Регистрация договора долевого участия в строительстве

122

Вопрос

При регистрации договора долевого участия в строительстве, где указан земельный участок, на котором располагается строящийся многоквартирный жилой дом, и часть данного земельного участка обременена сервитутом, Росреестр зарегистрирует такой договор без проблем и возникнет обременение на всю площадь земельного участка? Либо все-таки в договоре прописывать только площадь земельного участка, не обремененную сервитутом? Другая ситуация,, если уже после регистрации договоров долевого участия и возникновения ипотеки в силу закона на данный земельный участок, в Росреестр будет подано заявление о регистрации сервитута на часть земельного участка, нужно ли будет получать согласие дольщиков и вносить соответствующие изменения в договоры долевого участия?

Ответ

Обременение земельного участка сервитутом не должно являться основанием в отказе регистрации договора долевого участия.

При этом, следует учитывать, что сервитут это право ограниченного пользования земельным участком. Обладатель сервитута имеет только право пользования, которое осуществляется строго определенным способом. При этом право залога должно распространяться на весь земельный участок, на котором возводиться многоквартирный дом.

Так, согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в содержащий записи о сделках подраздел III раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества – см. Письмо Росреестра от 05.02.2015 № 14-01782/15.

В свою очередь, для регистрации сервитута, на земельном участке, выступающим предметом залога, потребуется согласие всех залогодержателей. Так, установление сервитута является одним из способов распоряжения земельным участком, в связи с чем, согласие залогодержателей участка необходимо – см. Постановление 15 ААС от 31.10.2013 № А32-11154/2013.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Постановление 15 ААС от 31.10.2013 № А32-11154/2013

<…>

«На момент обращения администрации с заявлением о регистрации соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, права по которому являются предметом залога, договоры ипотеки в установленном законом порядке не были прекращены; соответствующие регистрационные записи об ипотеке в ЕГРП не погашены. Доказательства прекращения залоговых правоотношений в деле отсутствуют.

Поскольку право залога в установленном порядке не прекратилось, у залогодателя сохранилась обязанность распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателей.

Управление, установив, что в пакете документов, представленных для государственной регистрации соглашения от 04.12.2012, отсутствует согласие банков на совершение действий в отношении предмета залога, обоснованно отказало в государственной регистрации названного соглашения.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что нахождение земельного участка в залоге у кредитных организаций не является препятствием в регистрации сервитута между уполномоченным органом и собственниками объектов недвижимого имущества, не принимается судебной коллегией.

Установление сервитута является одним из способов распоряжения земельным участком. Поскольку распоряжаться земельным участком администрация в силу вышеприведенных норм не вправе без согласия залогодержателей, получение такого согласия необходимо.

Таким образом, отказ управления в государственной регистрации соглашения об установлении сервитута, изложенный в письме от 14.01.2013 № 33/064/2012-245, соответствует Закону, что в силу статей 198200Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации препятствует признанию его недействительным*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль