Договор залога жилого помещения

128

Вопрос

Одна организация планирует предоставить займ в размере 5 млн.руб. другому ООО. Залогом под займ будет являться квартира жены учредителя. Как оформить сделку? Регистрируются ли указанные обременения в Росреестре? Возможно ли обратить взыскание на квартиру, если это единственное жилье физ.лица?

Ответ

: Сторонам необходимо заключить договор залога жилого помещения. При этом следует учитывать, что с 1 июля 2014 государственной регистрации подлежит залог как ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, а не договор об ипотеке этого имущества.

За государственную регистрацию ипотеки как ограничения (обременения) прав взимается государственная пошлина в размерах и порядке, которые установлены подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ. Если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях.

Образец «Договора ипотеки жилого дома (квартиры)», возможно адаптировать к конкретным правоотношениям сторон.

Относительно обращения взыскания на жилое помещение, если это единственное жилье физ.лица, то в настоящее время судебный порядок обращения взыскания применяется к любым жилым помещениям, которые принадлежат на праве собственности гражданам. То есть обратить взыскание на жилое помещение физического лица можно только через суд.

Однако в силу новых правил судебный порядок обязателен только при обращении взыскания на единственное жилое помещение гражданина, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ). Таким образом, остальные жилые помещения залогодателя-гражданина могут быть реализованы как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Внесудебный порядок возможен только при наличии соответствующего соглашения между залогодателем и залогодержателем. Заключить такое соглашение нужно после возникновения основания для обращения взыскания на жилое помещение гражданина-залогодателя.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Размеры госпошлины за регистрацию различных видов договоров (сделок);

Какие изменения затронули залогодателей и залогодержателей с 1 июля - обзор новых правил о залоге;

Единственное жилое помещение должника-предпринимателя не может быть реализовано для погашения долгов, не обеспеченных ипотекой.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1. Какие изменения затронули залогодателей и залогодержателей с 1 июля – обзор новых правил о залоге

«Иные изменения правил о залоге

Восполнены и другие пробелы в правовом регулировании залога. Появились нормы по залогу будущего обязательства, обновлены положения о моменте возникновения залога, о государственной регистрации залога, о правилах получения согласия на передачу имущества в залог.

Стоит отметить, что многие из этих новых правил фактически уже применялись благодаря судебной практике.

Во-первых, теперь закон устанавливает право заключить договор залога в обеспечение исполнения не только уже существующего обязательства, но и любого обязательства, которое возникнет в будущем. Залог в таком случае возникает не ранее основного обязательства.

Во-вторых, расширяется понятие момента возникновения залога. До изменения залогового законодательства таковым считалась дата совершения договора залога. Теперь моментов возникновения залога может быть несколько в зависимости от:

  • предмета залога (особенности предусмотрены для будущего имущества, ипотеки);
  • основного обязательства (особенности предусмотрены для будущего обязательства).

Теперь возможно возникновение залога не только с момента заключения договора залога, но и в другое время. Новая редакция Гражданского кодекса РФ закрепляет следующие правила о том, когда может возникнуть залог, кроме момента заключения договора (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ):

  • в отношении будущего имущества залог возникает с момента его создания или приобретения, в договоре стороны могут указать другой срок (п. 2 ст. 341 ГК РФ);
  • если залог обеспечивает обязательства, которые возникнут в будущем, залог возникает с момента, который определен в договоре, но не ранее возникновения этого обязательства (п. 3 ст. 341 ГК РФ);
  • в отношении ипотеки допускается указание в законе того, что залог считается возникшим независимо от возникновения обеспеченного обязательства (т. е. независимость права залога от основного обязательства) (п. 4 ст. 341 ГК РФ).

В-третьих, в случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель получили право заключить соглашение для регулирования отношений между собой. Это следует из пункта 3 статьи 334.1 Гражданского кодекса РФ.

В-четвертых, изменились правила о государственной регистрации залога. Залог подлежит государственной регистрации в двух случаях, если (ст. 339.1 ГК РФ):

  • права, которые закрепляют принадлежность имущества тому или иному лицу, также регистрируются (в частности, это касается недвижимости);
  • предметом залога являются права участника общества с ограниченной ответственностью.

При этом правила о государственной регистрации договора ипотеки, которые содержатся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), не подлежат применению к договорам ипотеки, которые будут заключаться после вступления в силу новой редакции Гражданского кодекса РФ, то есть после 1 июля 2014 года (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ).

Внимание! Это означает, что с 1 июля 2014 года договор ипотеки больше регистрировать не нужно.

Таким образом, для ипотеки, как и для многих других сделок с недвижимостью, устранили чрезмерные требования по регистрации договора.

В свою очередь, залог движимого имущества может быть учтен путем направления уведомлений о залоге залогодателем, залогодержателем или другим лицом для регистрации залога нотариусом в реестре уведомлений о залоге такого имущества (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ).

В-пятых, залогодержатель получил право провести нотариальное удостоверение факта нахождения заложенного имущества в определенном месте и в определенное время (п. 4 ст. 357 ГК РФ). Это позволит ему отграничить заложенные товары от иных вещей и наложить на товары знаки и печати. Тем самым ограничится возможность операций с заложенными товарами.

Наконец, в-шестых, изменились правила о необходимости получения согласия на передачу имущества в залог».

<…>

2. Что нужно проверить залогодержателю при заключении договора, если заемщик и залогодатель – разные лица

«Залогодателем в договоре залога может выступать как сам должник, так и третье лицо. Во втором случае в правоотношениях по залогу участвуют не два, а три лица (три субъекта залоговых правоотношений):

  • залогодержатель (кредитор);
  • должник;
  • залогодатель (третье лицо).

Двое из них – стороны основного договора (кредитор и должник). Третье лицо (залогодатель) не участвует в основном договоре. Например, в кредитном договоре сторонами являются только банк и заемщик. Однако третье лицо является стороной договора залога и в качестве залогодателя заключает с залогодержателем (например, с банком, выдавшим кредит) этот договор от своего имени (не от имени должника).

Таким образом, для залогодержателя ситуация осложняется тем, что он участвует в двух разных договорах с двумя разными контрагентами.

Как проверить права залогодателя

Залогодателем может быть только собственник закладываемого имущества. Кроме того, Гражданский кодекс РФ допускает возможность залога имущества, которое принадлежит залогодателю не только на праве собственности, но и на ином вещном праве (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

В частности, предприятие не вправе отдавать в залог или иным способом распоряжаться принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ). То есть недвижимое имущество передается в залог только с согласия собственника этого имущества.

Если для отчуждения имущества требуется согласие (разрешение) другого лица либо уполномоченного органа, то нужно получить согласие или разрешение на передачу имущества в залог. Исключением являются случаи, когда залог возникает в силу закона (п. 3 ст. 335 ГК РФ).

Если заключается договор залога с унитарным предприятием, то решение о совершении крупной сделки по передаче имущества в залог принимается с согласия собственника имущества такого предприятия (ст. 23 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

При этом действующее законодательство (с 1 июля 2014 года) защищает добросовестного залогодержателя от требований собственника вещи, если залогодержатель принял в залог вещь не от собственника.

Внимание! Если вещь передало в залог лицо, которое не являлось его собственником (или было неуправомоченно им распоряжаться), и об этом залогодержатель не знал и не должен был знать, то такой залогодержатель считается добросовестным.

Понятие добросовестного залогодержателя появилось в Гражданском кодексе РФ с 1 июля 2014 года. В связи с его добросовестностью залог такого имущества сохраняет свою силу (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Собственник заложенного имущества при этом получает права и несет обязанности залогодателя. Нужно отметить, что это защищает залогодержателей от недобросовестных залогодателей. Однако не защищает собственников имущества. Ведь собственник в случае, если его имущество будет заложено добросовестному залогодержателю без его ведома, окажется в неблагоприятной ситуации. Он будет вынужден нести обязанности залогодателя, желает он этого или нет.

Правило о сохранении залога в случае добросовестности залогодержателя имеет исключение – предмет залога выбыл из владения собственника помимо его воли. Это исключение означает, что залог не сохраняется, если вещь:

  • была утеряна до этого собственником или лицом, которому она была передана во владение;
  • была похищена;
  • выбыла из владения этих лиц иным путем помимо их воли.

До этих изменений если залогодателем оказывался не собственник имущества, то суд признавал такую сделку недействительной в любом случае: и в случае недобросовестности залогодержателя, и в случае его добросовестности (т. е. несмотря на то, что залогодержатель не знал о том, что залогодатель не имел прав на предмет залога) (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 февраля 2012 г. по делу № А38-1318/2011определением ВАС РФ от 26 апреля 2012 г. № ВАС-4956/12 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора; постановления ФАС Дальневосточного округа от 27 сентября 2011 г. № Ф03-4116/2011 по делу № А37-2221/2010Президиума ВАС РФ от 7 июня 2012 г. № 16513/11Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2013 г. № 09АП-11129/2013-ГК по делу № А40-102304/12-47-945).

Совет

Залогодержателю нужно проверить переход права собственности к залогодателю, иначе он рискует оказаться в ситуации, когда не сможет обратить взыскание на предмет залога (в частности, в случаях, когда предмет залога выбыл из владения собственника помимо его воли).

Для этого он может посмотреть документы, подтверждающие права собственника-залогодателя на предмет залога (правоустанавливающие документы), например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве собственности и т. д. При этом можно руководствоваться теми же правилами, которые стоит соблюдать при покупке объекта недвижимости. Удостоверившись в том, что залогодатель действительно обладает правами на предмет залога (правом собственности, хозяйственного ведения, получил согласие собственника), залогодержатель будет уверен в том, что залог сохранит свою силу и на него можно будет в случае необходимости обратить взыскание.

Вместе с тем, для защиты своих прав залогодержатель может потребовать досрочного исполнения основного договора, в частности, потребовать возврата кредитных (заемных) средств в случае, если он обнаружит проблемы с залоговым обеспечением. При невыполнении должником предусмотренных договором обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые кредитор не отвечает, кредитор вправе потребовать от должника досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором (ст. 813 ГК РФ).

Какие условия договора защитят интересы залогодержателя

В договоре о залоге нужно согласовать (п. 1 ст. 339 ГК РФ):

  • предмет залога;
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Также в договоре залога можно согласовать условия о:

  • порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда;
  • возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Какие установлены правила для описания предмета залога

1 июля 2014 года отменены требования к описанию предмета договора залога товаров в обороте. До этого в качестве существенных условий договора залога товаров в обороте закон предусматривал:

  • вид заложенного товара и иные его родовые признаки;
  • общую стоимость предмета залога;
  • место, в котором он находится;
  • виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога.

Теперь стороны смогут определить товары в обороте посредством указания родовых признаков товаров и места их нахождения в определенных зданиях, помещениях или на земельных участках (ст. 357 ГК РФ).

Кроме того, с 1 января 2015 года предмет залога можно описать общим образом, в том числе указать на залог:

  • всего имущества залогодателя;
  • определенной части имущества;
  • либо имущества определенного рода и типа.

Это возможно, если залогодателем выступает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность. Иными словами, в предпринимательских отношениях залогодатель может передавать в залог все свое имущество, нет необходимости его подробно описывать и конкретизировать. Предмет залога можно описать в общем виде и любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания. В договоре залога достаточно будет указать на род и тип имущества (п. 2 ст. 339 ГК РФ). То есть в таких случаях соответствующее обязательство или предмет залога будут определяться на момент обращения взыскания на предмет залога.

Ранее при отсутствии в договоре залога характеристик заложенного имущества суды могли признать договор залога незаключенным в связи с несогласованностью предмета договора залога.

Положения о возможности описания в договоре залога предмета залога путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида будут применяться с 1 января 2015 года.

Внимание! С 1 июля 2014 года из перечня существенных условий договора залога исключена оценка предмета залога, а также указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество

Цена заложенного имущества не является существенным условием договора залога (ст. 339 ГК РФ). Это позволит сторонам сэкономить денежные средства и время на проведение оценки перед заключением договора залога.

Однако стоимость предмета залога, в пределах которой залогодержатель получает удовлетворение, указывать нужно. Согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания (ст. 340 ГК РФ).

При этом изменение рыночной стоимости предмета залога не является основанием для изменения или прекращения залога. Это правило будет действовать, только если иное не предусматривает закон или договор (п. 2 ст. 340 ГК РФ).

По умолчанию заложенное имущество остается у залогодателя (ст. 338 ГК РФ). Стороны могут по-другому урегулировать этот вопрос в договоре, но это вовсе не обязательно.

Каким образом можно согласовать в договоре залога обеспеченное обязательство

При определении основного обязательства в договоре залога стороны вправе:

  • указать на обеспечение всех существующих или будущих обязательств в пределах определенной суммы (если залогодателем является лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность);
  • отослать к договору, из которого возникло обязательство, обеспечиваемое залогом.

Таким образом, стороны договора залога могут просто сделать ссылку в договоре залога на основной договор (например, на кредитный договор).

Эта отсылка будет считаться достаточной, чтобы признать, что стороны согласовали в договоре залога условия об обеспечиваемом обязательстве (ст. 339 ГК РФ).

Указанные изменения отразили уже существующую позицию судебной практики о возможности отсылки к основному договору. Следовательно, в Гражданский кодекс РФ тем самым переносится подход, который уже действовал на практике (п. 43 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Вместе с тем, ранее судебная практика разграничивала порядок описания обязательства в договоре, когда залогодателем являлся сам должник и третье лицо. В частности, в случаях, когда залогодателем является сам должник, то условия об обязательстве, обеспеченном залогом, считались согласованными, если в договоре имелась отсылка к основному договору.

 

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль