Ввод объекта в эксплуатацию

1328

Вопрос

Договор аренды для строительства многоквартирного жилого дома истекает в декабре 2015 года. Процент готовности составляет 90%. Получить разрешительную документацию на ввод до окончания срока аренды не успеваем. Сможет ли отказать архитектура в выдаче разрешения на ввод, если срок договора аренды истек? Насколько обоснован будет данный отказ, учитывая положения п.2 ст.621 ГК РФ?

Ответ

Истечение срока аренды земельного участка не является безусловным основанием в отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, застройщик должен обратиться в тот же орган, где он получал разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Наименование органа, в который следует обратиться, содержится в региональных или местных документах.

К заявлению прилагается, в т.ч. правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды); градостроительный план земельного участка; разрешение на строительство.

Однако, истечение срока аренды земельного участка не является безусловным основанием в отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Во-первых, договор аренды может быть возобновлен в порядке ст.621 ГК РФ (но не во всех случаях, например - если договор был заключен по результатам торгов).

Во-вторых, одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, что не идентично истечению срока действия такого документа на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждает и судебная практика – см. Постановление АС ВСО от 08.10.2015 № А33-2845/2015, Постановление 3 ААС от 28.07.2015 № А33-2845/2015.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» и «Системы Главбух»

<…>

1. Постановление 3 ААС от 28.07.2015 № А33-2845/2015

<…>

«Письмом от 29.01.2015 № Т 456-ек департамент отказал заявителю в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, указав на не предоставление правоустанавливающих документов. Согласно объяснениям департамента, таким документом является договор аренды земельного участка, срок которого истек, иных обстоятельств, препятствующих выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, не имеется.*

Заявитель, полагая, что указанным актом нарушены его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа от 29.01.2015 № Т-456-ек.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Как следует из материалов дела, предприниматель просит признать незаконным отказ департамента градостроительства администрации города Красноярска от 29.01.2015 № Т-456-ек в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания склада и инженерного обеспечения в составе производственной базы, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, ул. Рокоссовского, уч.№ 1. Указанный отказ со ссылкой на часть 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации мотивирован не представлением заявителем правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400077:37.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, поддерживает вывод суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований и признания недействительным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию департамента градостроительства администрации города Красноярска, оформленного письмом от 29.01.2015 № Т 456-ек.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Часть 3 указанной статьи содержит перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1).

При этом одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (пункт 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и не оспаривается административным органом, документы, указанные в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заявителем представлены, за исключением - договора аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400077:37 со сроком действия, который не истек на дату обращения заявителя с заявлением о выдаче разрешения.

Судом апелляционной инстанции установлено, что с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства в департамент предприниматель обратился 29.01.2015 (вх.№456ек), представив в том числе, договор аренды от 15.10.2010 №1565.

Срок действия договора аренды указанного земельного участка от 15.10.2010 №1565 истек 11.10.2013. Согласно выписке из ЕГРП от 29.04.2014 № 01/125/2014-72 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. В пункте 6.2 договора указано, что по окончании срока действия договора, договор считается соответственно расторгнутым и прекратившим свое действие без соответствующих соглашений и дополнительного уведомления арендатора.

Уведомлением от 05.07.2013 № 25667 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил предпринимателю о расторжении договора аренды земельного участка от 15.10.2010 № 1565 в связи с окончанием срока действия договора.

05.09.2013 заявитель обратился в департамент с заявлением о продлении договора от 15.10.2010 № 1565 в связи с увеличением сроков строительства, в ответ на которое департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письмом от 01.10.2013 № 37562 отказал в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400077:37 в связи с отсутствием оснований.

Учитывая, что указанный договор аренды от 15.10.2010 заключен по результатам торгов, суд первой инстанции правомерно указал, что в условиях договора аренды земельного участка от 15.10.2010 № 1565 и не могло быть условия, предусмотренного частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора. По тем же причинам отсутствует возможность продления срока его действия.

Вместе с тем, из приведенных выше норм действующего законодательства следует, что одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, что не идентично истечению срока действия такого документа на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого отказа) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции установил, что по договору аренды от 15.10.2010 спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в целях строительства производственной базы, которое на момент истечения срока действия названного договора аренды не было завершено застройщиком, что само по себе свидетельствует о фактическом осуществлении использования спорного земельного участка заявителем по целевому назначению по истечении срока действия указанного выше договора аренды.

Кроме того, апелляционный суд учитывает наличие законных оснований для строительства объекта капитального строительства, а также то что, договоры от 19.08.2012 №№ 1817, 1818 аренды земельных участков №№ 1, 2, заключенные в целях строительства инженерного обеспечения (сетей водоснабжения, электроснабжения) объекта капитального строительства - здания склада в составе производственной базы, заключены на срок до 19.08.2015.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и департаментом не оспариваются.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отклонили доводы ответчика о том, что заключение договора аренды спорного земельного участка возможно только на торгах, и правомерно удовлетворили заявленные требования.

Из приведенных выше положений действующего законодательства следует, что договор аренды земельного участка, предоставленного для строительства, может быть продлен без проведения торгов в случае не достижения цели использования земельного участка и наличия на нем на момент истечения срока действия договора объектов незавершенного строительства.

Отклонение судом первой инстанции доводов ответчика о том, что заключение договора аренды спорного земельного участка возможно только на торгах, соответствует правовым позициям, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8985/08 от 23.12.2008, № 14880/10 от 01.03 2011.

Из представленных в материалы дела доказательств судом апелляционной инстанции также установлено, что первоначально с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства здания склада и инженерного обеспечения в составе производственной базы по адресу: г.Красноярск, ул. Рокоссовского, уч. № 1, предприниматель обратился в департамент градостроительства администрации г. Красноярска 19.12.2013 (вх. № 14684ек, л.д. 87).

Письмом от 20.12.2013 № Т-14684ек департамент градостроительства администрации г. Красноярска отказал заявителю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку последним не предоставлены правоустанавливающие документы на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0400077:37.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю уведомлением от 29.04.2014 № 01/125/2014-67 сообщило об отсутствии сведений в ЕГРП на нежилое здание по адресу: г. Красноярск, ул.Рокоссовского, уч. № 1. Сообщениями от 28.07.2014 предпринимателю отказано в государственной регистрации права собственности на сооружение, протяженностью 344 м, по адресу: г. Красноярск, от ТП 10110 в районе нежилого здания № 22г по ул.Рокоссовского до ВРУ производственной базы и на здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Кардачинская, 8.

Предприниматель со ссылкой на статью 218 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с требованиями к администрации города Красноярска (дело № А33-8874/2014):

- о признании права собственности на здание склада по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Кардачинская, д. 8, лит. В, В1, инвентарный номер 14:0318:36, общей площадью 913,3 кв.м, площадью застройки 570,1 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400077:37, общей площадью 6322 кв.м, г.Красноярск, Советский район, ул. Рокоссовского, участок № 1;

- о признании права собственности на наружные сети электроснабжения 0,4 кВ, протяженностью 344 м, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск от ТП 10110 в районе нежилого здания № 22 по ул. Рокоссовского до ВРУ производственной базы, инвентарный номер 13:0449:64, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400077:37, общей площадью 6322 кв.м, г. Красноярск, Советский район, ул. Рокоссовского, участок № 2, общей площадью 3024 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:000000:151448, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Рокоссовского, участок № 1, общей площадью 811 кв.м.

В связи с тем, что ответчик является ненадлежащим, поскольку спорные объекты не значатся в муниципальной собственности, документы подтверждающие строительство спорных объектов за счет муниципальных средств отсутствуют, администрация г.Красноярска не предъявляет каких-либо прав на спорные объекты, спор о праве отсутствует, Арбитражный суд Красноярского края решением от 12 августа 2014 года по делу № А33-8874/2014 отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции при принятии обжалуемого решения обоснованно принял во внимание решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 августа 2014 года по делу № А33-8874/2014, которым отказано заявителю в иске к администрации города Красноярска.

Ссылка департамента в апелляционной жалобе на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не может быть принята во внимание суда апелляционной инстанции, поскольку положения указанной нормы распространяются на земельные участки, на которых расположен объект незавершенного строительства и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае объект является завершенным (акт приемки законченным строительством объекта от 01.10.2013). Как завершенные объекты они стоят на государственном кадастровом учете. Зданию склада в результате проведения государственного кадастрового учета присвоен КН 24:50:0400077:64 (кадастровый паспорт от 22.05.2014 №24/14-347145), наружным сетям электроснабжения 0.4 кВ. в результате проведения государственного кадастрового учета присвоен КН 24:50:0000000:189350 (кадастровый паспорт от 22.05.2014 №24/14-347268).

Кроме того, право собственности, в силу указанных выше причин, не зарегистрировано в установленном законом порядке и не могло быть зарегистрировано в связи с отсутствием правовых оснований.

Довод апелляционной жалобы о том, что сложившаяся судебная практика дает застройщику преимущественное право приобретения земельного участка на торгах (со ссылкой на Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды») отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку предоставление земельного участка для целей строительства путем проведения торгов в силу положений 30, 31, 32, 38 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительно для земельных участков, свободных от прав третьих лиц. В данном случае на спорном земельном участке находятся возведенные предпринимателем на законном основании строения, что исключает возможность проведения торгов в отношении спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что формальный - на основании пункта 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации отказ департамента заявителю ведет к невозможности дальнейшей реализации заявителем прав, связанных со строительством и эксплуатацией объекта на законных основаниях, нарушает право заявителя на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности, гарантированное частью 1 статьи 34 Конституции Российской Федерации.

На основании изложенного апелляционная коллегия поддерживает вывод Арбитражного суда Красноярского края об удовлетворении заявленных требований.

При это суд первой инстанции верно указал, что сведения о нарушении прав иных лиц, а также основных принципов законодательства о градостроительной деятельности, указанных в статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение органа местного самоуправления незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что надлежащим способом устранения нарушения прав и законных интересов ИП Тихонова А.Г. в настоящем деле, учитывая отсутствие иных оснований для отказа предпринимателю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме истечения срока аренды земельного участка, является возложение на департамент обязанности выдать индивидуальному предпринимателю Тихонову Андрею Геннадьевичу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию здания склада и инженерного обеспечения в составе производственной базы, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Рокоссовского, участок № 1, заявление о выдаче разрешения от 29.01.2015 года № Т-456-ек».

<…>

2.Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору

«Передача объекта инвестору связана с выполнением определенной последовательности действий:

  • приемка застройщиком (техническим заказчиком) результатов работ от генподрядчика (подрядчика);
  • подготовка объекта к эксплуатации;
  • получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • приемка завершенного строительством объекта инвестором.

Приемка работ от генподрядчика

Сдача-приемка результатов работ от генподрядчика застройщику (техническому заказчику) оформляется актом, подписанным сторонами (ст. 753 ГК РФ). Сдачу-приемку выполненных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений оформите с помощью унифицированных бланков. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

12.72066 (9)

Ситуация: в какие сроки застройщик (технический заказчик) обязан подписать акт приемки результатов работ от генподрядчика (подрядчика)

Застройщик (технический заказчик), получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753 ГК РФ). Конкретные сроки подписания акта приемки результатов работ в законодательстве не предусмотрены. Исключение составляют случаи приостановления или прекращения строительства: в таких ситуациях акт о приемке выполненной части работы нужно подписать в течение месяца (п. 5.16.1 СНиП 12-01-2004, утвержденных постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. № 70).

Если в договоре подобных положений нет, это не значит, что застройщик вправе оттягивать подписание акта на неограниченное время. Если обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения (п. 2 ст. 314 ГК РФ). При отсутствии сроков в договоре подрядчик (генподрядчик) может установить срок подписания в сопроводительном письме к переданному застройщику акту. Никаких ограничений на этот счет законодательство не содержит. Невыполнение указанных в акте сроков подрядчик (генподрядчик) может расценить как уклонение застройщика от подписания акта. Одностороннее подписание акта в этом случае законом не запрещено (ст. 753 ГК РФ).

Участие представителей госорганов

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результатов работ должны участвовать представители госорганов и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 753 ГК РФ).

Ситуация: в каких случаях к приемке результатов работ по договору строительного подряда нужно привлечь представителей госорганов и органов местного самоуправления

Требование об участии в сдаче-приемке результатов выполненных по договору строительного подряда работ представителей государственных органов содержится в СНиП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, а также впостановлении Совмина СССР от 23 января 1981 г. № 105 (действует в части, не противоречащей действующему законодательству). Применительно к отдельным объектам недвижимости (например, объекты газификации, электрификации) существуют специальные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов (см., например, СНиП 42-01-2002).

Подготовка объекта к эксплуатации

Для подготовки объекта строительства к эксплуатации нужно выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения. Кроме того, в территориальных строительных нормах могут быть установлены дополнительные требования по подготовке объектов к эксплуатации.

Застройщик должен получить заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (если объект подлежит государственному строительному надзору). Для этого застройщик представляет в территориальное управление Госстройнадзора России извещение об окончании строительства. После проверки, не выявившей нарушения, ему выдадут заключение. Такие правила предусмотрены в пунктах 25–29 Порядка, утвержденного приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1129.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется приемочными комиссиями. Приемочные комиссии для производственных объектов бюджетного финансирования назначаются министерствами и ведомствами – государственными заказчиками и соответствующими администрациями. Для объектов внебюджетного финансирования комиссию назначает организатор строительства (т. е. застройщик), который часто выполняет и функцию инвестора, или уполномоченный им технический заказчик. Такие разъяснения содержатся в письме Госстроя России от 5 ноября 2001 г. № ЛБ-6062/9.

По результатам приемки результатов работ приемочная комиссия оформит акт. Обычно это акт по форме № КС-11, утвержденный постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Если для осуществления строительных работ ранее было получено разрешение на строительство, застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Такой вывод следует из части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

  • выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;
  • соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Об этом сказано в части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, застройщик должен обратиться в тот же орган, где он получал разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Наименование органа, в который следует обратиться, содержится в региональных или местных документах. Например, в Коломенском муниципальном районе Московской области такое разрешение выдает местная администрация (п. 3.1 Положения, утвержденного постановлением администрации Коломенского района Московской области от 18 августа 2009 г. № 1139).

К заявлению приложите:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды);
  • градостроительный план земельного участка;
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства (обычно это форма № КС-11).
  • схему, отображающую расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или техническим заказчиком);
  • технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Также потребуются документы, подтверждающие соответствие параметров объекта строительства требованиям законодательства.

Во-первых, это документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или техническим заказчиком. Форма этого документа может быть утверждена на региональном уровне. Например, в Ленинградской области это форма, приведенная в приложении 3 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Во-вторых, понадобятся документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии). Бланки этих документов на федеральном уровне не утверждены. В большинстве регионов форма документа и порядок его выдачи определяется организациями, выдавшими технические условия.

В-третьих, заявитель должен представить документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов. Например, в Ленинградской области форма такого документа приведена в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Кроме того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно заключение Госстройнадзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Такой перечень разрешительных документов на ввод объектов в эксплуатацию установлен частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и расширен постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. № 175 (ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).*

Ситуация: можно ли для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства вместо схемы, отображающей расположение объекта капитального строительства, представить материалы геодезической съемки инженерных сетей и участка застройки

Нет, нельзя.

Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Там упомянута именно схема, отображающая расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или заказчиком).

Представление иного документа, даже содержащего те же сведения, что и эта схема, незаконно. Данный вывод подтверждается и материалами арбитражной практики (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 апреля 2009 г. № А28-9065/2008-322/27).

Ситуация: в каких случаях для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства понадобится доверенность

Представителю организации, который непосредственно обращается за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, выдайте доверенность.

Объясняется это так. Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Доверенности в этом списке нет.

Однако без доверенности от имени организации может действовать только ее руководитель или управляющий (руководитель управляющей организации). Полномочия руководителя подтверждаются уставом и решением о его назначении (избрании). Это следует из положений статьи 53 Гражданского кодекса РФ, статей 40 и 42 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ и статьи 69 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ. Во всех остальных случаях понадобится доверенность.

Приемка инвестором объекта

После получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию передача объекта, построенного по инвестиционному договору на строительство объекта, оформляется актом приемки-передачи. Это итоговый документ, который подтверждает взаимное исполнение сторонами обязательств по инвестиционному договору. В акте следует указать информацию:

  • о построенных объектах (с указанием их идентификационных номеров, площадей с учетом обмера БТИ, характеристик помещений и т. п.);
  • о порядке распределения построенных объектов (площадей) между инвесторами (соинвесторами).

Типовая форма акта приемки-передачи законодательством не установлена. Поэтому застройщик может разработать эту форму самостоятельно в качестве приложения к инвестиционному договору. Правомерность такого подхода обусловлена тем, что все отношения между инвестором и застройщиком, в том числе и порядок приемки-передачи работ, осуществляются на основе заключенного между ними инвестиционного договора (ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).

Условиями инвестиционного договора, по которому застройщик обязуется построить несколько объектов, может быть предусмотрена приемка-передача каждого объекта в отдельности. В этом случае приемка-передача отдельных объектов строительства может быть оформлена актом о результатах частичной реализации инвестиционного договора (приемка работ по определенным этапам).

К акту о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного договора застройщик прилагает акт о передаче затрат на строительство объекта. В этом акте застройщик перечисляет все расходы, связанные со строительством (стоимость израсходованных материалов, подрядных работ и т. п.), и отражает первоначальную стоимость построенного объекта.

Для передачи законченного строительством объекта можно составить акт в произвольной форме. Для этого в качестве образца могут быть использованы акты приемки по формам № КС-11 и № КС-14, которые утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а. Подробнее о заполнении этих форм см. Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату.

В течение пяти дней после передачи построенного объекта инвестору и подписания акта о результатах реализации инвестиционного договора застройщик выставляет инвестору счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Если застройщик применяет упрощенку, он также может выставить инвестору сводный счет-фактуру на стоимость работ, выполненных подрядчиком. Это необходимо для того, чтобы обеспечить право инвестора на возмещение НДС. При этом застройщик не должен платить НДС в бюджет на основании этого счета-фактуры. Такая позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. № 1784/12. Данное судебное решение, по сути, является прецедентным. В нем сказано, что при отсутствии других препятствий ранее принятые судебные акты по аналогичным делам могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ (по вновь открывшимся обстоятельствам)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль