• Главная страница
  • » Ответы на вопросы
  • » между покупателем (физическим лицом) и продавцом (индивидуальным предпринимателем) в апреле 2010 года был подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка

между покупателем (физическим лицом) и продавцом (индивидуальным предпринимателем) в апреле 2010 года был подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка

69

Вопрос

между покупателем (физическим лицом) и продавцом (индивидуальным предпринимателем) в апреле 2010 года был подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка. При подписании предварительного договора был внесен на счет продавца аванс за земельный участок. Земельный участок покупателем был полностью оплачен путем перечисления денежных средств на счет продавца (ИП) в мае 2011 года. В июне 2011 года продавец и покупатель подписали основной договор купли-продажи и акт приема передачи земельного участка. В ноябре 2011 года стороны подали договор на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок (далее - "Земельный участок"), в которой было отказано органами УФРС по причине того, что в июле 2011 года кредитор (физическое лицо) продавца подал иск о взыскании с продавца денежных средств по договору займа и в обеспечение иска соответствующим городским судом общей юрисдикции был наложен арест на "Земельный участок". Заем кредитором продавцу был выдан в декабре 2010 года. Иск был удовлетворен. Таким образом покупатель не успел зарегистрировать на себя право собственности на Земельный участок. В удовлетворении иска о признании права собственности на Земельный участок Покупателю было отказано по причине ненадлежащего способа защиты. В феврале 2012 года в отношении Продавца - индивидуального предпринимателя открыта процедура банкротства - наблюдение. Исполнительное производство во исполнение решения суда общей юрисдикции о взыскании с продавца в пользу кредитора суммы займа путем обращения приставом взыскания на земельный участок было приостановлено. По заявлению покупателя арбитражный суд, в рамках которого открыто банкротство продавца, признал покупателя законным владельцем земельного участка и освободил Земельный участок от ареста. Определение арбитражного суда вступило в законную силу. Кредитор участником дела о банкротстве продавца не является. В настоящее время покупателем подан иск об освобождении имущества от ареста в городской суд общей юрисдикции, наложивший арест на Земельный участок во исполнение решения суда о взыскании с продавца суммы займа в пользу кредитора. По практике данного суда общей юрисдикции зачастую суд отказывает законному владельцу в освобождении недвижимого имущества от ареста: основные причины - право собственности покупателя на Земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП и решение суда по иску кредитора о взыскании суммы займа с продавца не исполнено. Какова вероятность выиграть дело в суде общей юрисдикции, если есть определение арбитражного суда об освобождении земельного участка от ареста (его вывели из конкурсной массы), кредитор не является участником дела о банкротстве, продавец иск покупателя признал. Если суд откажет покупателю в иске, каковы дальнейшие действия покупателя, ведь сделку купли-продажи Земельного участка никто не оспаривает и важно получить право собственности на земельный участок, а не вернуть деньги за него.

Ответ

Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. Как следует из вопроса, кредитор не является участником разбирательства в арбитражном процессе. Следовательно, решение принятое арбитражным судом не будет иметь преюдициального значения для суда общей юрисдикции. Другими словами, суд общей юрисдикции будет основываться на доказательствах, которые будут представлены покупателем, без учета решения арбитражного суда.

 

В соответствии с гражданским законодательством право собственности возникает с момента государственной регистрации. Сам по себе факт заключения договора купли-продажи не является достаточным основанием для возникновения права собственности.

Согласно ст. 140 ГПК РФ арест накладывается на имущество, принадлежащее ответчику. До тех пор, пока не будет зарегистрирован в надлежащем порядке переход права собственности на земельный участок, суд имеет основания для принятия обеспечительных мер в отношении этого участка.

В тоже время суд может отменить обеспечительные меры, если будет признано, что при наличии предусмотренных оснований обеспечения иска против отмены обеспечительных мер не возражает истец, по ходатайству которого эти меры были приняты. Поэтому одной из возможностей в описываемой ситуации является достижение соглашения с истцом. В ситуации банкротства предпринимателя-ответчика сделать достигнуть такого соглашения может быть затруднительно. Однако возможны различные варианты, подобрать которые можно исходя из конкретной ситуации. Так, например, покупатель может заключить соглашение с кредитором о том, что выступит поручителем по обязательствам продавца.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Гражданский процессуальный кодекс РФ

«Статья 140. Меры по обеспечению иска

1. Мерами по обеспечению иска могут быть:

1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц*;

2) запрещение ответчику совершать определенные действия;

3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;

4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи);

5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке.

В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска»

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль