Организация - застройщик признана банкротом

554

Вопрос

Организация - застройщик признана по решению арбитражного суда Приморского края, банкротом с 2012 г. У человека 4 договора долевого строительства на одно жилое помещение и три нежилых. По нежилым помещениям ему посоветовали отказаться и стать в реестр кредиторов по выплате по данным договорам денежной суммы, но процедура банкротства продлена еще на 6 мес. Как при данной процедуре сейчас оформить собственность на три нежилых помещения?На жилое помещение человека не поставили в реестр, так как в апелляционной инстанции директор компании - застройщика вместе с конкурсным управляющим заявил, что квитанции об оплате поддельные, так как не проходят по банку (деньги были взяты черной кассой). В суде первой инстанции конкурсному управляющему отказали в его выселении ввиду пропущенного срока исковой давности. Сейчас второй человек подал в арбитражный суд на признание право собственности на его жилую квартиру и его поставил суд в реестр по жилым помещением (двойные договора долевого строительства и данный договор был составлен позже на 2 года, а претензии предъявил в 2015 г.). Как лучше поступить в таком случае? (По бывшему директору компании-застройщика в районном суде рассматривается уголовное дело)С уважением, Галина Высоцкая

Ответ

Учитывая невозможность заявления требований о передаче нежилых помещений в рамках дела о банкротстве, как правило дольщики отказаться от договора и заявляют о включении денежных требований в реестр требований кредиторов. Кроме того, судебная практика в ряде случаев допускает признание права собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика (см. Постановление ФАС ПО от 19.12.2013 № А12-1213/2012, Постановление ФАС ПО от 01.10.2013 № А57-26869/2009, Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 02.09.2015 № 33-9544/2015).

Относительно жилого помещения, то при предъявлении требований о передаче жилых помещений в делах о банкротстве важно понимать, что необходимо будет доказать факт оплаты по договору.

То есть судом при рассмотрении требований о передаче жилых помещений должны быть исследованы факты:

Следовательно, для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие указанных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком.

Если суд отказал во включении требований по передаче жилого помещения в реестр требований, данный судебный акт возможно обжаловать (при наличии доказательств оплаты). В ином случае, дольщик скорее всего не сможет предъявить также денежное требование в реестр требований кредиторов, учитывая, что судебным актом установлен факт отсутствия оплаты по договору.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Договор участия в долевом строительстве: как избежать споров с застройщиком и что делать, если они возникнут. 8 самых проблемных вопросов;

Застройщик находится на стадии банкротства. Когда кредиторы получат объекты незавершенного строительства;

Долевое участие в строительстве. Как вернуть денежные средства от застройщика, признанного банкротом;

Застройщик строит объект на деньги дольщиков. 5 рискованных моментов при исполнении договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1. Договор долевого строительства. Как получить объект в случае банкротства застройщика

«На сегодняшний день случаи банкротства застройщика – не редкость. В таких ситуациях участники долевого строительства могут оказаться незащищенными и понести значительные потери. Для решения сложившейся ситуации Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ были внесены дополнения в Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в виде самостоятельного параграфа «Банкротство застройщиков». До вступления в силу этих изменений участники долевого строительства были лишены права требовать свое имущество в объекте незавершенного строительства.

Однако, применяя данный параграф, юристы и судьи сталкиваются с различными проблемами. В частности, актуальным является вопрос – включать ли в реестр требований о передаче жилых помещений требования граждан-участников долевого строительства в случае регистрации права собственности на жилое помещение либо на долю в объекте незавершенного строительства? От его решения зависит, будут ли погашены требования участников строительства, включенные в реестр о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи жилых помещений в порядке ст.ст. 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве.

ЗАСТРОЙЩИК-БАНКРОТ ДОЛЖЕН ИМЕТЬ ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СОБСТВЕННОСТИ

Согласно п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.

При этом, как следует из буквального толкования п. 2 ст. 201.6 этого же закона, арбитражным судом при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должно быть установлено два обстоятельства:

В случае наличия полной или частичной оплаты требование участника подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества (п. 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве).

Бесспорным является то, что участники строительства заявляют свои требования в реестр о передаче жилых помещений с целью получения в собственность доли в объекте незавершенного строительства либо квартиры.

Законом о банкротстве (§ 7 гл. IX) установлены специальные правила погашения требований участников строительства:

Передача объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при соблюдении всех условий, установленных в ст. 201.10 Закона о банкротстве. Аналогичные положения содержатся и в ст. 201.11. Так, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена только в случае, если после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства. Такое правило касается конкретного объекта строительства, включенного в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (п. 4 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

При этом важным условием является то, что объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности (п. 5 ч. 3 ст. 201.10 Закона обанкротстве). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). В свою очередь право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (объекты незавершенного строительства), подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, в случае регистрации участником строительства права собственности на долю в объекте незавершенного строительства либо на жилое помещение в Управлении Росреестра, прекращается право собственности на данное имущество должника – застройщика.

Указанное имущество не будет входить в состав конкурсной массы (ст. 131 Закона о банкротстве), поскольку не является имуществом должника. Именно по этой причине у застройщика будет отсутствовать право распоряжаться данным имуществом, в том числе и право передавать его кому бы то ни было. То есть, обязанность должника по передаче жилого помещения прекращается с даты внесения записи о праве собственности за гражданином в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН).

Но, как сказано выше, требования участников строительства включаются в реестр о передаче жилых помещений с целью последующей передачи в жилищно-строительный кооператив.

В случае включения в реестр требований участников долевого строительства с зарегистрированным правом собственности на долю в объекте незавершенного строительства, может возникнуть ситуация, при которой невозможно будет произвести погашение требований всех участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

В этом случае будет нарушаться положение п. 4 ч. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве – требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений будет больше, чем жилых помещений после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства. При таких условиях арбитражный управляющий должника сможет дать лишь заключение о невозможности передачи объекта незавершенного строительства.

В КОНКУРСНУЮ МАССУ ЗАСТРОЙЩИКА НЕ ВХОДЯТ ОБЪЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА, НАХОДЯЩИЕСЯ В СОБСТВЕННОСТИ УЧАСТНИКОВ

Ввиду того, что из § 7 гл. IX Закона о банкротстве не следует прямой запрет на включение описываемых требований, судебная практика по данному вопросу различна.

В качестве примера можно привести следующее дело, которое иллюстрирует различные подходы судов.

В рамках одного банкротного дела было подано порядка 70 требований участников строительства с зарегистрированным правом собственности.

Одним из конкурсных кредиторов в порядке ст. 71 Закона о банкротстве были заявлены возражения по данным требованиям. Суть возражений сводилась к тому, что за определенными участниками признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Такое право участников было зарегистрировано, поэтому эти лица не могут заявлять требование о передаче им в собственность того, что и так уже является их собственностью.

Судом первой инстанции доводы конкурсного кредитора были признаны необоснованными. Суд пришел к выводу, что § 7 гл. IX Закона о банкротстве не содержит запрета на включение в реестр требований о передаче жилых помещений в случае признания за гражданином права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. При этом предусмотренная законом возможность включения требования участника строительства о передаче жилого помещения в реестр таких требований является способом реализации правомочий данного лица в случае банкротства застройщика.

В свою очередь обязательство застройщика по передаче жилого помещения, установленное соответствующим договором, может быть прекращено только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не прекращает обязательство застройщика перед участником долевого строительства по передаче готового жилого помещения.

Поэтому наличие зарегистрированного права долевой собственности участников строительства на объект незавершенного строительства не свидетельствует об отсутствии у должника обязательства по передаче данным лицам соответствующих жилых помещений. Также это не может являться препятствием для включения требований участников строительства о передаче причитающихся им жилых помещений в реестр требований о передаче жилых помещений должника (определение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.04.2012 по делу № А45-21735/2011).

Апелляционный суд согласился с доводами суда первой инстанции и указал следующее. Наличие зарегистрированного права долевой собственности участника строительства на объект незавершенного строительства не свидетельствует об отсутствии у должника обязательства по передаче данному лицу соответствующих жилых помещений. Также это не может являться препятствием для включения требования участника строительства о передаче причитающегося ему жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений должника.

Кроме того, Закон о банкротстве не ограничивает право участника строительства предъявлять к должнику требование о передаче жилого помещения при наличии признанного за ним в судебном порядке права собственности на долю в общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства. Признание права собственности не означает исполнение должником своих обязательств по договору. Доля в объекте незавершенного строительства, право собственности на которую признано в судебном порядке, не имеет статуса индивидуально-определенной вещи до сдачи жилого дома в эксплуатацию (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по делу № А45-21735/2011).

Однако конкурсный кредитор не согласился с такими выводами судов и обратился в кассационную инстанцию, которая его поддержала. Окружной суд отказал в удовлетворении требований участников строительства с зарегистрированным правом собственности. В судебном акте было указано, что признание права собственности на долю объекта незавершенного строительства за участником долевого строительства исключает признание права собственности на эту же долю за должником-застройщиком. Именно по этой причине такая доля не может быть включена в конкурсную массу должника. А значит, и застройщик не сможет распорядится имуществом, не вошедшим в конкурсную массу.

Вместе с тем реестр требований о передаче жилых помещений – это очередь, в порядке которой удовлетворяются требования участников строительства за счет конкурной массы – объекта строительства, зарегистрированного на праве собственности за должником-застройщиком. Для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротствест. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Однако доли участников строительства, принадлежащие им на праве собственности (зарегистрированном праве), не могут быть зарегистрированы за должником на том же праве и, следовательно, не могут быть переданы должником участникам строительства – собственникам своих долей.

При этом нахождение должника в процедуре банкротства означает его неплатежеспособность, в том числе материальную неспособность достроить объект недвижимости и выдать квартиры участникам долевого строительства. Следовательно, вывод нижестоящего суда о том, что участник долевого строительства вправе требовать от должника готовое жилое помещение, несмотря на наличие у него зарегистрированного права на долю в объекте, не соответствует ст. 201.10 Закона о банкротстве, предусматривающей передачу должником участникам строительства объекта незавершенного строительства. Также суд делает вывод о том, что для включения требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений заявитель должен отказаться от своего права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.08.2012 по делу № А45-21735/2011).

В настоящее время судами кассационной и апелляционной инстанций по данному делу приняты судебные акты об отказе в удовлетворении требований участников долевого строительства, право собственности которых на долю зарегистрировано, во включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

ОТКАЗ ОТ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА В ЕГРПН ПОЗВОЛИТ СОБСТВЕННИКУ ВКЛЮЧИТЬ СВОИ ТРЕБОВАНИЯ В РЕЕСТР

Каких-либо разъяснений Высшего арбитражного суда РФ по вопросу включения требований участников с зарегистрированными правами собственности, к сожалению, до сих пор нет. Однако интересна позиция тройки судей ВАС РФ, выраженная в одном из определений об отказе в передаче дела в Президиум. Так, в судебном акте описана ситуация, когда право собственности на помещение участника строительства было признано решением суда общей юрисдикции и зарегистрировано в ЕГРПН. Тройка судей пришла к выводу, что в случае если участник строительства обращается с заявлением о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, то его требование может быть включено в реестр только в случае его отказа от регистрации (определение ВАС РФ от 25.06.2012 по делу № ВАС-7586/12).

Таким образом, требование участника строительства с зарегистрированным правом может быть включено в реестр о передаче жилых помещений только в случае отказа от регистрации права собственности.

Так, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ). Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Форма данного отказа специально не регламентируется. Свидетельством отказа собственника от права собственности может служить подача заявления об отказе от вещи, сделанная как в письменной, так и в устной форме.

В любом случае такой отказ должен быть свободным с точки зрения воли (не быть вынужденным в силу чрезвычайности обстановки), недвусмысленным с точки зрения целей и эффективным с точки зрения доведения до всех возможных адресатов. Представляется, что отказ от права собственности на недвижимое имущество требует обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и орган местного самоуправления по месту нахождения имущества (п. 3 ст. 225 ГК РФ). Бездействие собственника само по себе, напротив, еще не свидетельствует о намерении отказаться от права собственности.

Полагаем, что волеизъявление участника долевого строительства в виде отказа от регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства должно быть четко выражено путем осуществления действий, свидетельствующих о совершении такого отказа, например путем обращения в Управление Россреестра с заявлением о регистрации отказа от права собственности. Если же такой отказ по каким-то причинам не будет зарегистрирован Росреестром, то требование участника долевого строительства о включении в реестр о передаче жилых помещений не может быть удовлетворено.

Итак, подытоживая вышесказанное, можно сделать вывод, что требование участника строительства, чье право собственности на жилое помещение или доля в праве общей долевой собственности признаны решением суда общей юрисдикции и зарегистрированы в ЕГРПН, может быть включено в реестр о передаче жилых помещений только в случае отказа от регистрации права собственности.

Представляется, что выбор способа защиты участник долевого строительства должен сделать самостоятельно исходя из финансового состояния должника и стадии строительства незавершенного объекта.

Последствия принятия того или иного решения инвестором можно представить в виде таблицы (безотносительно к конкретному должнику и объекту строительства).

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ СОВЕРШЕНИЯ УЧАСТНИКОМ СТРОИТЕЛЬСТВА ОПРЕДЕЛЕННЫХ ДЕЙСТВИЙ

Отказ от права собственности на долю в праве общей долевой собственности в объекте Сохранение за собой права собственности
Участие в деле о банкротстве о банкротстве Не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве
Участие в первом собрании кредиторов (в случае включения требования в реестр о передаче жилых помещений в процедуре наблюдения) В случае положительного заключения арбитражного управляющего о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в Жилищно-строительный кооператив, могут вступить в ЖСК и участвовать в достройке объекта вместе с иными участниками
Участие в собрании участников строительства и принятие решений в соответствии со ст.ст. 201.10201.11 Закона о банкротстве Участники строительства, в случае передачи объекта в Жилищно-строительный кооператив, не могут принимать решение о судьбе объекта без участников, право собственности которых на долю зарегистрировано
В случае положительного заключения арбитражного управляющего о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений: требование участника строительства погашается путем передачи объекта в Жилищно-строительный кооператив; право собственности застройщика (должника) объекта передается Жилищно-строительному кооперативу; завершение строительства происходит за счет средств членов ЖСК и (или) привлеченного инвестора (очевидно, что для инвестора данный объект должен быть инвестиционно привлекательным) В случае ликвидации должника право собственности сохраняется (данный факт является положительным в случае, если строительство дома завершено).

».

2. Банкротство застройщика. Как добиться включения своих требований в реестр

«Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее –Закон № 127-ФЗ) в 2011 году был дополнен новым параграфом, регламентирующим особенности банкротства застройщиков. До внесения соответствующих изменений банкротство при долевом строительстве приравнивалось к процедуре банкротства на общих условиях, а участники долевого строительства относились к третьей очереди кредиторов. Теперь же дольщики все так же относятся к третьей очереди, но уже привилегированной, в то время как остальные конкурсные кредиторы выделяются в четвертую очередь. Требования участников долевого строительства учитываются в особом реестре – реестре требований о передаче жилых помещений. Рассмотрение данной категории дел связано с рядом особенностей (особый субъектный состав участников при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и т. д.). Поэтому от грамотного оформления документов участником долевого строительства и их квалифицированного раскрытия в суде будет зависеть судебный акт о включении его требований в реестр или же об отказе в таком включении.

УЧАСТНИК СТРОИТЕЛЬСТВА В ДЕЛЕ О БАНКРОТСТВЕЗАСТРОЙЩИКА НЕ ОБЯЗАН ВОЗМЕЩАТЬ РАСХОДЫ НА УВЕДОМЛЕНИЕ КРЕДИТОРОВ

Статьей 201.6 Закона № 127-ФЗ предусмотрены особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом.

Следует отметить, что вопрос о возмещении расходов при несостоятельности застройщика решается с учетом применения специального законодательства.

Цитата: «Расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника» (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Так, по одному из дел были удовлетворены требования заявителя, который не возмещал расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о включении неустойки в реестр требований кредиторов. Свое решение суд мотивировал тем, что указанные расходы в деле о банкротстве застройщика осуществляются конкурсным управляющим за счет должника, а не за счет заявителя, как предусмотрено по общему правилу, установленному п. 1 ст. 100 Закона № 127-ФЗ. Конкурсный управляющий не согласился с таким решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. В качестве обоснования конкурсный управляющий указал на то, что ему не производилось возмещение расходов на уведомление кредиторов о предъявлении участником долевого строительства требования. В связи с этим иные кредиторы должника не были уведомлены о предъявлении участником долевого строительства требования, и, соответственно, не имели возможности воспользоваться правом на ознакомление или на возражение относительно заявленного требования. Однако суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы конкурсного управляющего и оставил в силе судебный акт суда первой инстанции (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по делу № А79-7895/2010).

ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ В РЕЕСТР НЕОБХОДИМО ДОКАЗАТЬ ФАКТ ОПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ*

При предъявлении требований о передаче жилых помещений в делах о банкротстве важно понимать, что необходимо будет доказать факт оплаты по договору.

Цитата:«Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения» (п. 2 ст. 201.6 Закона № 127– ФЗ).

То есть судом при рассмотрении требований о передаче жилых помещений должны быть исследованы факты:

  • наличия договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
  • полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по указанному договору.
    • наличие договора между участником долевого строительства и застройщиком, по которому данное лицо обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность гражданина;
    • факт полной или частичной оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору.
    • погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства (ст. 201.10);
    • погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений (ст. 201.11).
  • наличия договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
  • полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по указанному договору.

Следовательно, для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие указанных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком.

Так, по одному из дел застройщик обжаловал определение суда первой инстанции, посчитав требования участника строительства необоснованными, так как спорный объект незавершенного строительства передан от должника жилищно-строительному кооперативу, который принял на себя обязанности по обеспечению завершения строительства и ввода в эксплуатацию данного объекта. Поэтому застройщик полагал, что требования участника строительства должны быть обращены не к нему, а к жилищно-строительному кооперативу в форме требования о включении в члены кооператива.

Однако суд не согласился с такими доводами застройщика и указал следующее. Для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие формальных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком. Кроме того, правила, установленные§ 7 Закона № 127-ФЗ, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (п. 2 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Поэтому участнику строительства не может быть отказано во включении в реестр требований о передаче жилых помещений по причине того, что застройщик не обладает правом собственности или иным имущественным правом на строящийся жилой дом (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по делу № А70-7956/2009).

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ – НЕ ЕДИНСТВЕННОЕ ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ДОЛЬЩИКОВ В РЕЕСТР

Закон № 127-ФЗ предусматривает ряд случаев, когда арбитражный суд вправе признать наличие у участника долевого строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования (п. 6 ст. 201.1), а именно:

  • заключение договора участия в долевом строительстве;
  • заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  • заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
  • внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
  • заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
  • выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
  • внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
  • заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Представляется, что указанный перечень не в полной мере соответствует ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). В соответствии с этой нормой право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. То есть предусматривается, что привлекать денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома возможно только на основании договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем введение в Закон № 127-ФЗ столь широкого перечня случаев, не являющегося исчерпывающим, вполне оправдано. Эта норма закона направлена на защиту прав участников строительства, так как некоторые застройщики продолжают заключать как предварительные договоры участия в долевом строительстве, так и иные договоры. Так, в одном из дел арбитражный суд указал, что требование о передаче жилого помещения является требованием участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения в многоквартирном доме (п. 3 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). При этом перечень видов договоров, на основании которых участник строительства может включаться в реестр требований о передаче жилых помещений, установленный в п. 6 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ, не является исчерпывающим. Поэтому окружной суд признал, что выводы нижестоящих судов о признании договора уступки прав по сделке, предусматривающей привлечение инвестором соинвестора к инвестированию строящегося жилого дома, сделаны без установления правовой природы фактически заключенного сторонами договора и отправил дело на новое рассмотрение (постановление ФАС Московского округа от 15.08.2012 по делу № А40-27589/08-74-86Б).

Организация - застройщик признана  банкротомДля включения в реестр дольщик должен преобразовать свое требование в денежное

Поскольку для участия в деле обанкротстве согласно действующему российскому законодательству необходимо обладать денежным требованием к должнику, возникает вопрос о том, при каких обстоятельствах дольщик приобретает соответствующее право. По общему правилу дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости. Иными словами, его требование носит неденежный характер. Однако оно может быть преобразовано в денежное, если будет расторгнут договор долевого участия в строительстве (инвестирования) или гражданин предъявит требование о возмещении ему убытков, вызванных ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.

ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ В РЕЕСТР ТРЕБОВАНИЙ О ПЕРЕДАЧЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДОГОВОР ДОЛЖЕН БЫТЬ ЗАРЕГИСТРИРОВАН

Участникам долевого строительства важно помнить, что согласно общему правилу любой договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ, п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ и ч. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому требование, предъявленное на основании договора участия в долевом строительстве, не зарегистрированного в установленном порядке, удовлетворению не подлежит. Исключений из этого правила законодательством не предусмотрено.

Практика. По одному из дел суд отказал заявителю во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, так как договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Оставляя без изменения определение арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что договор участия в долевом строительстве, не соответствующий требованиям ст.ст. 131164 ГК РФ, п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу № А79-7895/2010).

Также не подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений требование, основанное на договоре, в отношении которого достигнуто соглашение о его расторжении. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики суд отказал заявителю во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, так как у заявителя отсутствовало право требования на строящийся объект недвижимости. В ходе судебного заседания было установлено, что стороны подписали соглашение о расторжении договора долевого участия. Вышестоящие инстанции оставили такое решение суда в силе, указав, что после подписания сторонами соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве, заявитель утратил право требования к обществу квартиры в многоквартирном жилом доме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.05.2012 по делу № А79-4792/2009).

Заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений удовлетворению не подлежит в случае, если ранее заявитель уже был включен в реестр требований кредиторов исходя из того же основания, что и требование о передаче жилого помещения. Так, суд отказал заявителю в удовлетворении иска о включении в реестр требования о передаче жилых помещений, так как ранее аналогичное требование заявителя уже было включено в реестр. Суды вышестоящих инстанций оставили такое решение в силе. Отказывая в передаче дела на рассмотрение Президиума, ВАС РФ указал, что суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленного требования, исходя из того, что заявитель отказался от передачи ему жилого помещения. Тем самым он реализовал свое право по возврату уплаченных денежных средств, учитывая при этом разъяснения, содержащиеся в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (определение ВАС РФ от 02.05.2012 № ВАС-4918/12).

РАСХОЖДЕНИЕ ДАННЫХ О ПЛОЩАДИ КВАРТИРЫ В ДОГОВОРЕ НЕ СВИДЕТЕЛЬСТВУЕТ О НЕСОГЛАСОВАННОСТИ ПРЕДМЕТА

При установлении факта заключения договора, связанного с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность необходимо учитывать специфику предмета договора. Так, суд отказал участнику долевого строительства во включении его требований в реестр, указав, что сторонами договора не было достигнуто соглашение, позволяющее с достоверностью установить объект, который застройщик намерен передать, а участник строительства принять после ввода в эксплуатацию жилого дома.

Однако суд кассационной инстанции не согласился с такими выводами и отменил определение суда. При этом суд указал, что расхождение данных о площади квартиры в договоре и проекте при наличии других данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости (адрес с указанием номера дома, подъезда, этажа, номера квартиры, количества комнат, расположение квартиры в строительных осях и рядах), подлежащий передаче участнику строительства (инвестору), не может безусловно свидетельствовать о несогласованности сторонами предмета договора. В случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной или предусмотренной договором, стороны не лишены права требовать увеличения или уменьшения цены договора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2012 по делу № А33-3111/2009).

Следует отметить, что в понятие «общая площадь жилого помещения», данное в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас. В свою очередь в понятие «общая проектная площадь», используемого проектантами в проектно-сметной документации, включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с п. В.2.2 Свода правил СНиП 31-01-2003 19, общая площадь квартиры – это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

КРЕДИТОРЫ НЕ ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ПЕРЕДАЧИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Анализ судебной практики показал, что с введением в действие отдельного параграфа, посвященного банкротству застройщиков, значительное число заявлений было связано как раз с заявлениями о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требований кредиторов о передаче нежилых помещений.

Представляется, что внесенные изменения являются специальным нормативным правовым актом, направленным на дополнительную (повышенную) защиту прав участников долевого строительства жилых помещений, так как с правами граждан на жилые помещения связаны реализация права граждан Российской Федерации на жилище, закрепленная в ст. 40 Конституции РФ, а также создание условий к его реализации.

Так, по одному из дел суд отказал во включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче нежилого помещения. По мнению заявителей, к их требованию о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче нежилого помещения возможно применение по аналогии норм § 7 гл. IХ Закона № 127-ФЗ, касающихся требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений. Отказывая в передаче дела на рассмотрение Президиума, коллегия в составе трех судей Высшего арбитражного суда РФ указала, что судами были правильно истолкованы нормы § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ. Исходя из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, был сделан обоснованный вывод о невозможности включения в реестр требований о передаче жилых помещений требования кредиторов о передаче нежилого помещения (определение ВАС РФ от 06.09.2012 № ВАС-9411/12).

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что наличие обширной судебной практики по делам, связанным с применением § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ, свидетельствует о положительной тенденции развития законодательства в сфере несостоятельности(банкротства). Вместе с тем еще остается ряд вопросов, которые предстоит решить законодателю в процессе совершенствования законодательства в указанной сфере и арбитражным судам – в процессе толкования закона, его разъяснения и детализации».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.