Регистрация договора недвижимости

44

Вопрос

Между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и подписан акт приема-передачи.По условиям договора оплата производится в срок не позднее 21 сентября, но до момента государственной регистрации перехода права собственности. Документы на регистрации не подавались.Кроме того, по условиям договора, он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон, в том числе в связи с неоплатой или не полной оплатой денежных средств.Покупателю направлена претензия с предложением оплатить или расторгнуть договор во внесудебном порядке (к претензии приложены доп.соглашения). Покупатель не отвечает ни как!!!

Вопрос:1. Вправе Продавец продать объект другому Покупателю до момента расторжения договора? Какие реальные риски несет при этом Продавец по отношению к первоначальному Покупателю

2. Вправе ли (при обращении в суд о расторжении договора) Продавец взыскать с Покупателя штрафную неустойку, предусмотренную договором за нарушение срока оплаты?

Ответ

1. Да, вправе, т.к. непрошедший регистрацию договор считается незаключенным. То есть, в расторжении, как таковом, в данном случае необходимости нет.

2. Не, не вправе, т.к. в виду незаключенности договора каких-либо оснований для выставления неустойки нет.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация. Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

«Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).*

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в деле, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

  • с момента внесения соответствующей записи в реестр, а
  • не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22)».

2. Постановление 15 ААС от 17.05.2013 № А32-28274/2012

«Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.02.2013 в иске отказано. Суд пришел к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, поэтому указал, что незаключенный договор не влечет правовых последствий, не порождает для сторон прав и обязанностей*, в отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. Поскольку оспариваемый договор расторгнут, то права истцов не нарушены и не восстанавливаются подачей данного иска».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль