Заключен договор инвестирования квартиры

83

Вопрос

Между физлицом и Застройщиком заключен договор инвестирования квартиры в 2005г., этот договор не зарегистрирован в регпалате (не требовалось по закону). Договор исполнен всеми, оплачены деньги, подписан акт приема передачи квартиры. Сегодня Филицо направилось в регпалату регистрировать право собственности, но регистратор предъявляет претензию физлицу, т.к. "договор датирован мартом 2005г, а в его тексте есть ссылка на кредитный договор от декабря 2005г". Дополнительное соглашение об изменении условий договора уже не составишь, т.к. договор исполнен, а также руководители предыдущие уволились и не смогут старым числом подписать, но нужно каким-то соглашением в 2015г. исправить ошибку. Соглашение с какими формулировками позволит исправить ошибку?

Ответ

 В данном случае, переход права по договору не зарегистрирован, в связи с чем, есть основания считать, что договор до настоящего времени не исполнен сторонами, в связи с чем, возможность внесения в него изменений в принципе возможно. Не исключен вариант и обжалования действий Росреестра по отказу в регистрации права собственности (в случае отказа в регистрации).

Следует отметить, что договор может быть изменен по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ). Однако здесь следует понимать, что речь идет о действующем договоре. После того, как покупатель оплатил покупную цену за недвижимое имущество, продавец передал недвижимое имущество покупателю, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) зарегистрирован переход права собственности - договор считается исполненным и изменить его путем подписания доп.соглашения невозможно. Даже в случае предоставления в Росреестр дополнительного соглашения, Росреестр откажет в осуществлении каких-либо регистрационных действий, т.к. переход права был зарегистрирован, а договор исполнен (апелляционное определение Вологодского областного суда от 27 сентября 2013 г. № 33-4416/2013).

Однако в данном случае, переход права по договору не зарегистрирован, в связи с чем, есть основания считать, что договор до настоящего времени не исполнен, в связи с чем, возможность внесения в него изменений в принципе возможно. Соглашение о внесении изменений в ранее заключенный договор с конкретными формулировками внесенных изменений (исключений положений из договора и т.д.) должны подписать действующие руководители юр.лица.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что изменилось с 1 июня в положениях об изменении, расторжении и недействительности договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

«Добросовестный продавец наряду с покупателем заинтересован в успешной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Например, если расчеты производятся через аккредитив или через депозитарную ячейку, продавец сможет получить денежные средства только после того, как предъявит банку заранее прописанные документы, подтверждающие, что регистрация осуществлена.

Один из главных острых моментов в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).*

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. При этом договор может предусматривать ответственность продавца за затягивание регистрации. Чтобы избежать штрафных санкций, после подписания договора юристу необходимо выполнить все обязанности по регистрации, которые договор возлагает на продавца, и проследить за тем, чтобы покупателю были переданы все необходимые документы.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в деле, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

  • с момента внесения соответствующей записи в реестр, а
  • не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

167.4043 (11,17)

Внимание! Может оказаться, что в реестре прав на недвижимое имущество есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора

Эта возможность установлена в части 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие отметки не мешают регистрации прав на это имущество, а также принятию в отношении имущества обеспечительных мер.

Правовым последствием внесения в реестр таких отметок является лишь то, что лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого была внесена эта отметка.

Если лицо, по заявлению которого в реестр была внесена отметка, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить причиненные наличием такой отметки убытки.

Такие разъяснения даны в пункте 4 Постановления № 25».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль