Продление договора аренды

426

Вопрос

Договор аренды нежилого помещения заключен на 11 месяцев. Срок аренды истекает. Как законно продолжить договорные отношения: Заключить новый договор аренды нежилого помещения на новый срок - 11 месяцев? Заключить дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды? Если второе, то какие условия подлежат обязательному включению в дополнительное соглашение?

Ответ

Вы можете заключить новый договор или заключить дополнительное соглашение о пролонгации и то и другое будет законно.

Согласно правовой позиции ВАС РФ при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости требует регистрации

«В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если этого не сделать, то договор аренды не будет заключен. Значит, арендатор в любой момент сможет на это сослаться и отказаться исполнять договор. В результате арендодатель может рассчитывать на плату только за то время, в течение которого арендатор реально пользовался имуществом, а не за весь срок аренды, указанный в договоре. Да и эту сумму получить будет непросто: если арендатор не согласится заплатить ее добровольно, арендодателю придется доказывать факт пользования помещением, что довольно сложно сделать в отсутствие зарегистрированного договора. Кроме того, арендодателю не удастся применить к арендатору санкции, предусмотренные договором.

Далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.

Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов. Это особенно важно для арендодателя, поскольку чаще всего регистрацией договора аренды занимаются сотрудники арендодателя.

Договоры, подлежащие государственной регистрации

Договор аренды недвижимого имущества будет нужно зарегистрировать в следующих случаях.

1. Договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

2. Договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

3. Договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

4. Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).

Договор аренды недвижимого имущества регистрировать не нужно в следующих случаях.

1. Договор аренды недвижимости заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок*.

Обоснование

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации* в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»; далее – информационное письмо № 59).

Пример из практики: Суд отклонил довод арендатора о незаключенности договора аренды, указав на то, что если договор был заключен на срок менее года и впоследствии был продлен на такой же срок, то это новый договор аренды, который не нужно регистрировать

Стороны заключили договор аренды на срок с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем стороны подписали дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок аренды продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей, о взыскании которой арендодатель предъявил иск.

Арендатор подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование иска арендатор указал, что срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, в связи с чем договор необходимо было зарегистрировать. А поскольку договор зарегистрирован не был, то он является незаключенным.

Суды отклонили доводы арендатора, указав следующее. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, будет продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).

3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.