Реконструкция существующих линейных объектов

165

Вопрос

У ФГБНУ есть объекты канализация, водопровод, ливневые сооружения которые являются недвижимыми и оформлены в право РФ а ФГБНУ владеет на праве оперативного управления. На сегодняшний день ФГБНУ строит здания к которым должны подводится данные коммуникации. Каким образом нужно оформить данные обеты добавить к старым или создать новые?

Ответ

Возможно произвести реконструкцию существующих линейных объектов, в результате которой будут созданы новые линейные объекты недвижимости.

Сети канализации и водоснабжения (в т. ч. наружные) отвечают критериям недвижимого имущества. Они представляют собой часть инфраструктуры, необходимой для нормальной эксплуатации зданий и сооружений (подп. 20 ст. 2 Закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ).

Если коммуникации расположены под землей, конструктивно связаны с конкретными строениями, перенести их на другую территорию с повторным подключением к другим объектам невозможно, они обладают признаками объекта недвижимости (линейные объекты).

При этом, под реконструкцией линейных объектов понимается изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (п.14.1 ст.1 ГрК РФ).

Таким образом, существующие линейные объекты возможно реконструировать.

Если для осуществления реконструкции ранее было получено разрешение (ст.51 ГрК РФ), застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Такой вывод следует из части 2 статьи 55 ГрК РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;

соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Об этом сказано в части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, застройщик должен обратиться в тот же орган, где он получал разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Наименование органа, в который следует обратиться, содержится в региональных или местных документах.

К заявлению прилагается:

правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды);

градостроительный план земельного участка;

разрешение на строительство;

акт приемки объекта капитального строительства (обычно это форма № КС-11).

схему, отображающую расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или техническим заказчиком);

технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Также потребуются документы, подтверждающие соответствие параметров объекта строительства требованиям законодательства.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» и «Системы Главбух»

<…>

Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору

«Передача объекта инвестору связана с выполнением определенной последовательности действий:

  • приемка застройщиком (техническим заказчиком) результатов работ от генподрядчика (подрядчика);
  • подготовка объекта к эксплуатации;
  • получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • приемка завершенного строительством объекта инвестором.

Приемка работ от генподрядчика

Сдача-приемка результатов работ от генподрядчика застройщику (техническому заказчику) оформляется актом, подписанным сторонами (ст. 753 ГК РФ). Сдачу-приемку выполненных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений оформите с помощью унифицированных бланков. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

12.72066 (9)

Ситуация: в какие сроки застройщик (технический заказчик) обязан подписать акт приемки результатов работ от генподрядчика (подрядчика)

Застройщик (технический заказчик), получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753 ГК РФ). Конкретные сроки подписания акта приемки результатов работ в законодательстве не предусмотрены. Исключение составляют случаи приостановления или прекращения строительства: в таких ситуациях акт о приемке выполненной части работы нужно подписать в течение месяца (п. 5.16.1 СНиП 12-01-2004, утвержденных постановлением Госстроя России от 19 апреля 2004 г. № 70).

Если в договоре подобных положений нет, это не значит, что застройщик вправе оттягивать подписание акта на неограниченное время. Если обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения (п. 2 ст. 314 ГК РФ). При отсутствии сроков в договоре подрядчик (генподрядчик) может установить срок подписания в сопроводительном письме к переданному застройщику акту. Никаких ограничений на этот счет законодательство не содержит. Невыполнение указанных в акте сроков подрядчик (генподрядчик) может расценить как уклонение застройщика от подписания акта. Одностороннее подписание акта в этом случае законом не запрещено (ст. 753 ГК РФ).

Участие представителей госорганов

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результатов работ должны участвовать представители госорганов и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 753 ГК РФ).

Ситуация: в каких случаях к приемке результатов работ по договору строительного подряда нужно привлечь представителей госорганов и органов местного самоуправления

Требование об участии в сдаче-приемке результатов выполненных по договору строительного подряда работ представителей государственных органов содержится в СНиП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, а также впостановлении Совмина СССР от 23 января 1981 г. № 105 (действует в части, не противоречащей действующему законодательству). Применительно к отдельным объектам недвижимости (например, объекты газификации, электрификации) существуют специальные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов (см., например, СНиП 42-01-2002).

Подготовка объекта к эксплуатации

Для подготовки объекта строительства к эксплуатации нужно выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения. Кроме того, в территориальных строительных нормах могут быть установлены дополнительные требования по подготовке объектов к эксплуатации.

Застройщик должен получить заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (если объект подлежит государственному строительному надзору). Для этого застройщик представляет в территориальное управление Госстройнадзора России извещение об окончании строительства. После проверки, не выявившей нарушения, ему выдадут заключение. Такие правила предусмотрены в пунктах 25–29 Порядка, утвержденного приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1129.

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется приемочными комиссиями. Приемочные комиссии для производственных объектов бюджетного финансирования назначаются министерствами и ведомствами – государственными заказчиками и соответствующими администрациями. Для объектов внебюджетного финансирования комиссию назначает организатор строительства (т. е. застройщик), который часто выполняет и функцию инвестора, или уполномоченный им технический заказчик. Такие разъяснения содержатся в письме Госстроя России от 5 ноября 2001 г. № ЛБ-6062/9.

По результатам приемки результатов работ приемочная комиссия оформит акт. Обычно это акт по форме № КС-11, утвержденный постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Если для осуществления строительных работ ранее было получено разрешение на строительство, застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Такой вывод следует из части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

  • выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;
  • соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

Об этом сказано в части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, застройщик должен обратиться в тот же орган, где он получал разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Наименование органа, в который следует обратиться, содержится в региональных или местных документах. Например, в Коломенском муниципальном районе Московской области такое разрешение выдает местная администрация (п. 3.1 Положения, утвержденного постановлением администрации Коломенского района Московской области от 18 августа 2009 г. № 1139).

К заявлению приложите:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды);
  • градостроительный план земельного участка;
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства (обычно это форма № КС-11).
  • схему, отображающую расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или техническим заказчиком);
  • технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Также потребуются документы, подтверждающие соответствие параметров объекта строительства требованиям законодательства.

Во-первых, это документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или техническим заказчиком. Форма этого документа может быть утверждена на региональном уровне. Например, в Ленинградской области это форма, приведенная в приложении 3 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Во-вторых, понадобятся документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии). Бланки этих документов на федеральном уровне не утверждены. В большинстве регионов форма документа и порядок его выдачи определяется организациями, выдавшими технические условия.

В-третьих, заявитель должен представить документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов. Например, в Ленинградской области форма такого документа приведена в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15.

Кроме того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно заключение Госстройнадзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Такой перечень разрешительных документов на ввод объектов в эксплуатацию установлен частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и расширен постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. № 175 (ч. 4 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).*

Ситуация: можно ли для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства вместо схемы, отображающей расположение объекта капитального строительства, представить материалы геодезической съемки инженерных сетей и участка застройки

Нет, нельзя.

Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Там упомянута именно схема, отображающая расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или заказчиком).

Представление иного документа, даже содержащего те же сведения, что и эта схема, незаконно. Данный вывод подтверждается и материалами арбитражной практики (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 апреля 2009 г. № А28-9065/2008-322/27).

Ситуация: в каких случаях для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства понадобится доверенность

Представителю организации, который непосредственно обращается за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, выдайте доверенность.

Объясняется это так. Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Доверенности в этом списке нет.

Однако без доверенности от имени организации может действовать только ее руководитель или управляющий (руководитель управляющей организации). Полномочия руководителя подтверждаются уставом и решением о его назначении (избрании). Это следует из положений статьи 53 Гражданского кодекса РФ, статей 40 и 42 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ и статьи 69 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ. Во всех остальных случаях понадобится доверенность.

Приемка инвестором объекта

После получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию передача объекта, построенного по инвестиционному договору на строительство объекта, оформляется актом приемки-передачи. Это итоговый документ, который подтверждает взаимное исполнение сторонами обязательств по инвестиционному договору. В акте следует указать информацию:

  • о построенных объектах (с указанием их идентификационных номеров, площадей с учетом обмера БТИ, характеристик помещений и т. п.);
  • о порядке распределения построенных объектов (площадей) между инвесторами (соинвесторами).

Типовая форма акта приемки-передачи законодательством не установлена. Поэтому застройщик может разработать эту форму самостоятельно в качестве приложения к инвестиционному договору. Правомерность такого подхода обусловлена тем, что все отношения между инвестором и застройщиком, в том числе и порядок приемки-передачи работ, осуществляются на основе заключенного между ними инвестиционного договора (ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ).

Условиями инвестиционного договора, по которому застройщик обязуется построить несколько объектов, может быть предусмотрена приемка-передача каждого объекта в отдельности. В этом случае приемка-передача отдельных объектов строительства может быть оформлена актом о результатах частичной реализации инвестиционного договора (приемка работ по определенным этапам).

К акту о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного договора застройщик прилагает акт о передаче затрат на строительство объекта. В этом акте застройщик перечисляет все расходы, связанные со строительством (стоимость израсходованных материалов, подрядных работ и т. п.), и отражает первоначальную стоимость построенного объекта.

Для передачи законченного строительством объекта можно составить акт в произвольной форме. Для этого в качестве образца могут быть использованы акты приемки по формам № КС-11 и № КС-14, которые утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а. Подробнее о заполнении этих форм см. Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату.

В течение пяти дней после передачи построенного объекта инвестору и подписания акта о результатах реализации инвестиционного договора застройщик выставляет инвестору счета-фактуры (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Если застройщик применяет упрощенку, он также может выставить инвестору сводный счет-фактуру на стоимость работ, выполненных подрядчиком. Это необходимо для того, чтобы обеспечить право инвестора на возмещение НДС. При этом застройщик не должен платить НДС в бюджет на основании этого счета-фактуры. Такая позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. № 1784/12. Данное судебное решение, по сути, является прецедентным. В нем сказано, что при отсутствии других препятствий ранее принятые судебные акты по аналогичным делам могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ (по вновь открывшимся обстоятельствам)».



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.