Гражданин купил у частного сельхозпредприятия 2 здания-коровники, построенные в 60х годах гос

107

Вопрос

Гражданин купил у частного сельхозпредприятия 2 здания-коровники, построенные в 60х годах гос.совхозом-правопредшественником сельхозпредприятия. Построечные документы и документы о приватизации построек совхозом в годы массовой приватизации 1992года не сохранились, даже в госархивах нет. Есть только архивная копия распоряжения терроргана Госкомимущества РФ от 1992года , что все имущество совхозом на сумму... руб. выкуплено у государства, и является приватизированным. В договоре купли-продажи построек 2003 года описаны предметы продажи, но переход прав к горажданину -приобретателю не регистрировался, и нет мог регистрироваться в связи с отсутствием документов на постройки у самого сельхозпредприятия-продавца. А в 2005г сельхозпредприятие ликвидировано по решению суда, правопреемника нет. Техинвентаризация и техпаспорта на постройки никогда не изготовлялись с советских лет, и впервые изготовлены БТИ по заявке покупателя построек, в апреле 2012года. Но приобретатель упустил из внимания и не довел работу до конца: не поставил постройки на кадастровый учет, как это положено было, на основании техпаспортов БТИ на здания, в установленный законодательством срок- до 01 мая 2012года. А с 1 мая 2012г постановка недвижимости на кадастровый учет ( в том числе на основании сведений из БТИ - техпаспортов) в нашем субъекте федерации завершена. В результате здания до сих пор не поставлены на кадастровый учет и не получили в кадастровом учете желательной отметки как "ранее учтенные", что на законных основаниях помогло бы в суде доказать, что постройки- не самострой, а были и ранее учтены государством, с советских лет. Покупатель построек использует постройки по назначению, провел реконструкцию и капремонт построек, открыто и добросовестно пользуется имуществом с 2003года. Тем не менее местный сельсовет (является органом местного самоуправления) на основании ст.225 ГК РФ готовит документы о признании построек бесхозными , одно здание на днях поставил на учет в Росреестре как бесхозяйное, а через год может подать иск о признании права муниципальной собственности на него. В данный момент положительно решается вопрос о выкупе приобретателем построек земельного участка под постройками в свою собственность. Вопросы: Увеличатся ли у гражданина основания к узакониванию построек после выкупа земли под ними? Как приобретателю построек добиться право собственности на купленные постройки, какие документы необходимо собрать в изложенной ситуации? Вправе ли орган местного самоуправления претендовать на право муниципальной собственности на бесхозяйные постройки после выкупа гражданином земли? Вправе ли гражданин разобрать постройки и продать как материалы, если выкупить землю под ними все таки не удастся ?

Ответ

: 1 В рассматриваемой ситуации можем рекомендовать покупателю недвижимого имущества обратиться в регистрирующий орган за регистрацией права собственности, представив соответствующее заявление и имеющиеся у продавца документы (договор купли-продажи, документ, подтверждающий оплату, паспорт БТИ), а также выписку из ЕГРП, подтверждающую ликвидацию организации продавца. После получения отказа регистрирующего органа продавец вправе обжаловать данный отказ в судебном порядке.

 

Согласно п.62 «Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности».

Факт возникновения права у продавца имущества не связан с фактом государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает вне зависимости от наличия или отсутствия такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При таких условиях отказ в государственной регистрации перехода права собственности по причине непредставления необходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя (аналогичная ситуация рассмотрена в Постановлении ФАС ВСО от 12.07. 2012 № А10-4729/2011) .

2. Исходя из содержания Вашего вопроса, не представляется возможным, проанализировать ситуацию с выкупом земли, так как не ясно на каких правовых основаниях указанное физическое лицо предполагает приобрести земельные участки.

Согласно пп.2 п.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если здания будут оформлены в муниципальную собственность, земельный участок не может быть передан иному лицу без передачи права на постройки.

15.08.2013г.

С уважением,

ведущий эксперт Горячей линии «Системы Юрист» Наталья Ковтуненко

Ответ утвержден:

руководитель Горячей линии «Системы Юрист» Виктория Рыбалкина

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль