Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости

355

Вопрос

Договор купли-продажи квартиры нотариально заверен в 2008 году. Можно ли зарегистрировать по нему переход права собственности к продавцу в 2015? Регистрация права без участия продавца в нашем случае возможна?

Ответ

 Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости, который нотариально заверен в 2008 г., возможно.

Это объясняется тем, что законом не установлен срок для обращения сторон договора в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, передаваемое по сделке (см. Постановление 17 ААС от 21.10.2014 № А50-9064/2014, Постановление 10 ААС от 09.08.2013 № А41-7644/13, Постановление 4 ААС от 05.07.2013 № А19-2197/2013, Постановление АС ВСО от 31.07.2015 № А19-15016/2014).

В тоже время, заявление о переходе права должны подать обе стороны по сделке, в связи с чем, участие продавца в регистрации перехода права необходимо. Это возможно объяснить тем, что государственная регистрация перехода прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации) – см. более подробно «Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Что нужно сделать покупателю недвижимости, если продавец уклоняется от регистрации

«Основные этапы договора купли-продажи недвижимости (см. примерные формы договоров купли-продажи нежилого помещенияквартирыземельного участканежилого здания) пройдены: прошли переговоры, подписан договор, имущество передано по акту купли-продажи. Остался последний этап – государственная регистрация перехода права собственности.

Покупатель в сделке по купле-продаже недвижимости – менее защищенная сторона, чем продавец. Один из главных острых моментов для покупателя в ходе всей этой сделки – процедура государственной регистрации. Именно покупатель в наибольшей степени заинтересован в том, чтобы государственная регистрация состоялась. Однако с этим могут возникнуть проблемы. Например, если продавец уклоняется от государственной регистрации или по какой-то объективной причине не может принять участия в государственной регистрации (если юридическое лицо реорганизовано или ликвидировано).

Чтобы защитить интересы покупателя в такой ситуации, важно заранее прояснить ответы на следующие вопросы. Какой правовой статус будет у приобретенной недвижимости после подписания договора и до государственной регистрации? Какие риски несет покупатель в связи с тем, что продавец затягивает процесс регистрации (не представляет нужные для госрегистрации документы)? Какие виды ответственности можно применить по отношению к продавцу?

Меры, которые можно применить к продавцу в соответствии с законом и судебной практикой

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Такие правила содержит пункт 2статьи 165 Гражданского кодекса РФ.

Если контрагент уклоняется от государственной регистрации сделки, другая сторона вправе на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор. Несмотря на то что в примере информационного письма речь идет о государственной регистрации только самого договора, эту же логику можно применить и к государственной регистрации перехода права собственности. Закон допускает возможность исцеления сделки, которая не прошла обязательную государственную регистрацию (п. 2 ст. 165 ГК РФ). В этом случае суд выносит решение о регистрации договора, который регистрируется в соответствии с решением суда.*

Внимание! Перед тем как направлять в суд требование о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, покупателю необходимо убедиться, что он сможет доказать уклонение продавца от регистрации договора, наличие между сторонами обязательственных правоотношений и выполнение самим покупателем действий, необходимых для регистрации.

Доказательством уклонения продавца от государственной регистрации может служить, например, переписка с продавцом, из которой можно сделать вывод о затягивании процесса предоставления необходимых документов.

Само по себе непредставление продавцом на регистрацию документов не может служить доказательством уклонения от государственной регистрации.

Суд может отказать покупателю в иске о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, если, во-первых, не доказан факт уклонения продавца, а во-вторых, сам покупатель не «совершил необходимые действия, согласно установленному порядку приема документов, в том числе, обеспечил явку своего представителя в регистрирующий орган в указанное в письме время, предоставил на регистрацию договор купли-продажи квартир со всеми необходимыми для его государственной регистрации документами, оплатил государственную пошлину за регистрацию сделки» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 февраля 2011 г. по делу № А27-8142/2010).

Кроме того, в предмет доказывания по требованию о государственной регистрации перехода права входит установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений (законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество).

При этом суд должен проверить сделку с точки зрения ее соответствия требованиям законодательства по форме и содержанию, так как решение суда по такому спору является основанием для государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, чтобы суд признал, что продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, необходим комплекс доказательств. Одного только непредставления продавцом документов в регистрирующий орган недостаточно.

Пример из практики: суд удовлетворил требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и признал, что продавец уклонялся от государственной регистрации

ООО «А.» (покупатель) обратилось в суд с иском к ЗАО «С.» (продавец) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку продавец уклонялся от государственной регистрации.

Покупатель неоднократно в письменной форме обращался к продавцу с требованием о передаче всех необходимых документов в регистрирующий орган. Необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество документы продавцом в регистрирующий орган не представлены, соответствующая доверенность на уполномоченное лицо не оформлена, ответ на неоднократные требования покупателя не дан.

Указанное бездействие ЗАО «С.» суд квалифицировал как уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ исковые требования покупателя удовлетворены (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2011 г. по делу № А45-4966/2011 оставлено без изменения постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 2 февраля 2012 г. по делу № А45-4966/2011).

В пункте 61 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) сформулированы два варианта исковых требований покупателя в случае уклонения продавца от государственной регистрации. Выбор между этими вариантами зависит от того, исполнил ли продавец обязательство по передаче имущества.

1. Если имущество уже передано, то покупатель предъявляет иск о государственной регистрации перехода права.

Обоснование

«Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества».

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). См. примерные формы передаточных актов по договорам купли-продажи жилого доманежилого зданияземельного участкаквартиры.

2. Если имущество еще не передано, надо предъявить иск о передаче объекта недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права.

Обоснование

«В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности».

Может оказаться, что продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества.

Во-первых, если сразу несколько покупателей предъявили иски о регистрации, то суд удовлетворит иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество. Иные же покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом (абз. 6 п. 61 постановления № 10/22).

Во-вторых, если на спорный объект недвижимости уже зарегистрировано право собственности одного из покупателей, то другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абз. 7 п. 61 постановления № 10/22).

167.4177 (11,17)

Внимание! Перед тем как обращаться в суд с требованием признать право собственности в судебном порядке, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации.

Если суд установит, что истец не предпринимал никаких мер к осуществлению государственной регистрации на недвижимое имущество, то откажет в регистрации в судебном порядке. Это связано с тем, что процедура государственной регистрации носит заявительный характер. А признание права собственности на основании статьи 551 Гражданского кодекса РФ является исключительным способом защиты, который не может подменять собой процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности за покупателем в порядке статьи 551Гражданского кодекса РФ, так как истец не использовал заявительный порядок, определенный Законом о государственной регистрации. Суд отметил: «Удовлетворение требований о признании права собственности будет означать подмену заявительного порядка судебным, что в силу требований Закона о регистрации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо» (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 мая 2011 г. по делу № А32-20528/2009определением ВАС РФ от 21 июля 2011 г. № ВАС-8668/11 отказано в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Внимание! Даже при наличии доказанных нарушений со стороны продавца в иске может быть отказано, если покупатель обратится в суд за защитой своих прав после истечения срока исковой давности (три года).

Общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или переходе права собственности (абз. 1 п. 64 постановления № 10/22). Течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или переходе права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Например, со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

В свою очередь если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам (постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 г. № 11450/11). Дело в том, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Такое разъяснение дается в пункте 15постановления Пленума Верховного суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

Подробнее см. Что нужно знать юристу про срок исковой давности.

Ответственность продавца

Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны представить в Росреестр документы, которые позволят осуществить государственную регистрацию. Продавец обязан представить не только свои учредительные документы, но также и документы, касающиеся объекта недвижимости. А именно технический документ, позволяющий точно идентифицировать объект недвижимости (кадастровый паспорт).

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено диспозитивное правило об ответственности стороны, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Такая сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Кроме того, стороны могут сами определить в договоре:

Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости об ответственности продавца за уклонение от государственной регистрации

«В случае уклонения Продавца от представления всех необходимых документов для регистрации перехода права собственности Продавец выплачивает Покупателю двойную сумму задатка, оплаченного в соответствии с настоящим Договором. В случае нарушения сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере ___% от стоимости имущества по настоящему Договору».

Однако следует помнить, что само по себе непредставление продавцом на регистрацию документов не может служить доказательством уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Иные препятствия у покупателя при регистрации права собственности

Могут быть случаи, когда продавец не уклоняется сознательно от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Однако при этом покупатель не может осуществить государственную регистрацию именно в связи с тем, что отсутствует волеизъявление продавца. Такое отсутствие волеизъявления может возникнуть в силу ряда причин, например, если компания-продавец реорганизована.

В таких случаях суды удовлетворяют иски о государственной регистрации права собственности, применяя по аналогии права пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ. Однако прежде чем обращаться в суд с требованием о признании права собственности, необходимо обратиться в Росреестр. После того как установленная законом процедура, которая носит заявительный характер, будет соблюдена (т. е. после получения отказа Росреестра в регистрации перехода права), покупатель может обратиться с исковыми требованиями в суд.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль