Автоматическая пролонгация договора аренды

213

Вопрос

Часто в договорах можно встретить фразу, что если по окончании срока действия договора, ни одна из сторон в срок не менее чем за 30 дней до окончания срока не заявит о своем намерении отказаться от договора, он считается продленным на тех же условиях на новый срок. А если сторона заявит за 20 дней до окончания договора о нежелании продлевать договор, т.е. нарушит срок уведомления это будет являться основанием для обращения в суд и признания договора подленным??? Что значит фраза "договор считается продлен на тех же условиях на новый срок? Что значит на новый срок? Подразумевается на такое же количество дней на которое он был заключен ранее?

Ответ

На новый срок значит на тот же срок, на который был заключен договор аренды. Это условие обычно включают в договор, если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, в так случае в него включают условие о его продлении (пролонгации) на новый (на тот же) срок.

Условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный сроки отказаться от его исполнения можно лишь в случаях, когда это предусмотрено в самом договоре. И в таком случае ни одна из сторон при наличии такого условия не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Если сторона нарушит срок уведомления, то договор аренды будет считаться продленным и Арендатор сможет отказаться от его исполнения только по основаниям предусмотренным в договоре. В таком случае за Арендатором сохраняется обязанность платить арендную плату и Арендодателю не имеет смысла принуждать через суд заключать договор, так как договор считается уже заключенным.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор пытается досрочно расторгнуть договор аренды недвижимости

«Арендодатель, как правило, не заинтересован в досрочном расторжении договора. Тем более, если на досрочном расторжении договора настаивает арендатор. Ведь тогда арендодателю придется искать другого контрагента. Поскольку не всегда это происходит быстро, имущество какое-то время может простаивать, не принося арендодателю дохода.

Чтобы предотвратить такого рода ситуации, юрист арендодателя должен при согласовании условий договора заложить в него такие механизмы, которые не позволят арендатору досрочно прекратить арендные отношения или сделают такое прекращение экономически невыгодным.

Чтобы арендодателю защитить свои интересы в ситуации, когда арендатор уже требует досрочного расторжения договора, необходимо проверить:

  • на какие именно обстоятельства ссылается арендатор в своем требовании о досрочном расторжении договора;
  • какие механизмы для противодействия досрочному прекращению договора были заложены при согласовании условий договора;
  • выполнил ли арендатор процедуру досрочного расторжения, если это требуется в соответствии с законом или договором.

Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор ссылается на существенное нарушение договора либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором

Если арендодатель существенно нарушит условия договора, у арендатора будет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Основная рекомендация арендодателю в этом случае будет заключаться в добросовестном исполнении всех условий заключенного с арендатором соглашения. Дело в том, что если арендодатель допустит существенное нарушение заключенного соглашения, то он не сможет воспрепятствовать арендатору досрочно расторгнуть договор, а также будет обязан возместить арендатору убытки, связанные с досрочным расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

В то же время, если арендатор направит такое требование, юрист арендодателя может воспользоваться одним из трех способов защиты.

Во-первых, может оказаться, что арендатор ссылается на нарушение условий договора арендодателем, которое на самом деле не является существенным, или на действие, которое вообще не является нарушением договора.

Существенные нарушения договора аренды, которые дают право на досрочное его расторжение путем обращения с иском в суд, необходимо отличать:

  • от несущественных нарушений, которые право на расторжение договора не предоставляют;
  • от ситуаций, когда вообще отсутствуют какие-либо нарушения условий договора со стороны арендодателя.

Перечень существенных нарушений условий договора и иных обстоятельств, дающих арендатору право на досрочное расторжение договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ.

1. Арендодатель не передал имущество арендатору.

2. Арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом.

3. Имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества.

4. Арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

5. Имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

В договоре могут быть также указаны иные нарушения, которые будут существенными и достаточными для расторжения договора по инициативе арендатора в судебном порядке. Кроме того, основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора не обязательно должны быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66). В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.

Задача юриста арендодателя в том, чтобы при составлении проекта договора или согласовании условий договора исключить из него подобные положения (если их предложит арендатор).

Во-вторых, в ответ арендодатель может оспорить сам факт существенного нарушения договора со своей стороны.

Может оказаться, что арендатор сослался на существенное нарушение договора, которого арендодатель на самом деле не допускал. Например, арендатор может ссылаться на то, что арендодатель не выполнил капитальный ремонт помещения. Однако если в договоре не было указано, какой объем ремонтных работ обязан выполнить арендодатель, и в выполнении ремонта отсутствовала неотложная необходимость, то арендодатель может ссылаться на эти факты в подтверждение необоснованности требований арендатора. Если же в договоре предусмотрено, что арендодатель обязан выполнить капитальный ремонт помещения, то арендодатель может ссылаться на то, что срок для проведения капитального ремонта еще не наступил и неотложная необходимость в этом отсутствует.

Другой пример: если арендатор ссылается на то, что арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора к объекту аренды, чем препятствует пользоваться имуществом, арендодатель может в ответ сослаться на то, что такое право ему предоставлено самим договором.

В-третьих, арендодатель может сослаться на то, что арендатор нарушил процедуру расторжения договора.

Дело в том, что перед обращением в суд арендатор обязан направить арендодателю претензию с требованием о расторжении договора. В этих случаях применяется общее правило о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено в суд лишь после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если претензия с требованием о расторжении договора арендодателю не направлялась, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора и для арендатора наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, суд не примет исковое заявление к производству и вернет его заявителю, а ошибочно принятый иск оставит без рассмотрения.

В-четвертых, арендодатель в разумный срок может самостоятельно устранить нарушения прав арендатора. Дело в том, что требование о расторжении договора аренды не будет удовлетворено судом, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Такая правовая позиция изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Аналогичный подход поддерживается и в текущей судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444).

Кроме того, в договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора, которые будут не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя (ч. 2 ст. 620 ГК РФ). Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66). В частности, такими основаниями могут служить: увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.

Однако если арендатор ссылается на такое основание, то арендодателю необходимо проверить, указано ли оно в договоре аренды. Если такого основания договор не предусматривает, то право на расторжение договора у арендатора отсутствует.

Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор ссылается на существенное изменение обстоятельств

Арендатор может требовать прекращения аренды в связи с существенным изменением обстоятельств, на которые стороны рассчитывали при заключении договора. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма в недобросовестных целях для арендатора крайне затруднительно.

В этих случаях юристу арендодателя необходимо будет обратить внимание на следующие обстоятельства.

1. Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендаторы.

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в экономике страны и в мировой экономике в целом.

При отстаивании своей позиции в суде юристу арендодателя нужно доказать, что изменение обстоятельств, на которое ссылается арендатор, не является существенным и не соответствует условиям статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Например, можно указывать на то, что арендатор мог и должен был предвидеть это изменение обстоятельств при заключении договора аренды, если бы проявил необходимую заботу и осмотрительность.

2. Арендодатель может ссылаться на нарушение процедуры расторжения договора.

В этих случаях будут действовать те же правила, что и при ссылке арендатора на существенное нарушение условий договора контрагентом.

Как арендодателю защитить свои интересы, если арендатор желает воспользоваться правом на односторонний отказ от исполнения договора

При согласовании условий договора стороны могут включить в него условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора по воле какой-либо из сторон (ст. 310п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Смысл данного механизма в том, что в случае одностороннего отказа от исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ). При этом для реализации права на односторонний отказ от исполнения договора не требуется обращаться с иском в суд. Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору (если иное не установлено в самом договоре)*.

Если арендатор воспользуется своим правом и откажется от договора, то арендодатель не сможет этому помешать и ему останется лишь в срочном порядке подыскивать нового контрагента. Поэтому при согласовании условий договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено в законе или в договоре (ст. 310п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Если заключенный договор аренды не будет бессрочным, то отказаться от его исполнения можно лишь в случаях, когда это предусмотрено в самом договоре.*

Если стороны договорились о том, что они будут иметь возможность отказаться от исполнения договора, то, чтобы защитить свои интересы, арендодателю необходимо учесть следующее.

1. В договоре нужно указать срок, по истечении которого договор будет считаться расторгнутым в случае, если арендатор решит отказаться от договора. Например, в договоре может быть прописано, что он считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня получения арендодателем соответствующего уведомления от арендатора.

2. Право на отказ от исполнения договора можно ограничить определенными условиями.

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.

Например, если арендатор, который имеет право отказаться от договора каждый раз при повышении ключевой ставки Банка России более чем на 1 процент, этого не сделает и продолжит принимать пользоваться арендованным имуществом, то будет считаться, что арендатор своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующем повышении ключевой ставки ЦБ РФ у арендатора вновь появится соответствующее право на отказ от договора.

3. В соглашении можно также прописать условие о выплате стороной, которая заявила свое право на отказ от исполнения договора, денежной суммы в пользу другой стороны договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Если размер такой денежной суммы будет внушительный, это может стимулировать арендатора на добросовестное исполнение договора до конца срока аренды. В то же время можно предусмотреть исключения из этого правила. Например, установить, что плата за отказ от договора не может быть взыскана со стороны, которая отказалась от исполнения договора, если такой отказ вызван существенным нарушением договора другой стороной.

4. Если в договоре указано, что «арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора», то это означает, что у арендатора имеется право потребовать расторжения договора в судебном порядке на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. В то же время указанное положение договора не может быть расценено в качестве права арендатора отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке применительно к пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. Такая правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 20 октября 2011 г. № 9615/11.

См. также

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль