Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа

136

Вопрос

Заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, договор зарегистрирован в регпалате. Покупатель-физическое лицо частично не оплатил цену квартиры в сумме 1 млн. руб. Квартира передана Покупателю, данная квартира является единственным жильем для покупателя и его семьи. Можно ли будет взыскать задолженность по квартире по Залогу в силу закона, как соотносится наложение ареста по залогу в силу закона и запрет ГПК на обращение взыскания на единственное жилье дожника.

Ответ

Судебная практика исходит из того, что неуплата приобретенного имущества не является существенным нарушением условия договора. Продавец, тем не менее, может требовать должного исполнения обязательств в виде оплаты оставшейся части суммы. Если же в отношении квартиры установлен залог (ипотека), то ст. 446 ГПК РФ не будет являться препятствием для реализации своих требований из договора залога.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 22.10.2013 № ГА-007876-02/2013

«Доводы апелляционной жалобы о праве продавцов требовать расторжения договора купли-продажи, поскольку покупателями не выплачена в полном объеме стоимость квартиры, основаны на ошибочном толковании норм Гражданского кодекса РФ.

Из содержания п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем истцы не представили суду каких-либо доказательств причинения им значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба, как того требует ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты приобретенного имущества. Однако сам по себе факт неуплаты приобретенного имущества не может трактоваться как существенное нарушение условий договора. В Гражданском законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с частичной оплатой им покупной цены.»

2. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 05.03.2012 № 33-1914

«Судом постановлено приведенное выше заочное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ответчик Усатов Ю.В., ссылаясь на то, что решение суда является незаконным и необоснованным. Его неявка в судебное заседание не является неуважительной, так как он признает свои обязательства по кредитному договору, и не отказывается от них, но судебные заседания были назначены с интервалом в 15 минут, решение было вынесено без его участия.

Суд не учел, что образование задолженности вызваны финансовыми трудностями в связи с потерей работы ответчиком. Банк необоснованно отказал ему в реструктуризации долга.*

Решением нарушены его права на жилище, а также жилищные права его ребенка, поскольку квартира, на которую наложено взыскание, является единственным пригодным местом для проживания и местом жительства его семьи, другого жилого помещения он не имеет.

Суд не учел положения п.1 ст. 54 Закона РФ «Об ипотеке», согласно которой в случае, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то обращение взыскания на заложенное имущество не допускается.

Истцом - ЗАО «***» поданы возражения на апелляционную жалобу, согласно которым просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам изложенным в апелляционной жалобе».

«В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Из содержания указанных норм следует, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Кроме того, обращение взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Усатову Ю.В., не влечет немедленное прекращение права пользования квартирой, т.к. до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на имущество нового собственника, залогодатель, в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, что следует из абз. 3 ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".*

Также судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что в силу п. 1.3.2 Положения "О порядке предоставления специализированных жилых помещений маневренного фонда Пермского края", утвержденного Постановлением Правительства Пермского края от 22.04.2010 г. N 185-П, гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет средств кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставляются жилые помещения маневренного фонда (жилые помещения, находящиеся в собственности Пермского края и отнесенные к специализированному жилищному фонду) для временного проживания.

Доводы жалобы ответчика о том, что суд не учел положения п.1 ст. 54 Закона РФ «Об ипотеке», согласно которой в случае, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, то обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, являются несостоятельными. Указанная ответчиком норма судом не нарушена. Допущенное ответчиком нарушение обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства незначительным не является, размер требований Банка соразмерен стоимости заложенного имущества, просрочка имела место более 3 раз в течение года. Таким образом, оснований для отказа истцу в обращении взыскания на заложенное имущество у суда не имелось.

Ссылок на иные основания, влекущиее необходимость отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль