Покупатель не оплатил полную стоимость квартиры продавцу

137

Вопрос

Покупатель не оплатил полную стоимость квартиры продавцу. Продавец уступил права по договору купли-продажи квартиры Третьему лицу. Переходит ли на такое Третье лицо права на залог недвижимости в силу закона без указания о нем в договоре уступки?

Ответ

По общему правилу к цессионарию переходят все связанные с требованием права, в том числе обеспечивающие исполнение обязательства, например залог (п. 19 информационного письма ВАС РФ № 120). Таким образом, если стороны соглашения об уступке права не установили иное, цессионарию переходит право залога.

Правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, соответственно применяются к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если федеральным законом не установлено иное (пункт 2 статьи 1 Закона об ипотеке). При этом, с учетом правовой позиции, отраженной в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 с момента уступки прав требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, к новому кредитору переходят права залогодержателя по договору ипотеки (статья 384 ГК РФ). Однако до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат. См. также Постановление АС СКО от 23.12.2014 № А32-28118/2013.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Как уступить право (требование)

«Объем прав, которые переходят цессионарию

Цессионарий получает права цедента в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (требования). Исключение составляют случаи, когда законом или договором предусмотрено иное (ст. 384 ГК РФ).

По общему правилу к цессионарию переходят все связанные с требованием права, в том числе обеспечивающие исполнение обязательства, например возникшие из договора о залоге (п. 19 информационного письма № 120). Если стороны подразумевают иное (например, что цессионарию не переходит право потребовать уплаты процентов по договору займа, или процентов за пользование чужими денежными средствами, или неустойки), они должны прямо указать на это в договоре (п. 15 информационного письма № 120).*

Пример из практики: суд отказал цеденту во взыскании процентов с должника, так как решил, что право требования процентов перешло к цессионарию, поскольку договор цессии не предусматривал иного

ОАО «А.» (заимодавец) и ООО «Т.» (заемщик) заключили пять договоров займа. До истечения срока действия каждого из пяти договоров заимодавец уступил свои права требования ООО «Х.». В договоре цессии стороны определили объем переходящих обязательств в размере суммы основного долга по уступленным договорам займа.

Заимодавец, посчитав, что договор цессии оставил за ним право требовать уплаты процентов за пользование займом, обратился с соответствующим иском к заемщику.

Во второй раз, отменив акты нижестоящих судов и отправив дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал следующее. Право на проценты за пользование займом связано с требованием возврата суммы займа. Из договора уступки не усматривается, что стороны исключили действие общего правила, согласно которому к цессионарию переходят все связанные с уступленным требованием права.

При очередном рассмотрении дела в первой инстанции суд отказал заимодавцу в удовлетворении иска к заемщику (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 декабря 2009 г. по делу № А03-5986/2008,решение Арбитражного суда Алтайского края от 31 мая 2010 г. по делу № А03-5986/2008).

Пример из практики: суд решил, что право на неустойку связано с переданным требованием. Поэтому данное право переходит к новому кредитору вместе с требованием уплаты суммы основного долга

Подрядчик (цедент) и третье лицо (цессионарий) заключили договор уступки права требования по договорам подряда. В связи с тем, что заказчик не выполнял обязанности по оплате работ, цессионарий обратился в суд с иском о взыскании с заказчика предусмотренной договором штрафной неустойки. По мнению ответчика, к истцу перешло только право требования задолженности по оплате основного долга и неуплаченным процентам. Право на взыскание штрафной неустойки договор цессии не предусматривал.

Суд удовлетворил иск, сославшись на пункт 15 информационного письма № 120. Он указал: «если иное не предусмотрено законом или договором, при уступке права (требования) или его части к новому кредитору переходят полностью или в соответствующей части также и права, связанные с уступаемым правом (требованием). Поскольку право на неустойку связано с переданным требованием, данное право следует считать перешедшим к новому кредитору вместе с требованием уплаты суммы основного долга. Из содержания договора уступки права требования (цессии)... не следует, что право требования уплаты неустойки сохранено за [ООО "Э."] и не перешло к цессионарию» (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2014 г. по делу № А44-2805/2013определением ВАС РФ от 28 июля 2014 г. № ВАС-8926/14 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).

Если иное стороны не согласовали в договоре, цедент (первоначальный кредитор) обязан передать цессионарию (новому кредитору) все полученное от должника по уступленному требованию (п. 3 ст. 389.1 ГК РФ)».

2.Залоговая революция. Новые поправки в ГК РФ

«Во-вторых, созалог может возникнуть в силу частичной уступки права требования, обеспеченного залогом. Например, заемщик должен банку по договору кредита 2 млн руб., это обязательство обеспечено залогом, и банк уступает право требования половины долга (в сумме 1 млн руб.) другому лицу. В договоре об уступке нет условия о том, что к цессионарию не переходит право залога, обеспечивающее уступаемое требование, поэтому цессионарий становится таким же залогодержателем, как и банк (п. 1 ст. 384 ГК РФ), и у них будут одинаковые залоговые права. Допустим, при обращении взыскания на предмет залога он будет продан за 1,6 млн руб. Учитывая, что у созалогодержателей равный статус и потому они удовлетворяются пропорционально (pro rata), каждый из них получит по 800 тыс. руб. Если бы в похожей ситуации был не созалог, а вертикальная множественность залогодержателей (сначала актив был заложен банку в обеспечение долга в сумме 1 млн руб., позднее тот же актив был заложен другому кредитору по другому обязательству, тоже в размере 1 млн руб.), то сумма, вырученная от реализации предмета залога, распределялась бы в порядке очередности (п. 1 ст. 342.1 ГК РФ). То есть старший залогодержатель получил бы 1 млн руб., а младший — только то, что осталось (600 тыс. руб.).»



Академия юриста компании

Академия

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Cтать постоян­ным читателем журнала

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

Рассылка

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Только для зарегистрированных пользователей

Всего минута на регистрацию и документы у вас в руках!

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×

Подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

В рассылках мы вовремя предупредим об акции, расскажем о новостях в работе юриста и изменениях в законодательстве.