Арендатор не имел возможности пользоваться помещением.

193

Вопрос

Ситуация: арендодатель на некоторый период лишил арендатора возможности использовать арендуемый объект, при том что арендная плата за этот период полностью уплачена. Стороны договорились расторгнуть договор соглашению сторон, в котором указано, что стороны претензий друг к другу не имеют. Является ли подписание соглашения о расторжения с такой фразой препятствием для подачи впоследствии иска о взыскании с арендодателя арендной платы, полученной им за период, в течение которого арендатор был лишён возможности использовать объект? Является ли это неосновательным обогащением арендодателя или убытками арендатора?

Ответ

 Арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество, а если оплата произведена, он обязан вернуть денежные средства как неосновательное обогащение. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (постановление 9 ААС от 19.08.2011 г. № 09АП-14702/2011-ГК).

Неосновательное обогащение возникает из юридического факта, который включает в себя в совокупности:

  • наличие обогащения;
  • получение обогащение за счет потерпевшего;
  • отсутствие правовых оснований для обогащения.

Есть два способа возникновения неосновательного обогащения:

  • неосновательное приобретение – увеличение количества или стоимости имущества у одного лица за счет уменьшения имущества у другого лица;
  • неосновательное сбережение – отсутствие имущественных потерь, которые лицо должно было понести за счет уменьшения имущества и (или) неполучения доходов со стороны потерпевшего.

Суды приходили к данному выводу в случаях, когда арендатор не мог использовать имущество в силу следующих обстоятельств:

- осуществление арендодателем виновных действий (недопуск арендатора в арендуемое помещение, передача имущества в состоянии, не позволяющем его использовать по целевому назначению, непередача документов, необходимых для эксплуатации имущества, и др.);

- наличие иных препятствий к использованию имущества (в частности, затопление арендуемого помещения, пожар, отсутствие разрешительных документов, применение обеспечительных мер в отношении предмета аренды, введение режима чрезвычайной ситуации).

Если Вы подписали соглашения о расторжения с такой фразой, то суд может Вам отказать, если не будут представлены доказательства того, что Арендатор действительно не мог фактически использовать помещение.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как оспорить действия арендодателя, нарушающие договор

«Арендатор, как более слабая сторона в договоре, должен иметь план действий на случаи нарушения условий договора со стороны арендодателя. Многие из таких случаев уже стали однотипными, и по ним можно найти много примеров в судебной практике, на которые стоит сослаться в защиту своих прав.

Арендодатель не передал имущество арендатору

Арендодатель обязан предоставить арендатору сданное внаем имущество в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Если этого не произошло, то арендатор на основании пункта 3 статьи 611 Гражданского кодекса РФ может выбрать один из следующих способов защиты:*

  • истребовать имущество от арендодателя и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Учитывая сложность доказывания размера убытков, в интересах арендатора прописать в договоре условие о выплате арендодателем штрафной неустойки на случай, если он не передаст арендатору объект аренды в установленный в договоре срок.

Если арендодатель не передал арендатору недвижимое имущество, то он не сможет взыскать с арендатора арендную плату по договору*. Если же арендодатель допустил просрочку в передаче арендатору недвижимого имущества, то арендатор будет обязан вносить арендные платежи лишь после фактической передачи ему объекта аренды. Непередача арендатору имущества по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, освобождает арендатора от внесения арендной платы либо полностью (если имущество так и не было передано), либо частично (если арендодатель допустил просрочку в передаче этого имущества). Такая правовая позиция изложена в пункте 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Внимание! Арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее фактической передачи недвижимого имущества.

На практике арендодатель нередко предлагает арендатору подписать акт приема-передачи недвижимого имущества одновременно с подписанием самого договора аренды, мотивируя это тем, что акт приема-передачи объекта аренды якобы является неотъемлемой частью самого договора.

На самом же деле арендатору не стоит подписывать акт приема-передачи ранее, чем состоялась фактическая передача недвижимости арендатору, помещение было осмотрено арендатором и ему были переданы ключи от помещения. Дело в том, что если арендатор заранее подпишет акт приема-передачи имущества (до его фактической передачи), то при возникновении в последующем какого-либо судебного спора бремя доказывания факта непередачи имущества либо передачи имущества в ненадлежащем состоянии будет лежать именно на арендаторе. А доказать фактическую непередачу имущества либо получение имущества в ненадлежащем состоянии при наличии подписанного акта приема-передачи далеко не всегда представляется возможным.

См. также



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.