Дольщик пытается взыскать с застройщика неустойку

1681

Вопрос

Дольщик пытается взыскать с застройщика неустойку (1% от стоимости товара) на основании п.1 ст.23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21, 22 сроков, за месячную просрочку застройщиком возврата денежных средств по ДДУ по заключенному сторонами соглашению о расторжении ДДУ. Застройщика это не устраивает, так как сумма неустойки намного больше, чем если бы взыскивалась по 214-ФЗ.

ВОПРОСЫ: Существуют ли правовые основания застройщику доказать в суде необоснованность требований взыскания неустойки по закону о защите прав потребителей и доказать, что неустойка должна взыскиваться по 214-ФЗ? Какое застройщику указать в ходатайстве основание для уменьшения размера неустойки по ст.333 НК?

Ответ

 В ряде случаев, суды приходят к выводу о невозможности исчисления неустойки по правилам ст. 23 Закона от 07.02.1992 № 2300-1, поскольку правоотношения, связанные с нарушением срока возврата уплаченных средств участником долевого строительства, регулируются ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Согласно п. 2 Постановление Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Таким образом, положения Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 являются применимым правом в регулировании правоотношений между застройщиком и потребителем по поводу заключенного договора о долевом участии в строительстве в рамках ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ, но только в части, не урегулированной специальными нормами ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Таким образом, суды приходят к выводу о невозможности исчисления неустойки по правилам ст. 23 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 поскольку правоотношения, связанные с нарушением срока возврата уплаченных средств участником долевого строительства, регулируются ст. 9 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ – см. Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 22.09.2015 № 33-16309/2015.

Относительно снижения неустойки, то в пункте 1 Постановления № 81 установлено, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Соответственно, бремя доказывания несоразмерности начисленной неустойки возлагается на должника (ответчика).

При этом необходимо представить доказательства явной несоразмерности выставленной неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Например, доказать, что возможный размер убытков, которые могли возникнуть у истца вследствие нарушения договора, значительно ниже начисленной неустойки.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть:

  • чрезвычайно высокий процент неустойки;
  • значительное превышение неустойкой размера убытков, которые могут возникнуть вследствие неисполнения обязательств;
  • длительность неисполнения принятых обязательств.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Как убедить суд уменьшить размер неустойки

<…>

«Возникший у компании спор с контрагентом не привел к желаемому результату, и дело дошло до суда. При этом бывший партнер заявил требование об уплате неустойки, размер которой явно завышен и не соответствует степени нарушенного обязательства.

Выход из сложившейся ситуации – оспаривание размера начисленных пеней. Рассмотрим, как на практике юристу убедить арбитражный суд умерить аппетиты контрагента и скорректировать расчет неустойки в меньшую сторону.

Сложность для ответчика состоит в том, что по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков – достаточно лишь самого факта неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны должника обеспеченного неустойкой обязательства (ст. 330 ГК РФ).

Однако при этом Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность для должника оспорить размер неустойки. И если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (ст. 333 ГК РФ).

Отметим, что судебная практика по вопросам снижения неустойки до недавнего времени не отличалась единообразием.

Но с выходом в свет постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 81) ситуация изменилась. Рассмотрим порядок действий в новых условиях.

Как заявить о снижении неустойки

До выхода Постановления № 81 судьи могли самостоятельно принимать решения о применении статьи 333 Гражданского кодекса РФ, уменьшая размер неустойки в случае явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Такая позиция была основана на разъяснениях, приведенных в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 14 июля 1997 г. № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса РФ».

Кроме того, арбитражные суды руководствовались правовой позицией, выраженной в определении Конституционного суда РФ от 21 декабря 2000 г. № 263-О, в соответствии с которой снижение неустойки является обязанностью суда, если ее размер явно превышает допустимые пределы.

Обоснование

В соответствии с определением Конституционного суда РФ от 21 декабря 2000 г. № 263-О предоставленная судам возможность снижать размер неустойки при ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по сути, на реализацию требования статьи 17 Конституции РФ (осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц). Поэтому, по мнению Конституционного суда РФ, в части 1статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет о том, что суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

С выходом Постановления № 81 практика изменилась кардинально.

Как пояснил Пленум ВАС РФ, арбитражный суд больше не может снижать размер неустойки по собственной инициативе, ведь гражданские права должны осуществляться сторонами своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ).

Поэтому в первую очередь юрист ответчика должен сделать заявление о снижении неустойки (до издания Постановления № 81 аналогичная позиция была выражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 13 января 2011 г. № 11680/10).

Отметим несколько важных правил, которые защищают интересы ответчика в такой ситуации и на которые обратил внимание Пленум ВАС РФ в пункте 1 Постановления № 81.

Во-первых, заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства само по себе не может расцениваться как согласие ответчика с наличием долга перед истцом либо с фактом нарушения обязательства.

Во-вторых, с данным заявлением можно обращаться и в тех случаях, когда стороны договорились о неприменении или ограничении применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, а также установили в договоре верхний или нижний предел размера неустойки. Иными словами, суд не будет принимать во внимание условия договора, ограничивающие право истца просить о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

В то же время решение вопроса о снижении неустойки теперь в еще большей степени зависит от действий самого ответчика (вернее, его представителя).

Дело в том, что без соответствующего заявления (т. е. по собственной инициативе) суд больше не имеет правовых оснований уменьшать заявленную к взысканию неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. И это подтверждается арбитражной практикой (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2012 г. № А75-7648/2011ФАС Уральского округа от 27 марта 2012 г. № Ф09-881/12ФАС Дальневосточного округа от 6 марта 2012 г. № Ф03-498/2012ФАС Поволжского округа от 2 апреля 2012 г. № А55-8238/2011). При этом суды стали более жестко относиться к форме и содержанию такого заявления.

Внимание! Ответчику недостаточно просто указать на то, что неустойка была начислена неправомерно

Важно, чтобы четко прозвучало заявление с обращенной к суду просьбой снизить неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. Если такого заявления не будет, суд не станет уменьшать неустойку.

Пример из практики: суд не стал уменьшать неустойку, так как ответчик лишь указал на неправомерность ее начисления, но не подал ходатайство о снижении ее размера

Лизингодатель обратился с иском о взыскании с лизингополучателя неустойки, предусмотренной несколькими договорами лизинга.

Суд первой инстанции взыскал только часть заявленной ко взысканию неустойки. При этом по двум договорам лизинга суд уменьшил размер неустойки с 2 572 903 руб. 17 коп. до 500 руб. Суд апелляционной инстанции с этим согласился.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты, указав следующее: «Судебная коллегия, поддерживая вывод суда первой инстанции, указала на наличие заявления ответчика в суде первой инстанции о снижении размера неустойки.

Однако в материалах дела такое заявление отсутствует.

Указанное обстоятельство также не нашло отражение в протоколах судебных заседаний и в решении Арбитражного суда города Москвы от 25 октября 2011 года.

В материалах дела имеется отзыв ответчика на исковое заявление, в котором ответчик указал на то, что истец не подтвердил документально факт просрочки оплаты лизинговых платежей, в связи с чем неправомерно начислил неустойку на суммы основного долга, включая НДС.

Ходатайство о снижении неустойки согласно ст. 333 ГК РФ в отзыве не содержится».

В результате суд направил дело на новое рассмотрение (постановление ФАС Московского округа от 26 апреля 2012 г. № А40-30405/11-109-171).

Пример из практики: Президиум ВАС РФ указал, что возражения ответчика относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении

ООО «А.» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «В.» о взыскании основного долга по оплате выполненных и принятых работ в размере 281 342 руб. 86 коп. и неустойки в размере 204 461 руб. 16 коп. за нарушение срока оплаты. Ответчик предъявил встречный иск о взыскании 818 244 руб. 33 коп. в счет возмещения затрат, причиненных ненадлежащим исполнением договора.

Суд взыскал в пользу истца основной долг полностью, а сумму неустойки уменьшил до 50 000 руб.; в удовлетворении встречного иска суд отказал.

Истец оспорил снижение неустойки, ссылаясь на то, что ответчик не представил доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и не представил заявление о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили в силе решение суда первой инстанции. ФАС Московского округа, отвергая доводы заявителя кассационной жалобы, отметил: «Из решения суда следует, что ответчик возражал по требованию о взыскании неустойки». При этом единственное упоминание о возражениях в тексте решения выглядит так: «Ответчик первоначальный иск не признал по доводам, изложенным в ранее представленном отзыве, а также возражал по взысканию неустойки». Суд не уточнил, в чем именно заключались возражения ответчика и содержали ли они просьбу уменьшить размер неустойки.

Коллегия судей ВАС РФ передала дело на рассмотрение в Президиум, и надзорная инстанция отменила судебные акты в части отказа во взыскании неустойки (постановление Президиума ВАС РФ от 22 октября 2013 г. № 801/13). При этом и в определении коллегии судей, и в постановлении Президиума ВАС РФ есть фраза: «Возражения ответчика относительно исковых требований не могут рассматриваться как заявление о несоразмерности неустойки и ходатайство о ее снижении».

Закон не конкретизирует, в какой форме нужно сделать такое заявление. Чтобы исключить риски, связанные с разным толкованием, имеет смысл не ограничиваться упоминанием возражений в отзыве на иск, а оформить ходатайство в виде отдельного процессуального документа.

Заявление о снижении неустойки можно сделать исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (п. 3 Постановления № 81). В апелляционной инстанции судьи также смогут рассмотреть такое заявление, но только в следующих случаях:

  • требование о снижении неустойки изначально было заявлено в первой инстанции;
  • суд первой инстанции не снизил неустойку или снизил ее в недостаточном размере (по мнению заявителя).

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы, в которой ответчик ссылался на несоразмерность неустойки, так как в первой инстанции ответчик этого довода не приводил

Суд первой инстанции в полном объеме удовлетворил исковые требования о взыскании неустойки по договору купли-продажи автотранспорта.

В апелляционной жалобе ответчик сослался на то, что начисленная в соответствии с условиями договора штрафная неустойка в размере 586 987,68 руб. несоразмерна последствиям нарушенного обязательства и является для ответчика значительной.

Апелляционный суд отказал в удовлетворении жалобы по следующим основаниям.

«Как следует из пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ № 36 от 28 мая 2009 года "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что согласно части 7 статьи 268 АПК РФ новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

Поскольку ответчик в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не заявлял о несоразмерности договорной неустойки последствиям нарушения обязательств, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для снижения размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании соответствующего заявления ответчика на стадии апелляционного пересмотра судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене, апелляционной инстанцией не установлено» (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 февраля 2013 г. № 15АП-15461/2012 по делу № А53-24539/2012постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 22 мая 2013 г. по делу № А53-24539/2012 оставлено без изменения).

Пример из практики: суд апелляционной инстанции правомерно уменьшил размер неустойки, так как в нарушение норм действующего законодательства суд первой инстанции не рассмотрел заявление ответчика

«При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил о явной несоразмерности неустойки со ссылкой на положения статьи 333 ГК РФ, также указав, что ее значительная часть выплачена добровольно, что не оспаривается истцом.

Однако в нарушение норм действующего законодательства, суд первой инстанции не рассмотрел заявление ответчика, каких-либо выводов о применении указанной нормы в судебном решении не отразил.

Таким образом, суд апелляционной инстанции по жалобе [ответчика] в пределах своей компетенции, предусмотренной статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации... разрешил вопрос о соразмерности неустойки.

...суд кассационной инстанции по жалобе истца может довзыскать неустойку, если она была снижена судом по собственной инициативе в отсутствие соответствующего заявления, сделанного ответчиком при рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции, либо ниже однократной учетной ставки Банка России (за исключением случая, предусмотренного абзацем третьим пункта 2 настоящего Постановления), ввиду неправильного применения судом первой или апелляционной инстанции нормы статьи 333 ГК РФ (пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ).

Исходя из представленного расчета и взысканного судом апелляционной инстанции размера неустойки, следует, что применяемая ставка превышает размер однократной учетной ставки Банка России, соответственно, предусмотренные только для экстраординарных случаев принципы не нарушены» (постановление ФАС Поволжского округа от 1 апреля 2013 г. по делу № А65-16888/2012).

В рамках данного дела суд апелляционной инстанции уменьшил размер неустойки с 3 424 706 руб. 16 коп. до 300 000 руб. Суд отметил, что «предъявленная истцом к взысканию договорная неустойка из расчета 0,5% и 0,7% за каждый день просрочки является чрезмерной, поскольку при подобном проценте годовая ставка составила бы 180% и 252% годовых, что значительно (более чем в 20 раз в первом случае и более чем в 30 раз во втором случае) превышает действовавшую на даты обращения в суд и принятия решения по делу ставку рефинансирования Центрального банка РФ (8,25% годовых)». Ответчик ссылался также на то, что более половины суммы неустойки уже было выплачено истцу, а рассчитанная истцом суммарная неустойка составляет 33% стоимости несвоевременно поставленной продукции.

Что касается суда кассационной инстанции, то он может лишь довзыскать неустойку по жалобе кредитора, если она была снижена судом по своей инициативе (в отсутствие заявления ответчика) или ниже однократной учетной ставки Банка России (см. приведенный выше пример). Снижать размер взысканной неустойки, а равно как и увеличивать размер сниженной судом неустойки судьи кассационной инстанции не вправе в силу прямых указаний ВАС РФ.

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении кассационной жалобы, в которой заявитель указывал, что суды не исследовали вопрос о соразмерности взысканной неустойки, так как при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик соответствующее ходатайство не заявлял

«Довод заявителя о том, что судами не исследован вопрос о соразмерности взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства, подлежит отклонению в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявлял.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" суд кассационной инстанции не вправе снизить размер взысканной неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства.

Доводы кассационной жалобы основаны на несогласии заявителя с результатами оценки доказательств и установленными судом обстоятельствами, направлены на их переоценку, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей286287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» (постановление ФАС Московского округа от 19 апреля 2013 г. по делу № А40-42519/12-52-391).

Как доказать несоразмерность неустойки нарушенному обязательству

В пункте 1 Постановления № 81 установлено, что соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Соответственно, бремя доказывания несоразмерности начисленной неустойки возлагается на должника (ответчика).

Поэтому юрист, чтобы убедить суд снизить размер неустойки, должен основательно подготовиться и собрать доказательную базу в обоснование своих требований.

1. Какие аргументы помогут уменьшить неустойку

При этом необходимо представить доказательства явной несоразмерности выставленной неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Например, доказать, что возможный размер убытков, которые могли возникнуть у истца вследствие нарушения договора, значительно ниже начисленной неустойки.

Или что для истца вообще не возникло негативных последствий, вызванных просрочкой исполнения обязательства (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 апреля 2012 г. по делу № А28-5647/2011).

Собранные доказательства должны помочь судьям установить, как соотносится сумма предъявленной неустойки с последствиями невыполнения ответчиком обязательства по договору. Это необходимо, чтобы соблюсти правовой принцип возмещения имущественного ущерба, согласно которому не допускается применение мер карательного характера за нарушение договорных обязательств.

Ведь неустойка, являясь мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер и не может служить источником обогащения лица, требующего ее уплаты (такой вывод был сделан, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 23 апреля 2010 г. № А56-16721/2009, но актуален и сейчас).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть:

  • чрезвычайно высокий процент неустойки;
  • значительное превышение неустойкой размера убытков, которые могут возникнуть вследствие неисполнения обязательств;
  • длительность неисполнения принятых обязательств.

Рассмотрим отдельные критерии более подробно.

В пункте 2 Постановления № 81 ВАС РФ определил предел, свыше которого неустойка может являться чрезмерной, – двукратный размер учетной ставки (ставки рефинансирования) Центрального банка РФ на момент нарушения.

Так, к примеру, размер неустойки в 36,5 процента годовых является явно завышенным, на что обратили внимание судьи ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 30 марта 2012 г. по делу № А29-5723/2011).

Но даже если неустойка установлена в размере, не превышающем двукратного размера ставки рефинансирования, в исключительных случаях у ответчика есть возможность снизить ее до однократного размера ставки рефинансирования.

Для этого необходимо представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым банками субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.

Дальнейшее снижение неустойки, в соответствии с Постановлением № 81, допускается в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства, значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Например, речь идет о займе или кредите на условиях кабальных процентных ставок.*

2. Какие аргументы не имеет смысла приводить

Существуют аргументы, которыми не стоит обосновывать требования об уплате неустойки, поскольку сами по себе они не являются основаниями для снижения неустойки. Они прямо сформулированы в пункте 1 Постановления № 81. Поэтому в ходатайстве об уменьшении неустойки юристу не стоит ссылаться на следующие факторы:

  • тяжелое финансовое положение;
  • неисполнение обязательств контрагентами;
  • задолженность перед другими кредиторами;
  • наложение ареста на денежные средства или иное имущество ответчика;
  • непоступление денежных средств из бюджета;
  • добровольное погашение долга полностью или в части на день рассмотрения спора;
  • выполнение ответчиком социально значимых функций;
  • наличие у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа).

Внимание! Если компания заплатила неустойку добровольно, то она уже не сможет обратиться с требованием об ее уменьшении на основании статьи 333 ГК РФ.

Единственный выход из такой ситуации – доказать, что перечисление неустойки не было добровольным. Например, что должник перечислил неустойку под влиянием действий или выраженных намерений кредитора, злоупотребляющего своим доминирующим положением.

Иная ситуация возникает, если неустойка списана со счета должника кредитором в безакцептном порядке. В данном случае должник вправе предъявить кредитору требования о возврате излишне уплаченных денежных средств согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ (п. 5 Постановления № 81).

Неустойка предусмотрена не договором, а законом (законная неустойка). Есть ли у ответчика шансы добиться ее снижения?

Да, есть.

Но при этом надо учитывать разъяснения Пленума ВАС РФ. Все они применяются и в случаях, когда неустойка определена законом. Об этом прямо сказано в пункте 4 Постановления № 81. Иными словами, законная неустойка может быть снижена по общим правилам*».

<…>

2.Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов.

«Застройщик не передал квартиру в срок, предусмотренный договором. Что я могу с него взыскать?

Застройщик обязан выплатить неустойку, возместить убытки, компенсировать моральный вред и судебные расходы. Обращение с претензией часто не приносит результата, но лучше ее направить, так как по закону о защите прав потребителей (ст. 13), если застройщик не уплатил неустойку добровольно, суд взыщет штраф – 50% от удовлетворенных требований. Даже если требование о штрафе не заявлялось, суд взыскивает его сам (п. 46 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17).

Взыскать неустойку можно только за нарушение срока передачи квартиры. За нарушение срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию неустойку взыскать не получится (определение ВС РФ от 10.02.15 № 86-КГ14-9), если в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) такая ответственность не была предусмотрена. Также суд откажет в неустойке, если вы подписали предложение застройщика о переносе сроков сдачи объекта. Застройщик уплачивает физическому лицу неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства (сейчас 8,25%) от цены договора за каждый день просрочки (ст. 6 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ). Если дольщик расторгает договор и взыскивает проценты за пользование денежными средствами, взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта не получится (п. 29 Обзора практики разрешения судами споров <...>, утв. Президиумом ВС РФ 04.12.13 (далее – Обзор практики)).

Если вы снимаете квартиру, можно заявить к взысканию расходы на наем жилья. Их можно подтвердить договором найма (аренды) и расписками о получении средств. Если квартира куплена по кредитному договору, можно взыскать разницу между процентными ставками до и после передачи, поскольку после передачи ставку обычно уменьшают. Подтвердить это можно кредитным договором, а также квитанциями об оплате или выпиской по счету. В практике судов Москвы и области вышеуказанные убытки обычно не взыскиваются. Получить компенсацию морального вреда можно, если суд установил факт нарушения прав потребителя (п. 45 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.12 № 17). Зачастую при нормальном финансовом состоянии застройщика при нарушении срока передачи объекта договор выгоднее расторгнуть. При этом размер санкций может быть значительно выше.*

Я купил квартиру по ДДУ. Регистрацией договора занимался застройщик. По условиям договора я должен внести оплату после регистрации. Как мне проверить, действительно ли его зарегистрировали в Росреестре?

Проверить регистрацию договора можно бесплатно на сайте Росреестра. Для этого в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» в поле «Кадастровый номер» нужно вбить кадастровый номер земельного участка, на котором производится строительство (должен быть указан в договоре). Потом нажмите на кнопку «Сформировать запрос» и вы получите два результата. Перейти нужно на тот, где написано «Источник – ЕГРП». Откроется информация о земельном участке. Внизу таблицы будет раздел «Права и ограничения». На оборотной стороне зарегистрированного договора должна быть синяя прямоугольная печать. Там будут указаны дата регистрации и номер регистрационной записи. Столбик «Право» заполняется после получения права собственности, поэтому номер своего ДДУ ищите в столбике «Ограничение». Если информация на сайте отсутствует, стоит подождать, так как она обновляется не мгновенно, а с задержкой в пару недель. Но иногда не обновляется и по полгода.

Вы также можете получить выписку из ЕГРП о правах на объект недвижимости. В ней будут отражены зарегистрированные договоры участников долевого строительства. Росреестр предоставляет выписку любому заинтересованному лицу в течение пяти дней со дня получения запроса. Госпошлина составляет 200 рублей, фактический срок изготовления для Москвы и области от недели до трех.

При покупке квартиры по ДДУ на какие условия договора мне нужно обратить особое внимание?

В ДДУ должны быть прописаны все существенные условия, установленные законом № 214-ФЗ: определение конкретного объекта, срок его передачи, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (поручительство банка или страхование). При отсутствии хотя бы одного из существенных условий суд может признать его незаключенным (ч. 4 ст. 4 закона № 214-ФЗ).

Разумно будет указать полные характеристики объекта, позволяющие его однозначно идентифицировать: строительный адрес (кадастровый номер земельного участка, улица, секция или корпус, подъезд, расположение на этаже, условный номер), площадь, метраж, наличие лоджии или балкона. В практике устоялось, что в ДДУ имеется приложение с планом, описанием планировки, указанием площади и перечнем отделочных работ при их наличии. Цена может быть указана конкретной суммой за весь объект либо как произведение площади и стоимости квадратного метра. Если стороны не укажут порядок оплаты – единовременным платежом или периодическими выплатами, а также срок, в течение которого нужно произвести оплату, суд признает договор незаключенным (апелляционное определение Нижегородского областного суда от 07.10.14 № 33-7805/2014).

Пункты договора, противоречащие закону и ущемляющие права потребителя, можно признать недействительными в суде. Например, условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта (ч. 4 ст. 7 закона № 214-ФЗ), о его праве расторгнуть договор при возражении дольщика против переноса срока, об обязанности оплачивать коммунальные платежи с ввода дома в эксплуатацию, о запрете уступки без согласования и др.

Может ли застройщик в одностороннем порядке расторгнуть договор, если я не доплатил за превышение площади по результатам обмера БТИ или я не подписываю соглашение о переносе сроков строительства?

Нет, такое право возникает у застройщика только в случае нарушения порядка и сроков уплаты цены договора. Относительно просрочки внесения иных платежей такое право застройщику не предоставлено (п. 34 Обзора практики). Перерасчет платежа в зависимости от выявленных отклонений как в большую, так и в меньшую сторону не свидетельствует о существенном нарушении дольщиком условий об оплате цены договора (постановление Президиума Московского областного суда от 02.04.14 № 200 по делу № 44г-124/2014). Даже если застройщик включит такие пункты в договор, их можно будет признать в суде недействительными (апелляционное определение Омского областного суда от 25.03.15 по делу № 33-1944/2015).

Застройщик может отказаться от договора в одностороннем порядке всего в двух случаях (ч. 45 ст. 5 закона № 214-ФЗ). Первый – дольщик не вносит платеж более чем два месяца (цена договора – единовременный платеж). Второй – дольщик не внес платежи более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочил внесение платежа более чем на два месяца (цена договора – периодические выплаты). Перед расторжением застройщик обязан направить дольщику предупреждение о необходимости погашения задолженности (ч. 3 ст. 9 закона № 214-ФЗ). Уведомление нужно отправить по почте заказным письмом с описью вложения. Отказаться от исполнения договора застройщик может не ранее чем через 30 дней, если его требования остались без исполнения, дольщик получил письмо или оно вернулось в связи с его отсутствием по указанному почтовому адресу.

Я хочу приобрести квартиру по договору уступки права (цессия). Нужно ли регистрировать уступку и согласовывать ее с застройщиком?

Уступить право по ДДУ можно с момента регистрации договора до момента подписания передаточного акта (п. 2 ст. 11 закона 214-ФЗ). Согласование уступки с застройщиком не обязательно, если дольщик выполнил перед ним все обязательства. Если уступка совершается одновременно с переводом долга, нужно письменное согласие застройщика на перевод дольщиком своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Договор цессии нужно зарегистрировать, иначе он не порождает правовых последствий для третьих лиц. Росреестр откажет в регистрации, если на момент заключения договора цессии ДДУ прекратил свое действие и обязательство по передаче объекта недвижимости исполнено (постановление АС Северо-Кавказского округа от 20.07.15 № Ф08-4400/2015 по делу № А32-32825/2014).

Особенность договора цессии в том, что покупатель квартиры (новый кредитор) приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и обязуется выполнять все условия первоначального ДДУ (ст. 384 ГК РФ). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неустойку (определение ВС РФ от 21.07.15 № 78-КГ15-15). Причем размер неустойки нужно рассчитывать не с даты заключения договора цессии, а с даты, когда застройщик должен был передать квартиру, но не сделал этого (определение ВС РФ от 24.02.15 № 5-КГ14-131).

С какого момента мне нужно оплачивать коммунальные платежи и расходы на обслуживание жилых помещений?

Обязанность внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает после подписания передаточного акта (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Застройщики часто требуют оплатить расходы с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и даже прописывают такой пункт в договоре. Но такое требование ошибочно и пункт можно признать недействительным (апелляционное определение Омского областного суда от 25.03.15 по делу № 33-1944/2015). Если вы обнаружили недостатки, зафиксируйте их в акте осмотра и откажитесь от принятия объекта. До устранения недостатков и подписания акта вы не должны оплачивать коммунальные услуги.

Именно собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги (п. 3 ст. 154 ЖК РФ). Дольщик фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи. До этого объектом владеет и пользуется застройщик. Поэтому обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи квартир дольщикам лежит на застройщике (определение ВАС РФ от 19.03.12 № ВАС-15726/11 по делу № А55-1724/2011).

Застройщик задержал сдачу дома, а я еще не доплатил за превышение площади после обмеров БТИ. Можно ли зачесть сумму доплаты за лишние метры в счет неустойки за задержку сдачи квартиры?

Да, встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности можно зачесть по правилам статьи 410 ГК РФ. Чтобы суд удовлетворил требования, у сторон должны возникнуть взаимные денежные обязательства и наступить обязанность по их оплате. Например, если дольщик должен доплатить за увеличение площади, а у застройщика есть обязательство по выплате неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора, можно произвести зачет (постановление Президиума Московского областного суда от 07.08.13 № 294 по делу № 44г-151/13). Перед обращением в суд нужно направить заявление о зачете в адрес застройщика. В случае отказа застройщика или если он не ответил, подавайте иск в суд. Для подачи иска не обязательно заранее взыскивать неустойку. Суды производят зачет и без такого решения (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 26.09.12 по делу № 33-6085).

В какой срок я могу предъявить в суд требования к застройщику в связи с ненадлежащим качеством квартиры?

Срок исковой давности для таких требований составляет три года (ст. 725196 ГК РФ). Течение срока начинается со дня заявления о недостатках. Их нужно обнаружить в пределах гарантийного срока, который предусмотрен в договоре и не может составлять менее чем пять лет (ч. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). По общему правилу гарантийный срок начинает действовать с момента передачи квартиры дольщику, если в договоре не указан больший срок.

Иногда суды связывают начало течения срока исковой давности с датой подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства. Такой вывод суда будет ошибочным и его можно обжаловать (п. 32 Обзора практики). Это подтверждает и судебная практика (апелляционное определение Омского областного суда от 18.03.15 по делу № 33-1649/2015)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль