Что нужно проверить при заключении предварительного договора

63

Вопрос

Между 2 (двумя) сторонами был заключен предварительный договор аренды помещений. Срок заключения основного договора не наступил, но будущему Арендодателю поступило предложение от третьего лица (потенциального арендатора) по аренде по более выгодной арендной ставке (больше в 2 раза). Вправе ли при таких обстоятельствах арендодатель потребовать расторжение предварительного договора аренды с предыдущим арендатором на основании ст. 451 ГК РФ? Есть ли положительная судебная практика в части обоснованности действий арендодателя?

Ответ

Нет, такая судебная практика не выявлена. Более того, уклонение стороны от заключения основного договора при отсутствии в предварительном договоре права на односторонний отказ (в соответствии с новыми правилами) может повлечь за собой обращение контрагента в суд с требованием о заключении основного договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что нужно проверить при заключении предварительного договора

«Можно ли предусмотреть право стороны предварительного договора на односторонний отказ от его исполнения

Однозначного ответа на этот вопрос нет. На практике сложились два противоположных подхода.

1. Право на односторонний отказ предусмотреть нельзя.

Главная обязанность сторон предварительного договора – заключить в будущем основной договор. Если же стороны установят право на отказ, то получится, что в любой момент ожидаемая сделка может сорваться. Вместе с тем, предварительный договор как раз и заключают для того, чтобы получить гарантию совершения сделки в будущем. Если такой гарантии нет (т. е. сторона вправе заявить об отказе), то теряется смысл заключать предварительный договор.

Еще одна причина, по которой стороны не могут предусмотреть право на отказ, – конкретные последствия на случай, когда сторона уклоняется от заключения основного договора. В этой ситуации применяются правила для договоров, заключение которых обязательно (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Другими словами, закон по сути относит основной договор к договорам, которые нужно заключить в обязательном порядке. Если бы условия предварительного договора позволяли стороне заявить об отказе, то было бы непонятно, в чем тогда проявляется обязательность основного договора.

2. Право на односторонний отказ можно предусмотреть в договоре.

С 1 июня 2015 года Гражданский кодекс РФ конкретизировал случаи, когда стороны могут предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от его исполнения. Если договор заключают предприниматели, то право на отказ можно установить, когда законодательство (п. 2 ст. 310ст. 450.1 ГК РФ):

  • прямо не запрещает это сделать и
  • не содержит иных правил досрочного расторжения договора, которые нельзя заменить правом на отказ.

Нормы о предварительном договоре никак не регулируют порядок его расторжения. Следовательно, ничто не запрещает предусмотреть в нем право стороны на односторонний отказ.

Оптимальный вариант – включить в договор условие, по которому одна сторона вправе отказаться от исполнения в любой момент и независимо от каких бы то ни было обстоятельств, а контрагент правом на односторонний отказ не обладает.

Вместе с тем, нужно понимать, что такое условие не будет соответствовать интересам контрагента и тот, вероятнее всего, постарается настоять на другой формулировке. В этом случае стороне стоит попытаться сохранить за собой право на односторонний отказ, но при этом конкретизировать, при каких ситуациях такой отказ возможен (т. е. заменить безусловное право на отказ условным). Имеет смысл указать как можно больше оснований для одностороннего отказа по своей инициативе (например, в связи с тем что арендодатель вовремя не получил право собственности на объект аренды). Если хотя бы одно из таких оснований возникнет, сторона получит возможность самостоятельно выбрать дальнейший алгоритм действий:

  • либо заключить основной договор (несмотря на наступившее негативное обстоятельство);
  • либо отказаться от этого без обращения в суд.

В то же время нужно проследить за тем, чтобы договор предусматривал как можно меньше оснований для отказа по инициативе контрагента и тем более не содержал положения о безусловном отказе с его стороны.

Стоит также установить плату за односторонний отказ контрагента. Закон позволяет это сделать, если стороны заключают договор в рамках осуществления ими предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 310 ГК РФ). В такой ситуации разрешено предусмотреть конкретную денежную сумму, которую контрагент будет должен выплатить при одностороннем отказе*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>
Скоро в журнале «Юрист компании»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании

      Академия

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Cтать постоян­ным читателем журнала

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией

      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Юрист компании» –
      первый практический журнал для юриста

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль