Аренда земельного участка у муниципального образования

111

Вопрос

Мы, юридическое лицо. Имеем в аренде земельный участок у муниципального образования. На данном земельном участке имеется объект незавершенного строительства, но право собственности на него не зарегистрировано. На сегодняшний день, объект достроить не можем, не хватает оборотных средств. Но аренду за землю продолжаем платить. Каким образом можно реализовать данный объект незавершенки третьему лицу, либо передать в аренду? И что делать с арендными отношениями земельного участка в последующем?

Ответ

Объект незавершенного строительства возможно передать в аренду, т.к. объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, а ст.650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства (см. Постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 № А51-2198/2009, Определение ВАС РФ от 09.11.2012 № ВАС-14320/12, Постановление ФАС ПО от 04.05.2012 № А57-11513/2011). Однако, учитывая что права на объект не зарегистрированы, договор аренды не может быть заключен на срок 1 год и более (т.к. данный договор требует регистрации). В свою очередь, передать объект незавершенного строительства, как правило возможно только для осуществления ремонтных и отделочных работ, но не для самой эксплуатации объекта арендатором, т.к. передача в аренду незавершенного объектом строительства здания с целью его эксплуатации, может повлечь административную ответственность по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Как разъяснено в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, при наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

При этом, в п.7 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11 дополнительно отмечено, что субъектом данного административного правонарушения является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства. В том случае, если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только то лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Можно ли передать в аренду объект незавершенного строительства;

Как оспорить штраф за использование объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Право собственности на новое здание еще не оформлено. Как предотвратить риски аренды

<…>

«Соглашаясь на аренду помещения в здании, которое не введено в эксплуатацию, надо учитывать риск административного штрафа (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ)

За эксплуатацию такого объекта ответственность несет именно арендатор (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.11 № 11 «О некоторых вопросах применения особенной части КоАП РФ», постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.11 по делу № А50-2038/2011). Арендодатель же в данном случае ничем не рискует (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.08.11 по делу № А33-4090/2011).

Аренда объекта, не введенного в эксплуатацию

Нередко в аренду предлагаются помещения в здании, которое еще не сдано в эксплуатацию. Если потенциальный арендодатель зарегистрировал право собственности на такой объект незавершенного строительства (эта возможность предусмотрена в п. 2 ст. 25 закона от 21.07.97 № 122-ФЗ), то аренда возможна. Имеющиеся опасения связаны с тем, что за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения разрешения на их ввод в эксплуатацию установлена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ).* Со ссылкой на эту норму арендаторы иногда пытаются оспорить договоры аренды, заключенные в отношении объектов незавершенного строительства, как ничтожные. Но поскольку КоАП РФ содержит лишь нормы об ответственности, а прямого запрета в законодательстве на аренду таких объектов нет, суды не разделяют точку зрения о недействительности таких договоров (постановления ФАС Московского округа от 22.12.10 по делу № А40-35886/10-60-192 ,Западно-Сибирского округа от 26.01.11 по делу № А03-17500/2009 , Дальневосточного округа от 11.02.10 по делу № А51-2198/2009 , Центрального округа от 04.03.10 по делу № А14-5844/2009/25/19б).

В предварительных договорах сложность составляет индивидуализация объекта аренды, когда здание находится в процессе строительства. Обычно указывают ориентировочную площадь помещения, приводят адресные ориентиры здания, а место расположения помещения в здании отмечают на поэтажном плане. Иногда суды полагают, что этих данных недостаточно и договор не заключен. Сведения, позволяющие определенно установить имущество, являются существенным условием договора (определение ВАС РФ от 17.05.10 № ВАС-5806/10). В других случаях суды считают, что объект определен «настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора» (постановление ФАС Уральского округа от 08.09.09 по делу № А71-1112/2009-Г29). Лучше включать в предварительный договор условие, что характеристики помещения подлежат уточнению в ходе корректировки проектной документации, и установить порядок корректировок. Тогда объект договора аренды, подлежащего заключению в будущем, является определимым (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.10 по делу № А5314147/2009)».

2.Новые возможности в аренде недвижимости. Какие проблемы устранил Пленум ВАС РФ

«Возможна аренда будущей недвижимости (объектов незавершенного строительства)

Пленум ВАС РФ также разъяснил, что если арендодатель по договору аренды будущей недвижимости не исполнил свои обязательства по передаче вещи арендатору (в том числе потому что обещанный объект не создан или не приобретен арендодателем), то арендатор вправе требовать возмещения убытков.

Еще одно важное дополнение в постановление № 73 прямо указывает, что договор аренды, заключенный лицом, не обладавшим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор будущей вещи), не является недействительным. По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса арендодатель должен обладать правом собственности на объект не в момент заключения договора, а в момент передачи имущества арендатору. В то же время, если в момент передачи объекта в аренду право собственности арендодателя не зарегистрировано в ЕГРП, но он является законным владельцем этого объекта (вновь созданного или полученного по договору, например, купли-продажи), то аренда не противоречит статье 608 Гражданского кодекса . Более того, если объект аренды в момент его передачи арендатору еще не введен в эксплуатацию, это само по себе тоже не влечет за собой недействительности договора. Передача арендатору объекта аренды до ввода в эксплуатацию для ремонтных и отделочных работ не противоречит нормам Градостроительного кодекса.

Прежняя проблема. До сих пор аренда объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах) была самой сильной головной болью как арендодателей, так и арендаторов. Это было связано с весьма распространенной позицией судов и органов Росреестра о том, что до регистрации прав на объект недвижимости это имущество не может быть объектом аренды. Такой договор ничтожен. Во-первых, на стадии строительства объект недвижимости еще юридически не существует (если права на него не зарегистрированы как на объект незавершенного строительства). Во-вторых, так суды трактовали норму о том, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу (ст. 608 ГК РФ), притом что право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации (ст. 219 ГК РФ). Причем во многих случаях договор не спасало даже то, что на момент его заключения арендодатель, не являясь титульным собственником, тем не менее был законным владельцем объекта, просто регистрировал свое право через какое-то время после заключения договора. Что касается отсутствия на момент заключения договора разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, то на основании этого факта суды, как правило, не считали договор аренды недействительным (при условии регистрации права собственности арендодателя на объект незавершенного строительства). Правда, раньше при наличии в законодательстве административной ответственности за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения вышеуказанного разрешения (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ) не было нормы, прямо устанавливающей запрет на эксплуатацию. С 1 января 2013 года такая норма появилась (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ). Между тем при строительстве, например, торговых и офисных центров в заблаговременном заключении договоров аренды и передаче помещений арендаторам были заинтересованы не только владельцы этих объектов, но и сами арендаторы торговых и офисных площадей, чтобы полностью подготовить помещение к целевой эксплуатации к моменту открытия центра. В результате практика породила довольно сложные конструкции, которыми стороны оформляли свои фактические арендные отношения: предварительный договор аренды (имеющий смешанный характер из-за фактической передачи помещения арендатору для отделки) плюс краткосрочный договор аренды, действующий до регистрации права собственности арендодателя, плюс долгосрочный договор аренды после такой регистрации.

Исключение

Для предотвращения злоупотребления правом (действий в обход закона) Пленум ВАС РФ особо оговорил, что договор аренды будущей недвижимости невозможен в отношении самовольной постройки (даже если он заключен под условием легализации постройки), а также в отношении земельных участков, которые принадлежат владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования (даже если владелец намеревается выкупить его). Запрет на распоряжение такими объектами прямо предусмотрен законом (п. 2ст. 222 ГК РФ, п. 4 ст. 20 ЗК РФ), поэтому такие договоры аренды будущей недвижимости ничтожны.

Новые возможности. Благодаря разъяснениям Пленума ВАС РФ в сложной конструкции в виде передачи в аренду объектов незавершенного строительства по предварительному договору больше нет необходимости. Теперь можно без особых опасений заключать полноценный долгосрочный договор аренды до регистрации права собственности арендодателя на объект. Распространение режима аренды на отношения до регистрации права собственности позволяет в том числе решать вопросы о судьбе неотделимых улучшений, руководствуясь соответствующими нормами главы 34 Гражданского кодекса, а не положениями о неосновательном обогащении, как это было до сих пор»

17.09.2015

 



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.