Аренда земельного участка, находящегося в государственной собственности

61

Вопрос

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ - При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.Относятся ли положения данной статьи к договорам заключенным на неопределенный срок?

Ответ

 Если договор аренды земельного участка был заключен на неопределенный срок, правила пункта 9 статьи 22 ЗК РФ на данный договор не распространяются. Аналогичные выводы изложены в Постановлении ФАС ВВО от 24.04.2009 № А28-10253/2008, Постановлении 9 ААС от 29.07.2013 № А40-129806/12, Постановлении 9 ААС от 12.05.2012 № А40-126702/11.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Постановление ФАС ВВО от 24.04.2009 № А28-10253/2008

<…>

«В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что к моменту передачи прав и обязанностей договор аренды спорного земельного участка был заключен на неопределенный срок, поэтому правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения сторон не распространяются.*

Согласно разъяснениям, данным в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление), в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При заключении договора аренды № 28276 условие, согласно которому арендатор вправе осуществлять сделки по передаче прав и обязанностей по этому договору третьему лицу (перенаем) без согласия арендодателя, стороны не согласовали.

Отсутствие оснований для применения специального регулирования перенайма земельных участков свидетельствует о необходимости применения к рассматриваемому спору общей нормы, закрепленной в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, по которой арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия собственника этого имущества.

Приняв во внимание отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды спорного имущества, суд правомерно признал соглашение о перенайме от 10.11.2006 недействительной (ничтожной) сделкой по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации».

2.Постановление 9 ААС от 29.07.2013 № А40-129806/12

«В силу п. 9 ст. 22 ЗемК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Между тем к моменту, когда ОАО «Фирма ЛАДА ТОМ» было создано в качестве юридического лица (22.03.2011г. (т. 1 л.д. 33-34)), 15-летний срок, на который был заключен Договор аренды от 08.08.1994г. № М-09-000860, истек;Договор возобновился применительно к п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок применительно к ст. 610 ГК РФ.

Договор аренды, считающийся возобновленным на неопределенный срок применительно на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, является новым договором аренды (соответствующая правовая позиция определена в п. 31Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Тогда как правила п. 9 ст. 22 ЗемК РФ на договор аренды с неопределенным сроком действия не распространяются.

Соответственно, после возобновления Договора аренды от 08.08.1994г. № М-09-000860 на неопределенный срок на него правила п. 9 ст. 22 ЗемК РФ не распространяются.*

Соответственно, при отсутствии согласия арендодателя (какового не имелось), ЗАО «Фирма «ЛАДА-ТОМ» не могло передать ОАО «Фирма ЛАДА ТОМ» права и обязанности арендатора из Договора аренды от 08.08.1994г. № М-09-000860».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль