Признание права собственности

175

Вопрос

Гражданин построил жилой дом на земле не принадлежащей кооперативу Товарищества собственников -строительного товарищества индивидуальных застройщиков, но членом которого является. В 2009 году начали оформление документов для приватизации земельного участка в собственность кооперативу, но с учетом перехода Республики Крым на территорию Российской Федерации, документы не до оформили. В настоящее время дом-самовольное строение, но имеется технический паспорт на дом, какое заявление в суд подавать о признании права собственности на жилой дом, а потом на землю???????

Ответ

 Учитывая, что дом является самовольной постройкой допускается предъявления иска о признании права собственности на самовольную постройку, однако учитывая отсутствие прав на земельный участок, в удовлетворении данного иска скорее всего будет отказано.

Для признания права собственности на самовольную постройку необходима совокупность условий, установленных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в т.ч. наличие вещного право на землю. Суд признает право собственности на самовольную постройку только в том случае, если земельный участок, на котором возведена постройка, находится у истца:

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Лица, не обладающие одним из указанных прав на участок, не вправе претендовать на обращение постройки в свою собственность. Такое разъяснение содержится в определении Верховного суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 18-КГ14-165.

Тем не менее, в аналогичных ситуациях, суды удовлетворяют иски о признании права собственности на жилой дом (см. Определение Липецкого областного суда от 07.08.2013 № 33-2029/2013), однако данный способ защиты прав носит исключительный характер и не всегда подлежит удовлетворению.

Сфера применения иска о признании права собственности описана в пункте 59 постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п. 59 постановления № 10/22).

Таким образом, из пункта 59 постановления № 10/22 следует, что в отсутствие у истца зарегистрированного права собственности он может заявить такой иск только в двух случаях:

- если право на спорный объект возникло до вступления в силу ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ или

- если право возникло независимо от его регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.

В иных случаях, в удовлетворении иска о признании права может быть отказано.

В случае признания права собственности на жилой дом, участок занимаемый домом можно будет получить в аренду или выкупить – см. «Как получить в аренду землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов» и «Как выкупить землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, без торгов».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1. Как признать право собственности на самовольную постройку с 1 сентября 2015 года

«Чтобы признать право собственности на самовольную постройку, необходимо доказать, что соблюдены следующие условия:

1) условия, установленные в Гражданском кодексе РФ;

С 1 сентября 2015 года статья 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка» получила новую редакцию(Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"»; далее ‒ Закон № 258-ФЗ). Теперь усложнился порядок признания права собственности на самовольную постройку. Если до 1 сентября 2015 года пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ содержал только два обязательных условия для этого, то теперь их стало четыре.

2) условия, выработанные практикой до 1 сентября 2015 года, которые продолжают действовать сейчас.

Кроме этого, необходимо знать:

Что признается самовольной постройкой с 1 сентября 2015 года

Список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой, стал закрытым. С 1 сентября 2015 года это могут быть только здания, сооружения или другие строения.

Законодатель исключил понятие «иное недвижимое имущество». Однако из этого не следует, что не подлежат сносу объекты незавершенного строительства на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Статья 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относит объекты незавершенного строительства.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 30 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.

В какой суд обращаться для признания права собственности на самовольную постройку

При определении подведомственности дел, связанных с применением положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, нужно учитывать в совокупности:

Такая правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством(утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 19 марта 2014 г.; далее – Обзор Президиума Верховного суда РФ).

В нем Президиум Верховного суда РФ разъяснил следующее:

1) дела о признании права собственности на самовольную постройку подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора;

2) даже если предметом спора является нежилое помещение, спор все равно подведомственен суду общей юрисдикции. Однако это не относится к случаям, когда в материалах дела есть доказательства, что ответчик имеет статус индивидуального предпринимателя и осуществляет предпринимательскую деятельность (тогда нужно обращаться в арбитражный суд). Следовательно, сам по себе факт того, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет.

Кто будет сторонами процесса по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Это зависит от того, принадлежит ли участок лицу, которое возвело постройку.

1. Застройщик возвел постройку на чужом участке (абз. 2 п. 25 постановления № 10/22).

Если при этом были получены необходимые разрешения на создание постройки, то с иском может обратиться правообладатель участка (чаще всего с иском обращается публичное образование). Ответчиком будет застройщик.

2. Застройщик возвел постройку на своем участке (абз. 3 п. 25 постановления № 10/22).

С иском обращается сам застройщик. Ответчиком будет орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. В Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга.

Как рассчитать размер госпошлины по заявлению о признании права собственности на самовольную постройку

Арбитражные суды и суды общей юрисдикции по-разному определяют размер госпошлины при подаче иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Поэтому размер госпошлины зависит от того, в какой суд истец будет обращаться:

Внимание! Если истец не определит цену иска о признании права собственности на самовольную постройку и исходя из нее размер госпошлины, то суд общей юрисдикции оставит такой иск без движения

Иск о признании права собственности на самовольную постройку носит имущественный характер и подлежит оценке. Поэтому в нем должна быть определена цена иска и госпошлина, которая должна быть уплачена исходя из стоимости такого имущества. Такие разъяснения содержатся в ответе на вопрос № 7Обзора законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за I квартал 2005 года.

Так, в одном из дел суд оставил иск без движения, поскольку истец не определил цену иска и не приложил документы, подтверждающие стоимость постройки (определение Приморского краевого суда от 22 июля 2014 г. по делу № 33-6417). По другому делу суд также оставил иск без движения, указав, что госпошлина в размере 200 руб. явно не соответствует стоимости имущества, о котором заявлен иск (апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2015 г. по делу № 33-13511/15).

От уплаты государственной пошлины по иску о признании права собственности на самовольную постройку освобождены государственные органы и органы местного самоуправления (независимо от того, выступают они как ответчики или как истцы).

Об этом сказано в подпункте 19 пункта 1 статьи 333.36 и подпункте 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

См. подробнее:

Условия признания права собственности, установленные в Гражданском кодексе РФ

Для признания права собственности на самовольную постройку необходима совокупность следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

1. Вещное право на землю (условие уже действовало до 1 сентября 2015 года)

Суд признает право собственности на самовольную постройку только в том случае, если земельный участок, на котором возведена постройка, находится у истца:

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Лица, не обладающие одним из указанных прав на участок, не вправе претендовать на обращение постройки в свою собственность. Такое разъяснение содержится в определении Верховного суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 18-КГ14-165.

В иске о признании права собственности на самовольную постройку нужно указать документ, подтверждающий, что участок находится у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении или на праве постоянного (бессрочного) пользования.*

2. Право на строительство (условие начало действовать с 1 сентября 2015 года)

Для признания права собственности необходимо доказать, что лицо, осуществившее постройку, имеет права в отношении участка, допускающие строительство на нем этого объекта (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

3. Соответствие постройки градостроительным нормам (условие начало действовать с 1 сентября 2015 года)

На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным:

  • документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или
  • обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Об этом сказано в абзаце 3 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

4. Соблюдение прав третьих лиц (условие уже действовало до 1 сентября 2015 года)

Самовольная постройка не должна:

  • нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц;
  • создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Об этом сказано в абзаце 4 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Как пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ будет применяться во времени по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Суд будет применять пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Такой вывод следует из статьи 4 Гражданского кодекса РФ и пункта 31 постановления № 10/22.

Условия признания права собственности на самовольную постройку, выработанные на практике до 1 сентября 2015 года

На основе анализа практики можно выделить условия признания права собственности на самовольную постройку, которые были выработаны судами еще до 1 сентября 2015 года и продолжают действовать сейчас.

1. Постройка соответствует целевому назначению земельного участка

Несоответствие постройки целевому назначению участка, на котором она расположена, является условием, влекущим невозможность признать право собственности на самовольно возведенное строение в суде. Такое разъяснение дано в определении Верховного суда РФ от 13 января 2015 г. № 18-КГ14-168.

2. Застройщик обращался за разрешением на строительство (пытался легализовать постройку иным способом)

Застройщику (если в суд с иском обращается именно он, а не иное лицо, например, собственник участка) необходимо доказать, что он обращался за разрешением на строительство (и (или) актом ввода объекта в эксплуатацию) и ему незаконно отказали в этом (абз. 2 п. 26 постановления № 10/22).

Обоснование

Дело в том, что иск о признании права собственности на самовольную постройку – это исключительный способ защиты права. Он возможен, если истец исчерпал иные возможности узаконить свое право собственности. Такой иск нельзя использовать для упрощения государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода закона.

На это указано в Обзоре Президиума Верховного суда РФ.

При этом сам по себе факт обращения за выдачей разрешения не свидетельствует о принятии застройщиком надлежащих мер к легализации постройки. Зачастую возникает ситуация, когда лицо обращается за разрешением на строительство, когда объект уже построен, и ему законно его не выдают. В таком случае суд откажет истцу в удовлетворении его требований о признании права собственности на самовольную постройку (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 27 декабря 2013 г. № Ф09-13814/13 по делу № А07-1984/2013).

Однако иногда не требуется получать разрешения на строительство. В таких случаях доказывать факт обращения за разрешением не нужно.

3. Постройка соответствует нормативам, сохранение ее не создает угрозы для граждан

Необходимо привести список заключений компетентных органов, подтверждающих, что постройка соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Если необходимых заключений нет или суд сомневается в их достоверности, то он вправе (но не обязан) назначить экспертизу. Поэтому лучше подготовить заключения заранее.

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 26 постановления № 10/22.

В части соответствия постройки нормам строительных и градостроительных нормативов можно сказать, что изменения, которые вступили в силу с 1 сентября 2015 года (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ), закрепили эту судебную практику уже на уровне закона.

4. Постройка является самостоятельным объектом

Статья 222 Гражданского кодекса РФ не распространяется:

  • на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом;
  • на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 29 постановления № 10/22.

Так, в одном из дел суд отказал как в сносе постройки, так и в признании права собственности на нее, поскольку не было доказано создание нового объекта, а была подтверждена реконструкция (переоборудование) пристройки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2013 г. по делу № А63-10861/2012). Однако реконструированная недвижимость может быть признана самовольной постройкой, если в результате этих работ возник новый объект (п. 28 постановления № 10/22)».

2.Иск о признании права собственности. В каких ситуациях этот способ защиты может быть эффективным

«В спорах о правах на недвижимость огромное значение имеет правильный выбор конкретного вида иска. Спорные ситуации, связанные с правами на недвижимость, многообразны и не ограничиваются случаями, в которых применимы классические варианты исков – виндикационный (ст. 301 ГК РФ) и негаторный (ст. 304 ГК РФ). Эта статья о том, в каких случаях можно защитить нарушенные права с помощью иска о признании права собственности и иска о признании зарегистрированного права отсутствующим.

Иск о признании права собственности*

Сфера применения иска о признании права собственности описана в пункте 59 постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

26 534 иска о защите права собственности и иных вещных прав рассмотрели арбитражные суды в 2011 году

17 398 из них были исками о признании права собственности

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п. 59 постановления № 10/22).*

Для понимания позиции Пленума ВАС РФ необходимо вспомнить о том, что в научной литературе принята процессуальная классификация исков в зависимости от цели, которую они преследуют, и по этой классификации преобразовательные иски (то есть направленные на преобразование правоотношений) следует отличать от исков о признании (то есть направленных на констатацию сложившихся правоотношений, наличия каких-либо прав или обязанностей). Нужно четко уяснить эту особенность: разрешая спор о признании, суд не предоставляет истцу никаких новых прав, он лишь на основе представленных истцом доказательств констатирует наличие у него того права, которое истец просит подтвердить, в частности права собственности.

Исходя из этой особенности, иск о признании права собственности эффективен только при наличии двух условий: если имеются юридические факты, на основании которых истец стал собственником, и истец может доказать суду наличие этих юридических фактов. Причем подаче такого иска не препятствует наличие регистрации права собственности на спорный объект за другим лицом (п. 58постановления № 10/22).

Согласно абзацу 2 статьи 2 закона № 122-ФЗ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Возможности применения иска. В каких же ситуациях истцу может быть доступен иск о признании права собственности? Пункт 59 постановления № 10/22 весьма недвусмысленно дает понять, что в отсутствие у истца зарегистрированного права собственности он может заявить такой иск только в двух случаях: если право на спорный объект возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон № 122-ФЗ) или если право возникло независимо от его регистрации в соответствии с пунктом 2статьи 8 Гражданского кодекса.

Первый случай очевиден: права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силузакона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом (п. 1 ст. 6 закона № 122-ФЗ). Поэтому в данном случае, обращаясь с иском о признании права собственности, истец может подтвердить наличие у него права собственности иными документами, которые стали основанием возникновения у него соответствующего права (например, документами о передаче компании имущества в процессе приватизации).

Со вторым случаем необходимо разобраться подробнее. В пункте 2 статьи 8 Гражданского кодекса, к которому отсылает пункт 59 постановления № 10/22, сказано следующее: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. То есть закон может предусматривать ситуации, при которых собственность на недвижимость или любые другие вещные права возникает не в связи с записью в ЕГРП, а на основе каких-то других юридических фактов.*

Nota bene!

Распространенный пример ошибочного применения иска о признании права собственности – подача иска владельцем, который приобрел спорный объект на основании сделки после введения в действие закона № 122-ФЗ, но не зарегистрировал переход права собственности (например, другая сторона сделки уклонялась от регистрации). В зависимости от обстоятельств дела следует использовать иск о госрегистрации перехода права собственности либо обжаловать отказ Росреестра в регистрации (п. 6162постановления № 10/22). Иск о признании права, основанного на этой сделке, суд не удовлетворит (п. 63постановления № 10/22).*

Примеры иных юридических фактов. Эти ситуации раскрываются в пункте 11 постановления № 10/22. Так, право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (абз. 2 ст. 218, п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к правопреемникам реорганизованного юридического лица с момента завершения реорганизации (абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК РФ,ст. 16 Федерального закона от 08.08.01 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). В обоих случаях имеет место универсальное правопреемство. Это не означает, что право собственности на недвижимость, возникающее на основе такого универсального правопреемства, вообще не нужно регистрировать в ЕГРП, это означает лишь то, что право собственности возникает не с момента такой регистрации, а с момента, когда это правопреемство состоялось, независимо от регистрации права. Поэтому в такой ситуации истцу, заявляющему иск о признании права собственности, достаточно доказать факт универсального правопреемства для доказывания возникновения у него права собственности.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Между закрытым акционерным обществом (далее – ЗАО) и администрацией муниципального района возник спор о принадлежности участка газопровода, находящегося во владении ЗАО. Этот газопровод был построен в 1970-х годах совхозом, правопреемником которого являлось ЗАО. На основании приказа Министерства сельского хозяйства и продовольствия РСФСР в 1991 году совхоз был преобразован в коллективное сельскохозяйственное предприятие с безвозмездной передачей во владение, пользование и распоряжение трудовому коллективу основных фондов, оборотных средств и иного имущества, включая спорный участок газопровода. Затем на базе реорганизованного совхоза было образовано АОЗТ (с передачей ему всех производственных фондов реорганизованного совхоза). В дальнейшем организационно-правовая форма и учредительные документы АОЗТ были приведены в соответствие с действующим законодательством – так появилось ЗАО. ЗАО обратилось в суд с иском о признании его права собственности на спорный участок газопровода. Ответчик (администрация района) имел свои основания считать, что спорный газопровод находится в муниципальной собственности. Уже после того, как ЗАО обратилось с иском в суд, администрация смогла зарегистрировать за собой право собственности на спорный объект. Несмотря на это, иск ЗАО был удовлетворен со ссылкой на пункты 58 и 59 постановления № 10/22 исходя из того, что истец является правопреемником совхоза, а потому к нему перешло право собственности на спорный газопровод в результате универсального правопреемства (определение ВАС РФ от 25.10.11 № ВАС-13885/11).

Ошибки в применении исков

Главная ошибка в применении исков о признании права собственности и признании зарегистрированного права отсутствующим – попытка использовать их вместо виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

Несколько лет назад такая подмена способа защиты иногда срабатывала: если истец требовал признания права собственности на спорный объект за ним, а ответчик возражал тем, что он добросовестный приобретатель, и истец не доказал наличие обстоятельств, предусмотренных в статье 302 ГК РФ, суд все равно мог удовлетворить иск, ссылаясь на то, что статья 302 ГК РФ в данном случае не применяется, потому что нет требования о виндикации. Позднее ВАС РФ пресек эту практику, что нашло отражение и в постановлении № 10/22 . В пункте 58 данного постановления не случайно сделан акцент на том, что требовать признания права собственности на недвижимость, право на которую зарегистрировано за иным субъектом, может только лицо, в чьем владении находится спорный объект. Таким образом, если объект противоправно выбыл из владения лица, которое считает себя его собственником, то это лицо не может восстановить право собственности с помощью иска о признании права. Не подойдет в этом случае и иск о признании отсутствующим права, зарегистрированного за иным лицом, потому что этот иск применяется лишь при невозможности защитить свои права виндикационным иском (п. 52 постановления № 10/22, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.07.11 по делу № А33-16372/2009)».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.