Право получения арендной платы

127

Вопрос

 Есть нежилое помещение, на котором установлены антенны сотовой связи (арендаторы). Здание принадлежит городу, но в нем находятся две организации, которым здание принадлежит на праве оперативного управления и права хозведения. Обе организации имеют право на получение арендной платы согласно пропорциональным объемам принимаемым им площади?

Ответ

Организации вправе получать арендную плату пропорционально объемам занимаемой площади с согласия собственника. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии со ст. 294ст. 296 ГК РФ унитарное предприятие (учреждение), которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законом, целями своей деятельности, а также заданиями собственника имущества и назначением этого имущества.

Таким образом, унитарное предприятие (учреждение) вправе распоряжаться переданным ему имуществом только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, ст. 297, п. 1 ст. 298 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

В каких пределах унитарное предприятие вправе распоряжаться своим имуществом

«Одна из характерных особенностей государственных и муниципальных унитарных предприятий – установленный для них порядок совершения сделок как с движимым, так и недвижимым имуществом.

Такой порядок различается в зависимости от вида унитарного предприятия:

  • для предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, он один;
  • для казенного предприятия – порядок другой.

Как вправе распоряжаться имуществом предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения

Для всех видов имущества предприятия предусмотрено одно общее ограничение.

Предприятие вправе распоряжаться своим имуществом (не только недвижимым, но и движимым) только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. То есть предприятие может распоряжаться имуществом только в пределах своей специальной правоспособности.

Сделка, которую предприятие совершило с нарушением этого требования, является ничтожной. Такое правило устанавливает пункт 3 статьи 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон о предприятиях).

При этом не имеет значения, получило предприятие согласие собственника на совершение такой сделки или нет, все равно такая сделка считается недействительной (ничтожной).

Пример из практики: суд удовлетворил требование о признании ничтожным договора ипотеки, который заключило предприятие. Суд при этом исходил из того, что предприятие вышло за пределы своей специальной правоспособности

Банк (кредитор) и ООО «Т.» (заемщик) заключили договор об открытии кредитной линии.

По условиям договора кредитор обязался предоставить заемщику кредит для пополнения оборотных средств. Заемщик принял на себя обязательство возвратить деньги по графику с уплатой процентов за пользование кредитом.

В обеспечение исполнения заемщиком обязательства по кредитному договору банк, государственное унитарное предприятие «А.» (ГУП «А.») и министерство заключили договор об ипотеке (о залоге недвижимости). Согласно договору об ипотеке залогодатели передали банку как залогодержателю в залог недвижимое имущество, которое принадлежало ГУП «А.» на праве хозяйственного ведения. Договор был зарегистрирован управлением Росрегистрации.

Министерство обратилось в арбитражный суд с иском о признании ничтожным договора ипотеки. По мнению истца, этот договор не соответствует требованиям закона.

Исковые требования министерство мотивировало тем, что предметом спорного договора явилось административное здание, которое находилось в государственной собственности Республики Марий Эл и в хозяйственном ведении ГУП «А.». Поэтому его нельзя было предоставить в залог по обязательствам коммерческой организации.

Суд удовлетворил требование министерства. При этом суд сослался:

  • на пункт 3 статьи 18 Закона о предприятиях;
  • на пункт 18 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 6/8).

В частности, пункт 18 постановления № 6/8 разъясняет, что унитарные предприятия, а также другие коммерческие организации, в отношении которых законом предусмотрена специальная правоспособность (банки, страховые организации и некоторые другие), не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами.

Такие сделки являются ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Как указал суд, целью создания ГУП «А.» в соответствии с его уставом явилась организация технической эксплуатации административных зданий, инженерных коммуникаций и оборудования, которые находятся в хозяйственном ведении.

Спорный объект недвижимости передали в хозяйственное ведение для содержания и эксплуатации административного здания, в котором размещаются органы государственной власти РФ. Для достижения указанных целей в уставе предприятия было предусмотрено его право заключать все виды договоров с юридическими и физическими лицами.

По мнению суда, передавая в залог административное здание и земельный участок, ГУП «А.» вышло за пределы своей специальной правоспособности. Ведь передача здания в залог в качестве обеспечения по обязательствам иной коммерческой организации (ООО «Т.») никоим образом не способствует целям и предмету деятельности этого унитарного предприятия (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 января 2012 г. по делу № А38-1607/2011, определением ВАС РФ от 9 апреля 2012 г. № ВАС-3832/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Распоряжение недвижимым имуществом предприятием, основанным на праве хозяйственного ведения

Предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе без согласия собственника его имущества:

  • продавать принадлежащее ему недвижимое имущество;
  • сдавать его в аренду (причем если истек срок действия договора аренды, на который было получено согласие, то для заключения договора на новый срок потребуется новое согласие собственника – см. постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 апреля 2010 г. по делу № А32-14304/2009);*
  • отдавать в залог;
  • вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества;
  • иным способом распоряжаться таким имуществом.

Даже при наличии такого согласия предприятие обязано распоряжаться этим имуществом только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом. Сделка, совершенная предприятием с нарушением этого требования, является ничтожной (п. 3 ст. 18 Закона о предприятиях).

Если же предприятие распорядилось недвижимым имуществом без нарушения этого требования, но без согласия собственника, то такая сделка является оспоримой и срок исковой давности по ней составляет год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Такие сделки суд может признать недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, но не любого заинтересованного лица (абз. 3 п. 9 совместного постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Какие ограничения нужно соблюдать, если предприятие арендует земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности

Предприятие, являющееся арендатором земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, не вправе (п. 5 ст. 18 Закона о предприятиях):

1) сдавать такой земельный участок в субаренду. Исключение составляют три случая:

  • предприятие получило согласие собственника на сдачу всего земельного участка или его части в субаренду;
  • предприятие получило согласие собственника на передачу прав и обязанностей предприятия по договору аренды земельного участка или его части концессионеру в случае, если концессионным соглашением предусмотрено использование указанного земельного участка или его части в целях:

– создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества

– или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением;

  • если земельный участок находится в границе морских портов. К таким относятся и искусственные земельные участки, созданные в соответствии с Федеральным законом от 19 июля 2011 г. № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением ранее упомянутого случая, когда получено согласие собственника на передачу прав и обязанностей предприятия по договору аренды земельного участка или его части концессионеру;

3) отдавать арендные права в залог;

4) вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Распоряжение движимым имуществом предприятием, основанным на праве хозяйственного ведения

Государственное или муниципальное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, вправе самостоятельно распоряжаться движимым имуществом. Однако при этом предприятие обязано ежегодно перечислять в соответствующий бюджет часть прибыли, которая осталась в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей (ст. 17 Закона о предприятиях).

Подробнее см. При каких условиях унитарное предприятие обязано передавать часть прибыли собственнику.

Помимо общего правила о самостоятельном распоряжении движимым имуществом в рамках своей правоспособности, есть также дополнительные ограничения в отношении движимого имущества предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения.

Самую большую группу таких ограничений предусматривает Закон о предприятиях. Предприятие не вправе без согласия на то собственника:

Суд признает договор купли-продажи доли в уставном капитале общества недействительным при отсутствии согласия собственника на такую сделку. При этом, по мнению суда, такое согласие нужно получить от собственника до совершения сделки, оно должно быть выражено в отношении конкретной сделки и содержать предмет и сведения о согласовании ее существенных условий. Однако предприятие может получить одобрение такой сделки после ее совершения. Такая сделка не будет являться недействительной;

Пример из практики: суд удовлетворил иск о признании недействительным договора купли-продажи доли в уставном капитале общества. Суд указал на то, что последующее одобрение администрацией сделки предприятия не влечет ее действительности, так как сделка не является оспоримой

В соответствии с договором купли-продажи МУП «ЭЗ.» (продавец) приняло на себя обязательство по передаче в собственность ООО «Э.» (покупателя) доли в уставном капитале общества с дополнительной ответственностью «Э».

Позднее распоряжением администрации ЗАТО МУП «ЭЗ.» было разрешено выйти из состава учредителей общества с дополнительной ответственностью «Э.».

Заместитель прокурора обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к МУП «ЭЗ.» и ООО «Э.».

В исковом заявлении он потребовал:

  • признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи доли в уставном капитале общества с дополнительной ответственностью «Э.»;
  • применить последствия недействительности данной сделки в виде возложения на ООО «Э.» обязанности возвратить МУП «ЭЗ.» долю в уставном капитале общества с дополнительной ответственностью «Э.»;
  • возложить на МУП «ЭЗ.» обязанность по возврату ООО «Э.» денежных средств.

Суд удовлетворил требования истца и признал заключенный договор недействительным.

При этом он указал, что оспариваемую сделку нужно было заключать при согласии администрации ЗАТО, которая осуществляла полномочия собственника имущества МУП «ЭЗ.».

Такое согласие:

  • нужно было получить от собственника до совершения сделки;
  • должно быть выражено в отношении конкретной сделки;
  • должно содержать предмет и сведения о согласовании существенных условий согласуемой сделки.

Доказательства наличия такого согласия в материалах дела отсутствовали.

Кроме того, суд сослался на то, что последующее одобрение администрацией ЗАТО сделки не влечет ее действительности, так как сделка не является оспоримой (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 сентября 2010 г. № 17АП-9330/2010-ГК по делу № А50-6242/2010).

Решения по вопросам согласования принимаются лицами, уполномоченными собственником имущества предприятия.

Собственник может выразить свое согласие путем визирования письма предприятия, которое обращено к собственнику (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 июля 2011 г. по делу № А82-11843/2010).

Помимо Закона о предприятиях, ограничения на совершение сделок могут быть установлены также:

  • иными законами. Как правило, это случаи, касающиеся всех юридических лиц. Например, запрет дарения между коммерческими организациями (ст. 575 ГК РФ);
  • иными нормативно-правовыми актами.

Как вправе распоряжаться имуществом казенное предприятие

Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться принадлежащим ему имуществом (как движимым, так и недвижимым) только с согласия собственника его имущества. При этом такое согласие выдают:

  • федеральному казенному предприятию – Правительство РФ или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти;
  • казенному предприятию субъекта РФ – уполномоченный орган государственной власти субъекта РФ;
  • муниципальному казенному предприятию – уполномоченный орган местного самоуправления.

В уставе казенного предприятия можно предусмотреть виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия.

При этом казенное предприятие имеет право самостоятельно реализовывать произведенную им продукцию (работы, услуги). Однако иное может быть установлено федеральными законами или иными нормативно-правовыми актами РФ. Такие правила устанавливает пункт 1 статьи 19 Закона о предприятиях.

Существует еще три ограничения для казенных предприятий:

  • оно вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом (как с согласием собственника, так и без него при реализации собственной продукции (работ, услуг)) только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия (п. 2 ст. 19 Закона о предприятиях);*
  • его деятельность осуществляется в соответствии со сметой доходов и расходов, которую утверждает собственник (п. 2 ст. 19 Закона о предприятиях);
  • как арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, казенное предприятие не вправе:

– сдавать такой земельный участок в субаренду;

– передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем);

– отдавать арендные права в залог;

– вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Такие правила устанавливает пункт 3 статьи 19 Закона о предприятиях».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль