский кодекс РФ в пункте 5 статьи 10 фактически закрепляет презумпцию добросовестности приобретателя. То есть бремя доказывания того, что покупатель является недобросовестным, ложится на лицо, которое требует изъятия товара. В частности, оно должно будет доказать, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Так, например, в случае купли-продажи имущества, которое подлежит регистрации в ЕГРП, нужно проверить, за кем на момент заключения договора было зарегистрировано право собственности. Если оно было зарегистрировано не за продавцом или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества, то суд не признает покупателя добросовестным (п. 38 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Подробнее об этом см. Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости.

Кроме того, покупатель может являться добросовестным при условии, если сделка, по которой он приобрел товар, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Если суд уже изъял товар у покупателя

Если избежать эвикции не удалось, то нужно предъявить продавцу иск о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Право на это предоставлено покупателю пунктом 1 статьи 461 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, даже если договор купли-продажи будет содержать условие об освобождении продавца от ответственности за эвикцию или о ее ограничении, то оно будет признано ничтожным (п. 2 ст. 461 ГК РФ).

Однако не получится возместить убытки, если продавец докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии оснований для изъятия.

Для того чтобы взыскать убытки, необходимо доказать:

Пример из практики: суд удовлетворил иск покупателя в сумме, которая была подтверждена заключением экспертов

Между ОАО «М.» (продавец) и ООО «Г.» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и строительных материалов. При этом продавец гарантировал, что он является единственным собственником недвижимого имущества, что оно никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

Однако позднее решениями районного суда право собственности на часть недвижимого имущества было признано за третьими лицами.

ООО «Г.» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании 8 825 664 руб.

Согласно заключению экспертов, убытки ООО «Г.» составили 768 504,97 руб. Суд удовлетворил иск в указанной сумме (постановление ФАС Центрального округа от 5 мая 2010 г. № Ф10-1412/10 по делу № А08-2943/2009-3)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль