Разрешенное использование участка

95

Вопрос

В собственности руководителя нашей компании - гражданина РФ (на основании договоров купли-продажи земельных участков от 22.04.2010 г., 09.09.2011 г., 15.11.2013 г.) находятся три земельных участка по адресу: МО, Раменский район, с/п Софрино, д. Паткино, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Вопросы: - имеются ли правовые основания для возведения на данных участках ангаров и складов (для хранения материалов), какая разрешительная документация для этого необходима; - имеются ли правовые основания для возведения на данных участках иных строений нежилого характера (здания под офис). Какие должны быть индивидуальные особенности вышеуказанных строений (этажность, размеры, согласование с инстанциями МЧС и т.д.). В том числе, есть ли спорные ситуации по данному вопросу (судебная практика)? Была получена консультация "Разрешенное использование участка". Все описано хорошо, но возникли уточняющие вопросы: Если основные виды разрешенного использования участка, установленные в правилах землепользования, допускают размещение складских объектов, то каким образом возможно внести изменения в Государственный кадастр недвижимости относительно вида разрешенного использования? Можно ли склад зарегистрировать, как бытовое помещение для ведения личного хозяйства (либо по аналогии) - те, чтобы не нарушить закон (склад представляет собою каркас, покрытый железным покрытием в 1-3 этажа)? Какие есть ограничения для размещения построек от границ земельного участка, те на каком расстоянии постройка должна находиться от границы участка? Какая высота таких построек допустима на участках такого типа?

Ответ

При наличии утвержденных правил землепользования и застройки, в соответствии со ст. 22 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в орган кадастрового учета заинтересованное лицо представляет соответствующее заявление и копию документа, подтверждающего такое изменение сведений о земельном участке.

Вид разрешенного использования можно выбрать только из предусмотренных зонированием территорий. Согласно ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, выбираются правообладателями самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

При наличии утвержденных правил землепользования и застройки, в соответствии со ст. 22 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в орган кадастрового учета заинтересованное лицо представляет соответствующее заявление и копию документа, подтверждающего такое изменение сведений о земельном участке. Таким образом, для изменения вида разрешенного использования земельного участка, выбранного в соответствии с градостроительным регламентом, вместе с заявлением о кадастровом учете изменений объекта недвижимости представляются копия фрагмента правил землепользования и застройки или градостроительный план участка. Кроме того, орган кадастрового учета запрашивает в порядке, установленном ч.8 ст.15 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ необходимые данные у органа местного самоуправления (п.9 ч.1 ст.22 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ). Если в правилах землепользования и застройки не содержится соответствующий вид разрешенного использования, в изменении будет отказано.

Следует отметить, что при застройке участка, застройщик, помимо соблюдения целевого назначения участка, обязан соблюдать градостроительные регламенты, в т.ч. минимальные отступы от границ участков.

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство, должны определяться в соответствии с градостроительным регламентом (п.2 ч.6 ст.30, п.2 ч.1 ст.38 ГрК РФ).

Градостроительные регламенты относятся к правилам землепользования и застройки и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования (п.3 ч.2 ст.30, ч.1 ст.32 ГрК РФ).

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено их строительство, должны быть указаны и на чертеже градостроительного плана земельного участка (п.3 ч.3 ст.44 ГрК РФ), форма которого утверждена Приказом Минрегиона России от 10.05.2011 № 207. Вариант с внесением изменений в правила землепользования и застройки маловероятен. Кроме того, в соответствии со СНИП 2.07.01-89* расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3; до хозяйственных построек – 1.

Максимальная высота построек определяется в соответствии с Правилами землепользованиям и застройки.

Права на склад возможно зарегистрировать как на нежилое здание.

Так, в соответствии с п.п.15, 16 п.2 ст.7 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ в ГКН назначения зданий классифицируются только на нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом, помещений – жилое и нежилое.

В соответствии с требованиями к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав, установленными Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 (ред. от 26.03.2015) свидетельство должно содержать (Приложение № 5) в т.ч.:

- графу «Кадастровый (условный) номер» для внесения кадастрового или условного номера объекта недвижимого имущества, которым идентифицирован соответствующий раздел Единого государственного реестра прав;

- графу «Объект права» для внесения описания (характеристик) объекта недвижимого имущества согласно пункту 34 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вещное право на который зарегистрировано, указанных в соответствующей записи подраздела I Единого государственного реестра прав.

По объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем подраздел I Единого государственного реестра прав содержит только его кадастровый номер, в данную графу вносятся сведения об объекте недвижимости, предусмотренные пунктом 34 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно данным государственного кадастра недвижимости. Для помещений дополнительно указывается номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения.

Таким образом, в свидетельстве характеристики для описания объекта недвижимости берутся из ГКН и предусмотренные пунктом 34 Правил ведения ЕГРП.

В свою очередь, пунктом 34 Правил ведения ЕГРП предусмотрены сведения:

наименование объекта недвижимости - индивидуальное наименование объекта недвижимости (если оно имеется). При отсутствии индивидуального наименования указывается обобщенное наименование соответствующего вида объектов недвижимости (Например: гараж, нежилое здание).

адрес (местоположение) объекта - адрес, как правило, почтовый в структурированном виде в соответствии с ФИАС, или, при отсутствии такого адреса, - описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и так далее);

назначение (для зданий, сооружений) - основное назначение объекта (например, жилое, нежилое, производственное, складское, торговое помещение и так далее).

категория земель и вид разрешенного использования (для лесных участков из состава земель лесного фонда);

площадь - общая площадь объекта недвижимого имущества (для объекта незавершенного строительства - общая площадь застройки, для линейных сооружений - протяженность (длина) объекта, для сооружений, предназначенных для хранения, - объем сооружения);

степень готовности объекта в процентах (для объекта незавершенного строительства);

количество этажей, в том числе подземных этажей (при наличии этажности у здания, сооружения).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*

<…>

«7.1. Расстояния между жилыми зданиями, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с требованиями, приведенными в разделе 14 настоящих норм, нормами освещенности, приведенными в СП 52.13330, а также в соответствии с противопожарными требованиями, приведенными в разделе 15 настоящего свода правил.

Между длинными сторонами жилых зданий следует принимать расстояния (бытовые разрывы): для жилых зданий высотой 2 - 3 этажа - не менее 15 м; 4 этажа - не менее 20 м; между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат - не менее 10 м. В условиях реконструкции и в других сложных градостроительных условиях указанные расстояния могут быть сокращены при соблюдении норм инсоляции, освещенности и противопожарных требований, а также обеспечении непросматриваемости жилых помещений (комнат и кухонь) из окна в окно.

На площадках сейсмичностью 8 баллов и выше расстояния между длинными сторонами секционных жилых зданий должны быть не менее двух высот наиболее высокого здания.

В районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м, а расстояния до сарая для содержания скота и птицы - в соответствии с 8.6 настоящих норм. Расстояние от границы участка должно быть не менее, м: до стены жилого дома - 3; до хозяйственных построек - 1.* При отсутствии централизованной канализации расстояние от туалета до стен соседнего дома необходимо принимать не менее 12 м, до источника водоснабжения (колодца) - не менее 25 м.

Примечания. 1. Допускается блокировка жилых домов, а также хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных требований, приведенных в разделе 15 настоящего свода правил.

2. Указанные нормы распространяются и на пристраиваемые к существующим жилым домам хозяйственные постройки».

23.09.2015

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль